Lãi suất vay mua nhà lên tới 15%/năm, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào thế khó

Lãi suất tăng tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường

Theo khảo sát từ thị trường tài chính, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà trong quý I/2026 đang dao động phổ biến từ 11–13%/năm trong giai đoạn ưu đãi, sau đó thả nổi lên 13–15%/năm tùy ngân hàng và hồ sơ khách hàng.

Một số ngân hàng thương mại đang áp dụng mức lãi suất như sau: Vietcombank 9,6%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó thả nổi khoảng 13–13,8%/năm; BIDV 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, sau ưu đãi khoảng 13–14%/năm; VietinBank 10,2%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó dao động 13,5–14,2%/năm; một số ngân hàng thương mại cổ phần áp dụng lãi suất thả nổi từ 14–15%/năm đối với khoản vay dài hạn… Đặc biệt, một ngân hàng thậm chí còn thông báo tạm ngừng cho vay với các dự án bất động sản trong quý I/2026.

Lãi suất vay mua nhà ở nhiều ngân hàng lên tới 15%/năm

Lấy ví dụ, một khoản vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, mức lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm có thể khiến số tiền trả góp hàng tháng tăng thêm 4–6 triệu đồng, tương đương thêm khoảng 1–1,2 tỷ đồng chi phí lãi vay trong toàn bộ kỳ hạn.

Theo số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, khoảng 60–70% giao dịch bất động sản tại các đô thị lớn có sử dụng vốn vay ngân hàng, vì vậy biến động lãi suất tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường.

Ở góc độ người mua nhà, trên một diễn đàn mua bán bất động sản, anh Phạm Đức bày tỏ, từng lên kế hoạch vay mua căn hộ cũ tại Thủ Đức cũ (TP HCM), song đã phải dừng khi lãi suất ưu đãi tăng từ 7% lên gần 13%. Theo anh, mức trả nợ hàng tháng sau khi tính toán vượt quá khả năng chi trả, trong khi rủi ro lãi suất còn tiếp tục tăng khiến gia đình không dám mạo hiểm.

Doanhnghiệpphụ thuộc vào vốn vay sẽ áp lực vềdòng tiền

Không chỉ người mua nhà bị ảnh hưởng, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chịu “áp lực kép” khi chi phí vốn tăng trong khi sức cầu thị trường chưa phục hồi mạnh.

Ông Võ Văn Viện, Tổng Giám đốc một doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở tại thị trường phía Nam cho biết, lãi suất tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp “phình to” nhanh chóng. “Trước đây chúng tôi tính toán chi phí vốn khoảng 9–10%/năm. Nhưng hiện nay nhiều khoản vay đã lên tới 12–13%, thậm chí cao hơn. Với các dự án quy mô vài nghìn tỷ đồng, chi phí lãi vay tăng thêm 2–3% có thể làm đội chi phí hàng chục tỷ đồng mỗi năm”, ông Viện bày tỏ.

Theo giới am hiểu thị trường, động thái tăng lãi suất ngân hàng được cho là nhằm thực hiện việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Bởi trước đó, năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 19%, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%.

Với việc lãi suất tăng cao, là đơn vị thường xuyên kinh doanh đất nền tại vùng ven TP HCM, ông Đặng Thành Lợi – Chủ tịch Công ty CP Địa ốc Golden Land cho biết, doanh nghiệp đang phải tính toán lại kế hoạch đầu tư trong năm 2026.

Ông Đặng Thành Lợi – Chủ tịch Công ty CP Địa ốc Golden Land.

“Nếu trước đây chúng tôi có thể triển khai đồng thời 4–5 dự án thì hiện nay phải cân nhắc kỹ dòng tiền. Lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng nhiều, nên doanh nghiệp ưu tiên hoàn thiện những dự án sắp bàn giao thay vì mở rộng đầu tư mới”, ông Lợi phân tích.

Theo ông Lợi, khi lãi suất vay tăng lên 14–15%/năm, chi phí vốn trở nên quá lớn đối với nhà đầu tư ngắn hạn. Nhiều khách hàng trước đây vay 1–2 tỷ đồng để đầu tư đất nền, nay đã tạm dừng kế hoạch.

