Thị trường bất động sản bước vào tái cấu trúc

Bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng minh bạch, bền vững. (Ảnh: HNV)

Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Sáu xu hướng chủ đạo của thị trường tới đây

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo.

Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có chất lượng cao.

Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng.

Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường.

Thứ sáu, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Thị trường ngày càng hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững. (Ảnh: HNV)

Mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn.

Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ mở ra rõ nét hơn đối với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.

Về dài hạn, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở, khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực, hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư và mở rộng, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển.

Nền tảng để thị trường bước vào chu kỳ mới

Đặc biệt, với thành công từ Đại hội Đảng lần thứ XIV và quan điểm điều hành của bộ máy chính trị sau Đại hội, cùng sự tham gia chủ động của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản được kỳ vọng kế thừa thành quả đã đạt được và sẵn sàng bước vào một giai đoạn phát triển hiệu quả, ổn định, bền vững.

Một trong những điểm đáng chú ý là xu hướng phát triển của nguồn cung. Dù có sự điều chỉnh nhẹ theo quý, nhưng xét trong trung và dài hạn, nguồn cung vẫn đang trên đà mở rộng. Không gian phát triển thị trường không còn bó hẹp tại các đô thị lõi mà đang lan tỏa mạnh mẽ ra các khu vực vệ tinh, nhờ vào sự đầu tư đồng bộ của hạ tầng kết nối và định hướng quy hoạch, sáp nhập đô thị. Điều này không chỉ giúp khai phá quỹ đất mới mà còn góp phần đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng phân hóa của thị trường.

Ở chiều cầu, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về hành vi và tâm lý của người mua. Dù chịu áp lực lớn từ chi phí vốn và thanh khoản chậm lại, nhưng nhu cầu thực không hề suy giảm mà chỉ trở nên chọn lọc hơn. Nếu như trước đây tâm lý “FOMO” từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.

Sự thay đổi này cũng phản ánh rõ trong diễn biến thanh khoản của thị trường. Các dự án được đầu tư bài bản, nhất là các khu đô thị tích hợp với đầy đủ hạ tầng và tiện ích, pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp, vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ khả quan và trở thành điểm sáng. Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hạ tầng, tiện ích – điển hình là đất nền tại nhiều khu vực – vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy thanh khoản thị trường đang mang tính chọn lọc rất cao.

Theo các chuyên gia, cấu trúc thị trường cũng đang phân hóa thành hai nhóm rõ rệt. Một bên là các doanh nghiệp dẫn dắt, sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh, chiến lược phát triển bài bản và khả năng thích ứng nhanh với biến động. Bên còn lại là các doanh nghiệp nhỏ và nhà đầu tư cá nhân buộc phải tái cấu trúc để tồn tại và thích nghi. Trong bối cảnh này, dòng tiền đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên”, góp phần loại bỏ những chủ thể yếu kém và thúc đẩy thị trường vận hành hiệu quả hơn.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục nổi lên như một điểm sáng quan trọng. Không chỉ góp phần đa dạng hóa nguồn cung, phân khúc này còn đóng vai trò then chốt trong việc bù đắp khoảng trống mà nhà ở thương mại chưa đáp ứng được, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu ở thực ngày càng gia tăng.

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ thận trọng, thị trường vẫn đang đối mặt với những thách thức không nhỏ về dòng vốn từ thị trường trái phiếu. Dẫu vậy, đây cũng chính là động lực để các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc danh mục đầu tư, nâng cao năng lực quản trị rủi ro và minh bạch hóa hoạt động. Song song với đó, dòng vốn tín dụng đang được điều tiết có chọn lọc hơn.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, từ thực tiễn đó, các khuyến nghị được đưa ra không chỉ mang tính định hướng mà còn là yêu cầu cấp thiết đối với các chủ thể tham gia thị trường.

“Tôi cho rằng, chủ đầu tư cần chủ động thích ứng với chính sách, tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực và kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính. Các nhà môi giới cần nâng cao chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, minh bạch thông tin và góp phần ổn định thị trường. Trong khi đó, nhà đầu tư và người mua cần thay đổi tư duy, ưu tiên chiến lược trung-dài hạn hơn”, Tiến sĩ Đính cho hay.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam.

Theo Tiến sĩ Đính, trong thách thức luôn tồn tại cơ hội. Giai đoạn tái cấu trúc hiện nay, dù nhiều áp lực, nhưng cũng chính là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển mới – minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn.

Về dài hạn, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng được duy trì, hệ thống hạ tầng tiếp tục được đầu tư mở rộng, cùng với quyết tâm cao của bộ máy chính trị và sự tham gia chủ động của cộng đồng doanh nghiệp, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở. Đây không chỉ là niềm tin, mà còn là xu hướng tất yếu trong tiến trình phát triển của thị trường.

Hạ lãi suất là “đòn bẩy” khơi thông thị trường bất động sản 2026

Theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, việc hạ lãi suất đang được xem là cú hích quan trọng giúp phục hồi tổng cầu, khơi thông dòng vốn và mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Phân tích về động thái các ngân hàng hạ lãi suất, Tiến sĩ Lượng cho rằng, động thái hạ lãi suất không đơn thuần là giải pháp kỹ thuật, mà còn là “đòn bẩy” chiến lược nhằm phục hồi tổng cầu và củng cố nền tảng tăng trưởng.

