Lãi suất vay mua nhà thấp kỷ lục: Vẫn 'ngàn chông gai' trước giấc mơ an cư của người trẻ!

Tại Hội nghị làm việc với ngành ngân hàng mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu phát triển các sản phẩm cho vay ưu đãi dành cho người lao động trẻ (dưới 35 tuổi) mua nhà để ở.

Sau chỉ đạo trên của Thủ tướng, hàng loạt ngân hàng thương mại trong hệ thống đã hưởng ứng và tung ra thị trường các gói tín dụng ưu đãi lãi suất dành riêng cho nhóm khách hàng là người lao động và các gia đình trẻ (tuổi từ 18-35) vay vốn để mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

NGÂN HÀNG LIÊN TỤC TUNG GÓI VAY ƯU ĐÃI

"Phát súng" đầu tiên trong thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng đến từ ngân hàng ACB, khi nhà băng này tung ra gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho người dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5% được cố định trong 5 năm.

Với gói vay này, ngân hàng đưa ra thời gian vay lên đến 30 năm, người vay có thể linh hoạt trả nợ với số tiền nhỏ trong những năm đầu và tăng dần theo thu nhập trong tương lai.

Sau ACB, ngân hàng SHB cũng đã tung ra thị trường gói tín dụng 16.000 tỷ đồng có lãi suất chỉ từ 3,99%/năm cho người trẻ vay mua nhà. Thời gian vay tối đa lên tới 35 năm, miễn trả gốc lên tới 5 năm.

Theo SHB, từ nay đến ngày 31/12, khách hàng sẽ được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay. Đặc biệt, lãi suất cho vay chỉ từ 3,99%/năm, lịch trả nợ gốc thiết kế riêng theo khả năng tài chính (trả góp số tiền gốc bằng nhau/tăng dần theo tần suất định kỳ hằng tháng/hằng quý hoặc tối đa 6 tháng/lần), giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính.

Kienlongbank nối gót các nhà băng trên, công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỷ đồng với lãi suất từ 0%, dành cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ mua nhà, tiêu dùng và sản xuất kinh doanh.

Trong lúc này, nhiều ngân hàng thương mại khác cũng đang triển khai loạt gói tín dụng ưu đãi cho khách hàng vay mua bất động sản với lãi suất thấp.

Đơn cử, PVcomBank có gói tín dụng vay mua bất động sản với lãi suất từ 3,99%/năm. Thời gian vay dài lên tới 35 năm, kế hoạch trả nợ linh hoạt. Ngân hàng cũng áp dụng chính sách ân hạn trả gốc tới 36 tháng; hạn mức vay tối đa 50 tỷ đồng và tỷ lệ cho vay tối đa 85% giá trị tài sản bảo đảm.

Ngân hàng LPBank của Chủ tịch Nguyễn Đức Thụy vừa gây chú ý với chương trình gói vay “An cư dễ dàng – Vững vàng tương lai” dành cho các khách hàng trẻ từ 18- 45 tuổi với mức lãi suất thấp chưa từng có trước đây, chỉ từ 3,88%/năm.

Với gói vay của LPBank, ngoài việc ưu đãi về lãi suất, khách hàng có thể được vay tới 100% nhu cầu vốn cùng các ưu đãi ấn tượng đi kèm như: ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng; thời gian giải ngân hoàn vốn tối đa 12 tháng.

Ngân hàng HDBank của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo cũng vừa tung gói vay ưu đãi mua nhà, đáng chú ý với thời gian vay dài nhất trên thị trường lên đến 50 năm, ân hạn vốn gốc tối đa 5 năm, hạn mức vay lên đến 50 tỷ đồng, lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Với quy mô nguồn vốn lên đến 30.000 tỷ đồng, chương trình giúp người vay, đặc biệt là khách hàng trẻ, giãn áp lực tài chính, chủ động cân đối thu nhập và có thêm nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác.

Điều kiện vay cũng rất linh hoạt: Có tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc căn hộ tại TP.HCM, Hà Nội và 22 đô thị loại 1 trên cả nước. Khách hàng có thể sử dụng vốn vay để mua nhà trên khắp cả nước. Đặc biệt, khoản vay có thể giải ngân lên đến 90% giá trị tài sản bảo đảm.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV cũng đang cung cấp gói tín dụng ưu đãi với mức lãi suất 5-5,5%/năm; hay Vietcombank áp dụng gói cho vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi 5,5-5,7%/năm.

HƯỞNG LỢI NHƯNG HẾT SỨC THẬN TRỌNG

Theo các chuyên gia, việc giảm lãi suất và kéo dài thời gian vay không chỉ giúp giảm áp lực tài chính cho người mua mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, người vay cần cân nhắc kỹ các điều khoản đi kèm những gói vay ưu đãi này.

Chẳng hạn, SHB công bố mức lãi suất hấp dẫn từ 3,99%/năm, nhưng đây chỉ là ưu đãi trong thời gian ngắn. Cụ thể, khách hàng được hưởng lãi suất 3,99%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó tăng dần theo thời gian lựa chọn, dao động từ 5,39% đến 9,99%/năm trong 6-60 tháng. Khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên đến 9-11%/năm.

Tương tự các gói vay thông thường, khách hàng cũng cần chuẩn bị tài sản thế chấp là bất động sản, có thể là căn nhà dự định mua hoặc tài sản hiện có. Hồ sơ vay yêu cầu chứng minh thu nhập qua sao kê lương, hợp đồng lao động...

Đồng thời, người vay cũng phải chi trả các khoản phí như công chứng, thế chấp và bảo hiểm cháy nổ. Bên cạnh đó, SHB áp dụng phí phạt trả trước hạn 1-3%/năm trong những năm đầu vay vốn.

Như vậy, mức lãi suất 3,99%/năm chỉ áp dụng trong thời gian rất ngắn, trong khi lãi suất thực tế sau ưu đãi có thể cao hơn đáng kể.

Tương tự, gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" của ACB với lãi suất ưu đãi từ 5,5%/năm cũng chỉ cố định trong thời gian ngắn. Mức này được áp dụng trong 3 tháng đầu, sau đó khách hàng có thể lựa chọn các mức cố định cao hơn như 7%/năm trong 2 năm, 8,2%/năm trong 3 năm hoặc 8,7%/năm trong 5 năm.

Khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính theo công thức lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,5%. Lãi suất cơ sở là mức huy động kỳ hạn 12 tháng của ACB hoặc lãi suất tham chiếu theo từng thời kỳ.

Như vậy, dù có mức khởi điểm hấp dẫn, lãi suất thực tế sau ưu đãi có thể cao hơn đáng kể, tùy thuộc vào biến động thị trường.

Có thể dễ dàng nhận thấy mức lãi suất tốt mà các nhà băng đang đưa ra chỉ được áp dụng trong khoảng thời gian ngắn. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ, trong đó biên độ thường dao động 3-4,5%, tùy vào chính sách của ngân hàng và hồ sơ tín dụng của khách hàng.

Chẳng hạn như ở nhóm cho vay mua nhà ưu đãi nhất thị trường là các ngân hàng quốc doanh, hiện áp dụng mức lãi suất ưu đãi dao động 5-5,5%/năm trong 6-12 tháng đầu. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ theo công thức lãi suất huy động 12 tháng cộng biên độ 4% dẫn đến lãi suất thả nổi khoảng 10-11%/năm.

Ở một số ngân hàng thương mại như VPBank cũng đang áp dụng biên độ 3,5% khiến lãi suất vay thả nổi khoảng 11%/năm, trong khi Techcombank sử dụng biên độ 3,5-4%, đưa lãi suất vay thả nổi lên khoảng 9-10,5%/năm.

Chưa kể ngoài các khoản này, một số nhà băng còn tính thêm các "phụ phí" khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn... tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Các gói vay ưu đãi ngắn hạn có thể là cơ hội tốt cho những người có nền tảng tài chính vững vàng và biết tận dụng đòn bẩy hợp lý. Nếu vay để đầu tư hoặc mua nhà có tiềm năng tăng giá, họ có thể tận dụng giai đoạn miễn gốc, sau đó tất toán hoặc tái cơ cấu khoản vay khi tài chính ổn định hơn.

