Lãi vay mua nhà thả nổi lên 15%/năm: Có 3 tỷ đồng, vay mua nhà hay tiếp tục ở thuê?

Vay mua nhà, tiền trả nợ không nên quá 35% thu nhập

Theo khảo sát, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng ở mức 12-15%/năm, lãi suất cho vay năm đầu khoảng 9-10%. Trong bối cảnh đó, câu hỏi được nhiều người quan tâm là nên vay bao nhiêu để không rơi vào cảnh phải dành phần lớn thu nhập để trả ngân hàng.

Trao đổi tại hội thảo về giá nhà hôm 15/10, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, cho rằng người mua nhà cần đặt ngưỡng an toàn tài chính lên hàng đầu, đặc biệt khi phải sử dụng đòn bẩy tín dụng.

Theo ông, tổng số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng nên chiếm không quá 30-35% thu nhập thực tế của gia đình. Đây là ngưỡng tham khảo giúp người mua duy trì chi tiêu thiết yếu và có khả năng ứng phó khi thu nhập biến động.

Chẳng hạn, với gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ nên dao động khoảng 12-14 triệu đồng. Nếu tỷ lệ trả nợ vượt 40% thu nhập, áp lực tài chính sẽ tăng đáng kể, nhất là khi gia đình phát sinh thêm các khoản chi tiêu hoặc lãi suất tăng.

Bên cạnh khả năng trả nợ, người mua cần chuẩn bị khoản dự phòng đủ trang trải sinh hoạt và nghĩa vụ trả nợ trong ít nhất 6 tháng. Tốt hơn, khoản dự phòng nên tương đương 9-12 tháng chi phí cần thiết.

Người mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền và kịch bản lãi suất tăng để tránh rơi vào áp lực tài chính. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là rủi ro lãi suất. Người mua cần tính trước kịch bản lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm để đánh giá liệu thu nhập có đủ trang trải khoản vay hay không.

Ông dẫn ví dụ, với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu trả góp đều hằng tháng theo phương thức dư nợ và lãi suất cố định, số tiền phải trả vào khoảng 14,5 triệu đồng/tháng ở mức lãi suất 10%/năm. Nếu lãi suất tăng lên 15%/năm, khoản trả góp có thể lên khoảng 19,8 triệu đồng/tháng.

Như vậy, chỉ riêng việc lãi suất tăng đã khiến người vay phải chi thêm hơn 5 triệu đồng mỗi tháng. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, khoản vay có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng.

Chuyên gia cũng lưu ý, lãi suất huy động do ngân hàng công bố có sự khác biệt đáng kể so với lãi suất cho vay thực tế. Các ngân hàng công bố lãi suất khoảng 6-7%, nhưng thực tế có nhà băng cho vay ở mức 8-9%, thậm chí trên 9%, tùy từng trường hợp.

Điều này đặc biệt quan trọng với người mua nhà lần đầu, vốn thường phải vay trong thời gian dài và ít có dư địa tài chính để ứng phó với biến động bất lợi.

Có 3 tỷ đồng, vay mua nhà hay tiếp tục ở thuê? 

Một bài toán được nhiều người đặt ra là nếu có khoảng 3 tỷ đồng tiền tích lũy và dự định vay thêm 1 tỷ đồng, nên mua căn hộ chung cư hay mua đất vùng ven rồi xây nhà?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng với tổng ngân sách khoảng 4 tỷ đồng, phương án mua chung cư đáng cân nhắc hơn.

Theo ông, người trẻ nên ưu tiên căn hộ ở vị trí gần nơi làm việc, thuận tiện đi lại và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài. Vị trí cũng cần được tính đến trong mối quan hệ với trường học, tiện ích và nhu cầu của gia đình khi có con.

Với ngân sách này, người mua có thể tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ tại một số khu vực vành đai xung quanh trung tâm Hà Nội, chẳng hạn khu vực Hoàng Mai, Thanh Trì hoặc những địa bàn phù hợp khác. Tuy nhiên, khả năng lựa chọn thực tế còn phụ thuộc vị trí dự án, diện tích, chất lượng căn hộ và mặt bằng giá tại thời điểm giao dịch.

Ông Toản khuyến nghị người mua cân nhắc nguồn vay từ gia đình, người thân nếu có điều kiện, nhằm giảm áp lực trả lãi ngân hàng và hạn chế các ràng buộc tín dụng.

Theo quan điểm của ông, khoản nợ trong giới hạn phù hợp đôi khi cũng tạo động lực để người trẻ nỗ lực làm việc, gia tăng thu nhập và cải thiện chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, điều này chỉ có ý nghĩa khi người vay đã tính toán được khả năng trả nợ và không để áp lực tài chính vượt quá sức chịu đựng.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, PGS.TS Ngô Trí Long phân tích, người có 3 tỷ đồng nhưng phải vay thêm 1 tỷ đồng trong bối cảnh lãi suất cao cần cân nhắc cả phương án tiếp tục thuê nhà.

Theo ông, nếu lãi suất vay thực tế ở mức 13-15%/năm, riêng tiền lãi của khoản vay 1 tỷ đồng trong giai đoạn đầu có thể lên hơn 10 triệu đồng/tháng. Khoản chi này có thể tạo áp lực đáng kể với gia đình có thu nhập trung bình.

Ngược lại, nếu gửi tiết kiệm 3 tỷ đồng với lãi suất 8-9%, mỗi năm thu về gần 300 triệu đồng, số tiền này hoàn toàn đủ để thuê nhà không gian tốt mà vẫn còn dư dả.

“Thực tế thị trường, dù giá nhà có giảm nhẹ nhưng mặt bằng chung vẫn neo ở mức rất cao. Hai vợ chồng thu nhập 30-40 triệu đồng/tháng có thể mất tới 30 năm ‘nhịn ăn không uống’ mới mua được nhà. Đừng vì sĩ diện ‘phải sở hữu nhà’ mà mua bằng mọi giá”, ông Long nói.

Vị chuyên gia nhìn nhận, thuê nhà hiện nay là phương án tốt, giúp dòng tiền sinh lời, tránh tình trạng "mất ăn mất ngủ" vì nợ ngân hàng, đồng thời cũng phù hợp với chủ trương khuyến khích phát triển nhà cho thuê của Chính phủ.

“Giá nhà quyết định việc mua đắt hay rẻ, nhưng dòng tiền mới quyết định người mua có thể giữ được căn nhà hay không. Vì vậy, người mua nhà cần đặt an toàn tài chính lên hàng đầu, không nên vay vượt quá khả năng chi trả chỉ vì lo bỏ lỡ cơ hội mua nhà”, ông Long nhấn mạnh.