Xét theo cấu trúc tổng cầu của nền kinh tế, bao gồm tiêu dùng, đầu tư, chi tiêu chính phủ và xuất khẩu ròng, có thể thấy cả bốn trụ cột này đều đang chịu áp lực nhất định.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Chia sẻ với chúng tôi, Tiến sĩ Lượng cho biết, ở góc độ đầu tư, bức tranh lại cho thấy sự phân hóa rõ nét. Đầu tư trong nước vẫn còn thận trọng, nhưng dòng vốn ngoại lại đang gia tăng đáng kể. Việt Nam tiếp tục giữ vững vị thế là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế nhờ môi trường chính trị ổn định, chi phí cạnh tranh và khả năng tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh nhiều nền kinh tế lớn biến động, dòng vốn từ các khu vực như Trung Đông hay châu Á đang có xu hướng tìm đến những thị trường an toàn hơn, trong đó Việt Nam nổi lên như một lựa chọn chiến lược.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng nêu rõ, việc chi tiêu công tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” khi Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư vào hạ tầng giao thông, đô thị và các khu kinh tế trọng điểm. Đây không chỉ là yếu tố kích thích tăng trưởng ngắn hạn mà còn tạo nền tảng dài hạn cho phát triển kinh tế. Trong khi đó, hoạt động xuất khẩu dù đối mặt với các rào cản thương mại, vẫn có cơ hội mở rộng khi Việt Nam tận dụng được lợi thế từ các hiệp định thương mại tự do và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

“Trong tổng thể đó, việc hạ lãi suất được xem là giải pháp “bôi trơn” dòng chảy vốn, giúp các thành phần kinh tế vận hành trơn tru hơn. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, nguy cơ suy yếu tổng cầu hoàn toàn có thể xảy ra, kéo theo sự trì trệ của toàn bộ nền kinh tế”, Tiến sĩ Lượng khẳng định.

Bất động sản đón sóng chính sách, tránh lặp lại chu kỳ đóng băng

Thực tế cho thấy, lãi suất cao luôn là “rào cản vô hình” đối với thị trường địa ốc. Khi chi phí vay vốn bị đẩy lên mức 14-15%, thậm chí cao hơn, cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều buộc phải trì hoãn quyết định đầu tư. Bài học từ giai đoạn 2011-2013 vẫn còn nguyên giá trị, khi lãi suất tăng vọt đã khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài.

Do đó, trong chu kỳ mới, việc kiểm soát lãi suất ở mức hợp lý không chỉ giúp giảm áp lực tài chính mà còn đóng vai trò khơi thông niềm tin. Tâm lý đám đông - yếu tố đặc trưng của thị trường Việt Nam thường phản ứng rất nhanh với các tín hiệu chính sách. Khi chi phí vốn giảm, kỳ vọng lợi nhuận tăng lên, dòng tiền sẽ nhanh chóng quay trở lại thị trường.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không còn chỉ phụ thuộc vào nhà đầu tư trong nước. Sự tham gia ngày càng lớn của nhà đầu tư nước ngoài đang mở ra một giai đoạn phát triển mới. Với tầm nhìn dài hạn, các nhà đầu tư quốc tế không chỉ quan tâm đến lợi nhuận ngắn hạn mà còn đánh giá cao tiềm năng tăng trưởng bền vững của nền kinh tế Việt Nam.

Trong triển vọng năm 2026, hiện có nhiều tín hiệu tích cực đang dần hội tụ. Từ chính sách tiền tệ linh hoạt, dòng vốn quốc tế gia tăng, cho đến sự phục hồi của các động lực kinh tế nội tại, tất cả đang tạo nên một nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản. Nếu tận dụng tốt cơ hội này, Việt Nam hoàn toàn có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới - bền vững hơn, minh bạch hơn và giàu tiềm năng hơn.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes.

Cũng qua chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhấn mạnh, sau khi 26 ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất huy động, thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu khá tích cực. Các chủ thể gồm chủ đầu tư, nhà đầu tư và khách hàng đều kỳ vọng vào diễn biến này.

Có thể thấy, việc 26 ngân hàng giảm lãi suất là động thái điều hành linh hoạt của Chính phủ, phù hợp bối cảnh hiện nay. Nếu không có biện pháp này và để lãi suất tăng lên 18-20% như trước, thị trường sẽ rất khó tháo gỡ khó khăn. Trong khi đó, với dư địa hiện nay, việc điều chỉnh vẫn khả thi.

Tuy nhiên, theo ông Chung, đây mới là bước khởi đầu, chưa tạo ra yếu tố đột biến cho thị trường. Về thực tế, động thái này góp phần cải thiện tâm lý và thanh khoản của thị trường. Đối với các chủ đầu tư, khi chi phí lãi vay và chi phí vốn ở mức cao, việc lãi suất giảm mở ra cơ hội để điều chỉnh giá bán phù hợp hơn, qua đó hỗ trợ thanh khoản thị trường.