Lãi vay tăng, thanh khoản nhà đất quý I giảm 20-25%

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chọn lọc

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản giảm

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) vừa công bố cho biết thị trường bất động sản nhà ở trong quý I/2026 bắt đầu chuyển từ giai đoạn phục hồi của năm 2024-2025 sang nhịp điều chỉnh mang tính chu kỳ. Sự chững lại này phản ánh quá trình thị trường thích ứng với mặt bằng lãi suất cao hơn, chính sách mới và sự thay đổi của dòng tiền đầu tư.

Trong quý này, nguồn cung nhà ở mới ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm mạnh so với quý IV/2025. Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt khoảng 78.000 sản phẩm, tăng 65% theo năm nhưng giảm nhẹ so với quý trước.

Trái với xu hướng nguồn cung cải thiện, thanh khoản lại giảm tốc đáng kể. Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 15-20%. Con số này dù cao hơn cùng kỳ năm 2025 nhưng giảm tới 46% so với quý IV/2025 - giai đoạn thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ bình quân khoảng 40-45%.

Sự suy giảm diễn ra trên diện rộng. Tại miền Bắc, tỷ lệ hấp thụ từ mức 50-55% giảm xuống còn 20-25%. Miền Nam cũng giảm từ 45-50% xuống dưới 25%. Các thị trường miền Trung và miền Tây ghi nhận mức hấp thụ khoảng 15-20%, thấp gần một nửa so với quý trước.

Nguồn cung nhà ở mới ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng khoảng 70%

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu khác cũng cho thấy xu hướng tương tự. Knight Frank Việt Nam cho biết TP.HCM ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công trong quý I, tỷ lệ hấp thụ đạt 36%, giảm gần 66% so với quý trước. Avison Young Việt Nam ghi nhận mức hấp thụ phổ biến trên toàn quốc dao động trong khoảng 25-35%.

Trong khi đó, DKRA Consulting cho biết giao dịch thị trường phân hóa mạnh theo thời điểm. Trước Tết Nguyên đán, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60-70%, nhưng sau Tết giảm xuống còn 20-30%. Các loại hình mang tính đầu tư như đất nền, nhà phố thương mại hay bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức tiêu thụ rất thấp, chỉ khoảng 1-3%.

Một trong những yếu tố chính khiến thanh khoản suy giảm là mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng trở lại. Theo Dat Xanh Services, lãi suất vay phổ biến trong quý I ở mức 12-14%/năm, thậm chí 15-16%/năm đối với các khoản vay thả nổi. Chi phí vốn cao khiến nhiều khách hàng, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, trì hoãn quyết định mua nhà.

Song song với đó, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và triển khai mã định danh bất động sản từ đầu năm 2026 cũng góp phần thay đổi cấu trúc thị trường. Các chính sách này được xem như “bộ lọc” tự nhiên, hạn chế hoạt động đầu cơ và buộc dòng tiền dịch chuyển về các dự án có pháp lý rõ ràng.

Dữ liệu của Dat Xanh Services cho thấy hành vi người mua đang thay đổi. Thay vì chạy theo các cơ hội đầu cơ ngắn hạn, người mua có xu hướng đánh giá kỹ pháp lý dự án, so sánh nhiều sản phẩm trước khi xuống tiền và ưu tiên các dự án có khả năng khai thác dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Trong bối cảnh thanh khoản giảm tốc, mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ổn định. Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường với mức tăng nhẹ khoảng 1-2%. Ngược lại, đất nền và các sản phẩm ở khu vực xa trung tâm ghi nhận giao dịch chậm hơn.

Nguồn cung mới cũng tập trung chủ yếu tại miền Bắc, chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung mới trên toàn thị trường.

Về giá bán, căn hộ sơ cấp tại miền Bắc dao động phổ biến từ 45-170 triệu đồng/m2, trong khi tại miền Nam từ 35-150 triệu đồng/m2. Khu vực miền Trung và miền Tây ghi nhận mức giá thấp hơn, lần lượt khoảng 32-115 triệu đồng/m2 và 30-60 triệu đồng/m2.

Các phân khúc nhà phố, biệt thự và shophouse nhìn chung giữ giá so với quý trước. Đất nền sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025 cũng bước vào chu kỳ ổn định giá trên nhiều thị trường.

Theo chuyên gia Dat Xanh Services, diễn biến hiện nay không phản ánh xu hướng suy giảm của thị trường mà là quá trình tái cấu trúc nhằm thiết lập lại các chuẩn mực vận hành. Lợi thế cạnh tranh đang dần nghiêng về các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Trong trung và dài hạn, giai đoạn “chọn lọc” hiện nay được xem là bước đệm quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam hình thành một chu kỳ phát triển mới minh bạch, ổn định và bền vững hơn.

Bước sang quý II/2026, Dat Xanh Services dự báo thị trường có thể cải thiện so với đầu năm khi nguồn cung mới ước đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ dự kiến duy trì khoảng 20-30%, với sức cầu tập trung vào nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung - dài hạn. Xu hướng đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, trong khi dòng tiền có xu hướng quay trở lại các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.

Đơn vị nghiên cứu này đưa ra ba kịch bản cho thị trường quý II. Ở kịch bản lý tưởng, khi mặt bằng lãi suất giảm mạnh và điều kiện vĩ mô thuận lợi, nguồn cung có thể tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%.

Trong kịch bản kỳ vọng, thị trường tăng trưởng thận trọng hơn với nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 2-5%, lãi suất thả nổi khoảng 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%.

Ngược lại, nếu chi phí vốn tiếp tục ở mức cao và chính sách tiền tệ duy trì chặt chẽ, nguồn cung chỉ tăng 20-30%, giá bán có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, lãi suất thả nổi duy trì 12-14% và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.