Thế giằng co giữa chủ đầu tư và người mua về giá nhà

Sau gần tám năm làm việc tại TP.HCM, vợ chồng anh Nguyễn Thế Minh ở phường Hòa Hưng tích góp được hơn 1,2 tỷ đồng. Họ muốn mua một căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực vùng ven để có chỗ an cư. Nhưng sau nhiều tháng tìm kiếm, anh vẫn chưa chọn được căn nào.

“Khu vực quận 9 cũ hay rìa Thủ Đức giờ tìm căn hộ mới dưới 50 triệu đồng/m2 gần như ‘mò kim đáy bể’. Đa phần dự án mới chào bán đều từ 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí cả trăm triệu đồng/m2”, anh Minh nói.

Kẹt giữa giá nhà và lãi vay

Anh Minh đã tính thử khoản vay. Với số vốn hiện có, vợ chồng anh phải vay thêm 60 - 70% giá trị căn hộ. Ở mức lãi suất thả nổi hiện nay, số tiền trả gốc và lãi mỗi tháng sẽ chiếm hết thu nhập của hai người.

“Gia đình tôi đành tiếp tục ở nhà thuê, chờ xem thời gian tới thế nào”, anh nói.

Hoàn cảnh của anh Minh khá phổ biến với người mua nhà để ở tại TP.HCM. Nhiều người đã chờ thị trường điều chỉnh sâu mới xuống tiền, nhưng giá niêm yết vẫn ở mức cao, lãi vay cũng chưa giảm. Họ có nhu cầu thật và có tiền tích lũy, song chưa tìm được lối ra.

Thống kê của Savills Việt Nam chỉ rõ, có tới 80% căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Ảnh: Hoàng Anh.

Số liệu quý III/2026 của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy cùng bức tranh đó.

Theo báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam, 80% căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện có giá trên 100 triệu đồng/m2. Mức giá này vượt xa khả năng chi trả của đa số người lao động, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ còn 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Với các dự án mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 45%.

CBRE Việt Nam ghi nhận sức cầu yếu đi tương tự. Ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ TP.HCM (sau sáp nhập) giảm 2,3% so với quý trước, xuống bình quân 75 triệu đồng/m2 thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ của nguồn hàng mới chỉ đạt 45%, thấp hơn quý trước 24 điểm phần trăm.

Thị trường thứ cấp cũng chậm lại. Giá bán trung bình giảm 4% so với quý trước, còn 60 triệu đồng/m2, và giao dịch trì trệ.

Thị trường nhà ở TP.HCM, giá bán sơ cấp bình quân (triệu đồng/m2 thông thủy). Nguồn: CBRE Việt Nam.

“Tốc độ hấp thụ giảm, trong khi giá bán trung bình của cả căn hộ và bất động sản gắn liền với đất ghi nhận xu hướng điều chỉnh, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.

Tuy nhiên, thị trường chững lại không có nghĩa là nhu cầu an cư biến mất. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2026, chung cư vẫn là loại hình được quan tâm nhiều nhất, chiếm 38% tổng lượng quan tâm của người tìm kiếm, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Người mua vẫn muốn mua nhà, nhưng bài toán tài chính của họ chưa có lời giải.

Nhà riêng cũng khó mua không kém. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy nhóm nhà riêng dưới 5 tỷ đồng, phân khúc vừa sức nhất với các gia đình trẻ, chiếm 37% lượng quan tâm tìm kiếm nhưng chỉ chiếm 22% số tin chào bán. Ngược lại, phân khúc 5 - 10 tỷ đồng chiếm 59% số tin đăng bán, song chỉ ứng với 45% nhu cầu của thị trường.

Nguồn hàng giá vừa phải khan hiếm cũng giúp các khu vực nội đô cũ giữ giá. Dù thanh khoản chung trầm lắng, những quận đông dân cư và có tiện ích hoàn chỉnh vẫn ghi nhận mặt bằng giá nhích lên: Bình Thạnh (cũ) đạt 151 triệu đồng/m2, tăng 1%; Gò Vấp (cũ) 123 triệu đồng/m2, tăng 1%; TP Thủ Đức (cũ) 93 triệu đồng/m2, tăng 2%.

Vì sao chủ đầu tư chưa giảm giá?

Trong khi đó, TP.HCM đang đẩy nhanh việc tháo gỡ các dự án tồn đọng. Tính đến đầu tháng 9/2026, 650 dự án vướng mắc pháp lý đã được gỡ. Trong danh sách 921 dự án rà soát theo cơ chế mới, 233 dự án đã xử lý xong, 688 dự án còn lại nằm trong phương án giải quyết của các sở, ngành.

Kết quả là 37 dự án, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn, đã hoàn tất điều kiện pháp lý để mở bán trong 7 tháng đầu năm.

Nhưng nguồn cung bổ sung này chưa kéo được mặt bằng giá xuống. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng thị trường chưa thể bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng, vì cấu trúc chi phí đầu vào của doanh nghiệp quá nặng.

Sau nhiều năm vướng thủ tục pháp lý, chi phí lãi vay và chi phí cơ hội của dự án đã tăng gấp nhiều lần. Tiền đất và giá thành xây dựng lại liên tục tăng. Trong bối cảnh đó, hầu như không chủ đầu tư nào dám giảm giá bán ghi trên hợp đồng, vì lo đứt gãy dòng tiền và chịu sức ép từ những khách hàng đã mua trước.

Thay vì giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp hỗ trợ dòng tiền cho người mua bằng các gói tài chính.

“Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách”, bà Hương nói.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM. Ảnh: Quốc Hải.

Theo bà Hương, các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu khi thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua mà không tác động trực tiếp đến mặt bằng giá của dự án.

Savills dự báo trong 6 - 12 tháng tới, mặt bằng giá chung khó giảm sâu vì chi phí vốn vẫn đè nặng lên chủ đầu tư, nhưng thị trường sẽ phân hóa mạnh.

“Dự án có vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng sẽ giữ giá ổn định. Ngược lại, những sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ phải chịu áp lực điều chỉnh”, bà Hương nói.

Bà Hương cho rằng nếu chủ đầu tư có nhượng bộ về giá thì cũng chỉ diễn ra cục bộ ở từng dự án và chủ yếu dưới dạng chính sách kích cầu bán hàng.

CBRE cũng có nhận định thận trọng tương tự. Bà Dung dự báo nguồn cung mới trong quý IV/2026 tiếp tục ở mức thấp, vì phần lớn chủ đầu tư hoãn mở bán để chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn.