Làm thế nào định giá đất sát thị trường?

Cần một hội đồng hoạt động trung lập, khách quan trong quá trình định giá đất, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.

Chưa bao giờ Chính phủ và chính quyển địa phương lại tập trung triển khai các dự án lớn làm đường, cầu, cảng ở ĐBSCL, Đông Nam bộ nhiều như thế. Như ở TPHCM là đường Vành đai 3 và 4, cao tốc TPHCM - Mộc Bài, tuyến metro số 2 và 3, dự án kênh Tham Lương - Bến Cát, rạch Xuyên tâm, cầu Thủ Thiêm 3 và 4, cầu Cần Giờ… Điều đó đồng nghĩa với việc có hàng ngàn hộ dân bị giải tỏa trắng hay một phần.

Người dân theo dõi Quốc hội xem liệu có gì mới hơn trong kỳ họp lần này về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Nhưng dường như cuộc tranh luận chưa đến hồi kết bởi thực tế diễn ra có quá nhiều sự khác biệt. Theo Thanh tra Chính phủ, hơn 75% vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai, trong đó đa phần dân thấy oan ức vì tiền đền bù quá thấp, có khi chỉ bằng tô phở, nhưng sau đó ít ngày thấy đất của mình được bán vài chục, thậm chí cả trăm triệu đồng 1m2.

Làm thế nào để có được sự công bằng cho dù tương đối, làm thế nào để dân hài lòng, để dân bị mất nhà, đất nhưng còn giữ được niềm tin? Đó là bài toán vô cùng khó trong hoàn cảnh chính sách đất đai của Việt Nam rất khác biệt so với phần còn lại của thế giới.

Trong dự thảo có đề cập đến việc xác định giá đền bù cho dân sát với thị trường. Từ lâu nay, các dự án đền bù cho dân sau khi thu hồi đất đều dựa trên bảng giá đất của Chính phủ đưa ra hàng năm. Sau đó bộ phận làm công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) định ra một con số trên m2, rồi thông qua Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các cấp có thẩm quyền. Tiếp theo là “áp giá” xuống dân, sử dụng các biện pháp từ vận động thuyết phục đến cắt điện, nước kể cả cưỡng chế để buộc dân phải chấp hành. Có thể khẳng định “áp giá” là cách thức mang lại nhiều tiêu cực nhất.

Vậy nay để đạt được mục tiêu “sát với thị trường”, điều đầu tiên và quan trọng nhất cần xác định ai là người đi định ra giá đất? Căn cứ trên những cơ sở nào để định giá? Các phương pháp, kỹ thuật nào để xác định giá?

Trong kỳ họp vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ yêu cầu Chính phủ phải đưa ra được những quy định về nguyên tắc xác định giá đất, cũng như phương pháp xác định giá đất, để Quốc hội thảo luận và thông qua, không nói chung chung. Thậm chí, Chủ tịch Quốc hội cho rằng nếu cần dành ra hẳn một chương trong bộ luật cho chuyện này.

Điều 84 trong dự thảo về mục “Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, GPMB; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi”, có ghi “Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do UBND cấp huyện thành lập đối với từng dự án, bao gồm lãnh đạo UBND làm Chủ tịch; đại diện HĐND, MTTQ Việt Nam cùng cấp; đại diện cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường, UBND cấp xã có đất bị thu hồi; đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương”.

Nhìn vào hội đồng bồi thường thấy 99% thành phần đều là người của chính quyền, chỉ có 1% là người đại diện có đất bị thu hồi. Một hội đồng mang đậm tính chất công quyền có cần thiết không? Câu trả lời là có, nhưng hội đồng này xuất hiện vào giai đoạn sau, đóng vai trò là thẩm định phương án, còn hội đồng quan trọng nhất là hội đồng chuyên gia, với 2 đặc tính quan trọng.

Thứ nhất là hội đồng trung lập, không thuộc về chính quyền hay nhà đầu tư, không phải đại diện cho những người trong diện giải tỏa. Nó hoạt động khách quan trong quá trình định giá trên nguyên tắc dân chủ, công khai, công bằng, không thiên vị, đảm bảo giá đất sát với thị trường và hài hòa lợi ích giữa các bên. Hội đồng sẽ thuyết phục người dân chấp nhận phương án A hay B, dù thiệt đôi chút về tiền bạc nhưng bù lại họ được lợi ích từ hữu hình và vô hình từ dự án mang lại.

Thứ hai, hội đồng này chỉ bao hàm các nhà chuyên môn như kinh tế-tài chính, xã hội học, quy hoạch-kiến trúc, và phát triển cộng đồng. Hội đồng này sẽ sử dụng phương pháp và kỹ thuật của xã hội học và kinh tế học đô thị để định giá đất, trong đó ít nhất 3 lần sử dụng đến chuyên môn của xã hội học. Đầu tiên và bắt buộc phải có cuộc điều tra xã hội học để biết thực trạng nhân khẩu học xã hội, điều kiện sống của người dân trong khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án. Sau đó là cuộc trưng cầu dân ý các phương án đến bù hội đồng đưa ra. Cuối cùng là đánh giá phương án được thực thi với các kỹ thuật của xã hội học.

Còn phương pháp của kinh tế học đô thị là kết hợp với kết quả nghiên cứu xã hội học tìm ra các phương án khả thi nhất. Các thông tin tham khảo sẽ là giá nhà, đất được giao dịch thành công trong thời gian gần nhất, đang rao bán vào thời điểm hiện tại, từ các môi giới hay sàn bất động sản khu vực đưa ra và giá người dân mong muốn.

Việc định giá còn phải tính đến giá cộng thêm trong tương lai của dự án - giá trị gia tăng sau chuyển nhượng, tức phần giá trị gia tăng được hình thành trong tương lai. Nếu đất thu hồi để làm công trình an ninh quốc phòng, giá trị tăng thêm không phải là giá trị thương mại, nhưng nếu nó là trung tâm thương mại, siêu thị, khu đô thị mới, phần giá trị tăng thêm này không thể không tính vào giá đền bù.

Tổng hợp lại, các chuyên gia sẽ đưa ra được giá chuẩn làm cơ sở gần sát với thị trường nhất. Giá này sẽ gia giảm tùy theo thực tế như mặt tiền hay trong hẻm, gần hay xa chợ; diện tích lớn hay nhỏ, kiên cố hay nhà tạm… Phương án này sẽ được cộng với các hệ số tăng thêm khác (hệ số điều chỉnh gia giảm và thưởng thêm, hỗ trợ thêm do di chuyển sớm).

Cuối cùng, các phương án với tất cả chiều kích hưởng lợi cũng như thiệt hại được mang ra cho dân thảo luận, bỏ phiếu. Điều quan trọng, việc đền bù phải được thực hiện ngay, nếu chần chừ kéo dài vài năm sau người dân sẽ không chấp nhận nữa. Cung cách này đã được áp dụng cho các dự án, chẳng hạn như cầu Mỹ Thuận, công trình thủy lợi Phước Hòa, cầu Nhật Tân, đã không mang lại điều tiếng gì.

TS. Nguyễn Minh Hòa