Ngược lại, với những ai chưa có kinh nghiệm quản lý tài chính hoặc không tính toán kỹ, nguy cơ rơi vào áp lực nợ là rất lớn. Khi lãi suất ưu đãi kết thúc, nếu thu nhập không tăng như kỳ vọng, họ có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ, thậm chí mất khả năng thanh toán.

Do đó, các chuyên gia khuyến nghị người vay cần tính toán kỹ tổng chi phí dài hạn, làm rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi, thời gian cố định lãi suất và phí trả trước hạn để tránh rủi ro tài chính. Tốt nhất, khách hàng nên liên hệ trực tiếp với ngân hàng để cập nhật thông tin chi tiết trước khi quyết định vay.

LÃI SUẤT GIẢM CHƯA ĐỦ KÍCH CẦU MUA NHÀ

Giảm lãi suất cho vay là định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua. Trong năm 2024, ngành ngân hàng đã đồng hành cùng doanh nghiệp, người dân khi liên tục giảm lãi suất cho vay. Mặt bằng lãi suất cho vay đầu năm 2025 tiếp tục có xu hướng giảm so với cuối năm 2024.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cao cho năm 2025 (16%) và tín dụng tăng nhanh hơn huy động vốn, việc kiểm soát cuộc đua lãi suất ngay từ đầu năm là điều cấp thiết.

Để hỗ trợ nền kinh tế, ngành ngân hàng buộc phải chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận, đồng thời giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, điều này đặt ra thách thức lớn về thanh khoản, đặc biệt đối với các ngân hàng quy mô nhỏ, đòi hỏi Ngân hàng Nhà nước phải có giải pháp hỗ trợ kịp thời.

Theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, để phục vụ mục tiêu tăng trưởng năm 2025, rất cần ngành ngân hàng cho vay với lãi suất thấp. Song, đây không phải bài toán dễ dàng, bởi trong khi lãi suất cho vay phải giảm để kích thích nền kinh tế, lãi suất huy động lại khó có thể giảm sâu hơn. Nếu không cân đối hợp lý, thanh khoản của ngân hàng sẽ chịu áp lực lớn.

Dù dòng tiền tiết kiệm của dân cư, doanh nghiệp đang tiếp tục chảy vào ngân hàng nhưng khi nền kinh tế phát triển, các kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn, người dân sẽ không chuộng gửi tiết kiệm. Như vậy, ngân hàng sẽ gặp khó trong huy động vốn và sẽ khó khăn khi muốn giảm lãi suất cho doanh nghiệp.

Ở một khía cạnh khác, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM đánh giá chính sách ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi là một giải pháp tốt, giúp khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất vẫn là giá nhà cao so với thu nhập, khiến không phải ai cũng có thể tiếp cận được chính sách này. Chỉ những người có thu nhập khá trở lên mới dễ dàng vay vốn mua nhà.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao, Xếp hạng doanh nghiệp phi tài chính, FiinRatings cũng bày tỏ lo ngại về khả năng chi trả của người mua nhà khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đã tiệm cận mức của các đô thị lớn ở châu Á.

“Trong vòng 2-3 năm qua, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng mạnh, khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với những hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp. Nếu đà tăng giá tiếp tục mà không đi kèm với sự gia tăng thu nhập tương ứng, khả năng chi trả có thể bị thu hẹp, từ đó làm suy yếu nhu cầu thực và có thể gây mất cân đối thị trường. Đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu nhập trong dài hạn sẽ là yếu tố quan trọng để duy trì nhu cầu bền vững cũng như sự tin tưởng của nhà đầu tư”, vị chuyên gia này phân tích.

Như vậy có thể thấy, chính sách ưu đãi lãi suất chỉ hỗ trợ phần nào. Để người dân có thể dễ dàng mua nhà quan trọng là nguồn cung trên thị trường bất động sản với những căn hộ, nhà đất phải phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân.

Nguyễn Lan