Làm giàu nhờ mua bất động sản bỏ hoang để xây chung cư

Khi một trường trung học bị bỏ hoang ở Homestead (Pennsylvania, Mỹ) được rao bán vào năm 2019, Jesse Wig, người môi giới bất động sản 34 tuổi, đã nhìn thấy cơ hội khi người ta chỉ ra giá 100.000 USD.

Wig đã mua ngôi trường, sau đó được một người bạn kết nối với Adam Colucci, nhà đầu tư bất động sản 35 tuổi, để tìm hướng phát triển.

"Tôi đã biết về ngôi trường và thành thật mà nói tôi cũng không biết điều gì là phù hợp nhất để làm với tòa nhà đó. Nhưng với mức giá quá hời, tôi vẫn mua và hy vọng có thể đưa ra một lựa chọn tốt trong tương lai", Wig nói với CNBC Make It.

Trong hai năm, Wig và Colucci đã xem xét, bàn bạc tới lui về việc phải làm gì với ngôi trường này. Họ đã nghĩ tới việc biến nó thành một hội trường đám cưới, một vườn bia và thậm chí là bán không gian làm việc.

Sau nhiều lần "nhấc lên đặt xuống" các kế hoạch, tất cả chuyên gia trong lĩnh vực đều nói với họ rằng cách hợp lý nhất chính là biến nó thành một khu chung cư cho thuê.

Biến ngôi trường bỏ hoang thành chung cư

Wig và Colucci sau đó tiếp tục kết nối với Dan Spanovich (41 tuổi), một nhà phát triển bất động sản toàn thời gian kiêm người quản lý tài sản gia đình.

"Những tòa nhà cũ này có thể rất khó chuyển đổi. Chúng tôi sẵn sàng chấp nhận rủi ro bất kể sẽ sử dụng nó vào mục đích gì. Chúng tôi biết rằng với mức giá này, có thể tìm được cách sử dụng và tạo ra đủ lợi nhuận làm hài lòng mọi người", Spanovich nói.

Cuối cùng, những phòng học cũ của ngôi trường trung học bỏ hoang đã được biến thành các căn hộ chung cư cho thuê, hiện đại với đầy đủ tiện nghi bên trong. Khu hội trường biến thành không gian chung.

Ngôi trường bỏ hoang được mua lại và cải tạo thành khu căn hộ cho thuê.

Nhóm 3 người cũng xây dựng thêm một phòng tập thể dục ở tầng trệt với sân bóng rổ, khu vực tập tạ và đạp xe trong nhà.

Ngôi trường này đã bị bỏ hoang nhiều năm, có diện tích sàn hơn 4.600 m2. Với từng đó không gian, các nhà đầu tư đã hy vọng có được khoảng 60 căn hộ.

Nhưng cuối cùng họ chỉ còn lại khoảng hơn 2.300 m2 làm căn hộ cho thuê, bởi khu vực hành lang, cầu thang, phòng tập thể dục và khán phòng đã chiếm một nửa diện tích.

Colucci nói thêm rằng điều quan trọng đối với họ là giữ lại một số yếu tố của trường học.

"Chúng tôi đã hợp tác chặt chẽ với National Park Services để đảm bảo giữ được ý nghĩa lịch sử của công trình. Chúng tôi đã cố gắng để ngôi trường còn mang được vẻ đẹp của nó".

Bên trong các phòng học sau khi đã được cải tạo thành chung cư.

Nhờ đó, những nhà đầu tư đã nhận được khoản tín dụng thuế lịch sử từ cấp liên bang và tiểu bang Pennsylvania, nhưng họ không tiết lộ số tiền chính xác.

Sau khi mua trường vào tháng 5/2019, việc xây dựng tòa nhà bắt đầu vào đầu năm 2020 và hoàn thành vào tháng 10/2021.

Sản phẩm hoàn thiện gồm 27 căn hộ một phòng ngủ và 4 căn hộ hai phòng ngủ. Nhà đầu tư đã bổ sung các tấm pin mặt trời trên mái trường học để góp phần bảo vệ môi trường.

Việc cho thuê bắt đầu vào tháng 10/2021 và chỉ sau 6 tháng, tòa nhà đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Spanovich cho biết giá thuê trong tòa nhà có mức 1.400 USD/tháng đối với một số căn hộ một phòng ngủ và lên tới 1.650 USD cho căn hộ hai phòng ngủ.

Về việc chia lợi nhuận và chi phí, Colucci nói rằng anh, Wig và Spanovich chia mọi thứ dựa trên tỷ lệ phần sở hữu của tòa nhà.

Đầu tư vào những tòa nhà "ma ám"

Colucci biết tin một ngôi trường khác, đối diện bất động sản mình sở hữu, đang rao bán, nhưng nó đã được ký hợp đồng với một nhà đầu tư khác. Anh nói với hai đối tác của mình rằng nếu thỏa thuận đó thất bại, nhóm 3 người cần mua lại ngôi trường ấy ngay.

Lúc đầu, Wig hơi do dự nhưng Colucci và Spanovich đều sẵn sàng cho phi vụ đầu tư mới này. Cuối cùng, họ may mắn thỏa thuận mua thành công ngôi trường thứ hai vào tháng 8/2020, với chi phí 90.000 USD.

Nhưng Spanovich cho biết trải nghiệm của họ khi mua ngôi trường này rất khác. Họ đang phải hoàn thành việc cải tạo ngôi trường thứ nhất.

Ngôi trường thứ hai trông giống một ngôi nhà bị ma ám.

Những nhà đầu tư cho biết mua các tòa nhà giống như bị ma ám sẽ ít sự cạnh tranh hơn.

"Nếu một ngôi nhà nhìn đẹp đẽ, sẽ có rất nhiều người đấu giá để mua chúng, vì vậy chúng tôi muốn nó trông giống thứ gì đó bị ma ám để ít bị cạnh tranh hơn", Spanovich giải thích về lựa chọn đầu tư.

Bất động sản thứ hai này cần sửa chữa nhiều hạng mục, bao gồm trần nhà bị dột. Họ cũng cần nghiên cứu để đảm bảo cấu trúc tòa nhà vẫn ở tình trạng tốt, bất chấp nhiều năm bị hư hại do ngấm nước.

Colucci cho biết ngôi trường thứ hai có kết quả đánh giá tệ hơn ngôi trường đầu tiên và sẽ là một quá trình khó khăn để cải tạo. Họ cũng có kế hoạch biến nơi đây thành khu chung cư cho thuê.

"Có người từng nói với tôi rằng bạn sẽ phá sản khi yêu những tòa nhà cổ tuyệt đẹp, nên hãy cẩn thận. May mắn thay, chúng tôi có Dan trong nhóm và anh ấy quản lý các công việc hậu cần để mọi thứ trơn tru", Colucci bày tỏ.

Những nhà đầu tư cho biết kế hoạch là để cư dân có thể sử dụng các tiện nghi từ cả hai tòa nhà, chẳng hạn như khán phòng ở trường học đầu tiên, nhà để xe hai tầng và sân thượng có sẵn ở tòa nhà số hai.

Kể từ cuộc phỏng vấn của Wig, Colucci và Spanovich với CNBC Make It vào tháng 9/2022, 3 người đã mua thêm hai trường học nữa.

Wig cho biết thu hoạch lớn nhất từ những dự án mà anh và các đối tác đã thực hiện là sự khác biệt mà các tòa nhà họ cải tạo đang tạo ra trong cộng đồng.

Đinh Phạm