Cũng theo vị chủ tịch công ty này, giao dịch đất nền tại một số khu vực vùng ven TP HCM trong quý I/2026 đã giảm khoảng 30 - 40% so với cùng kỳ năm trước. “Đất nền chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, trong khi lãi suất cao khiến dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường. Vì vậy, phân khúc này thường phản ứng rất nhanh khi lãi suất tăng”, ông Lợi cho hay.

Khác với đất nền, phân khúc căn hộ chung cư vẫn duy trì được một phần lực cầu nhờ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Theo thống kê từ một số đơn vị môi giới, khoảng 70% người mua căn hộ là khách hàng mua để ở, trong đó nhiều người sử dụng khoản vay ngân hàng dài hạn.

Ông Lê Thanh Phương, Phó Tổng Giám đốc mảng chiến lượt đầu tư Công ty CP BĐS Seaholdings, cho hay: “Khoảng 50% khách hàng đến xem dự án đều quan tâm đến lãi suất vay. Khi nghe mức lãi suất thả nổi có thể lên tới 14–15%/năm, nhiều người quyết định chờ thêm thay vì xuống tiền ngay”.

Theo ông Thanh Phương, khách hàng mua chung cư là những người có nhu cầu ở thật, thường vay ngân hàng trong 15–20 năm. Khi lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm, số tiền trả hàng tháng tăng khá lớn nên nhiều người phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính.

Để kích cầu, doanh nghiệp của ông đã đưa ra các chính sách hỗ trợ khách hàng, như hỗ trợ lãi suất 0% trong hàng chục tháng, ân hạn nợ gốc kéo dài tiến độ thanh toán lên 2–3 năm. Đồng thời, thay vì khách hàng phải trả lãi trong những năm đầu, doanh nghiệp của ông cũng tạo ra chính sách ưu đãi cho khách hàng trả tiền gốc, còn lãi ngân hàng sẽ do doanh nghiệp hỗ trợ trong những năm đầu. Tuy nhiên, các chính sách này cũng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng đáng kể.

Việc lãi suất ngân hàng tăng mạnh, theo ông Phương, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh, tỷ lệ vay nợ thấp và quỹ đất sạch sẽ có lợi thế vượt qua giai đoạn khó khăn. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp áp lực lớn về dòng tiền.

Vị Phó Tổng Giám Seaholdings cũng khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, chiến lược quan trọng nhất của các doanh nghiệp địa ốc là kiểm soát dòng tiền và tập trung vào sản phẩm có nhu cầu ở thực. Đồng thời, các dự án tầm trung vừa túi tiền, sắp bàn giao sẽ hưởng lợi thế. Vì nếu không có nhu cầu ở, có thể cho thuê để phụ vào tiền lãi vay hàng tháng.

Chia sẻ với báo chí, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đưa ra góc nhìn, cả khi doanh nghiệp và người mua chấp nhận lãi suất cao, dư địa room tín dụng hạn chế khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà tiếp tục thu hẹp. Việc siết vốn đột ngột cũng làm doanh nghiệp khó chuẩn bị phương án vay mới, đảo nợ hay triển khai dự án, gia tăng nguy cơ đứt gãy dòng tiền.

Kỳvọng thị trường bất động sản về vùng giá hợp lý

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, đa phần các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang rút khỏi thị trường. Dù vậy, các doanh nghiệp vẫn kỳ vọng mặt bằng lãi suất sẽ dần ổn định khi áp lực lạm phát giảm và thị trường tài chính ổn định hơn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại tỉnh Bình Dương cũ chia sẻ, nếu lãi suất giảm về quanh 10%/năm, thị trường sẽ phục hồi khá nhanh vì nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất lớn.

Về góc độ pháp lý, các chuyên gia cho rằng đây sẽ là “phép thử” cho thị trường bất động sản trong năm 2026. Trong đó, không chỉ chọn lọc những người có nhu cầu thật và vay thật, tính toán thật, lãi cao còn khiến những người đầu cơ mới không dám gia nhập thị trường.

Thậm chí, những nhà đầu tư “lướt sóng” hiện tại nhiều khả năng sẽ phải “xả hàng” khi chi phí tài chính quá cao, ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu cơ. Thị trường bất động sản theo đó sẽ về vùng giá hợp lý, trở về lại các giao dịch, giá trị thật.

Tấn Hiệp