Liên doanh mở thêm hướng tiếp cận thị trường cho dòng vốn quốc tế

Từ bất động sản công nghiệp đến nhà ở, một số dựán quy mô lớn tại Việt Nam cho thấy cách mô hình liên doanh được sử dụng để kếtnối nguồn vốn quốc tế với năng lực triển khai tại địa phương.

BWIndustrial Development là một ví dụ trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.Năm 2018, Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial với cam kết đầutư ban đầu hơn 200 triệu USD. Tại thời điểm ra mắt, BW sở hữu hơn 2 triệu m² quỹđất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam. Theo thôngtin công bố trên cổng thông tin của Warburg Pincus, liên doanh này hiện kiểmsoát hơn 3,8 triệu m² quỹ đất tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểmtrên cả nước.

Một môhình khác đang được mở rộng từ bất động sản công nghiệp sang nhà ở là hợp tácgiữa Frasers Property và GELEX Infrastructure. Hai bên đã cùng phát triển năm dựán công nghiệp và logistics tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên, với tổng diệntích khoảng 100 ha. Tháng 2/2026, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về mộtliên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEXInfrastructure nắm 49%. Liên doanh được định hướng tìm kiếm các cơ hội phát triểnbất động sản tại Việt Nam, bao gồm nhà ở, với dự án đầu tiên là khu đô thị phứchợp ANmaison tại Hải Phòng, với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ. Một dự án khuđô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai cũng nằm trong danh mục dự kiến pháttriển của liên doanh.

Hai hợptác liên doanh có quy mô và phân khúc khác nhau, nhưng cùng cho thấy một cáchtiếp cận đáng chú ý: nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư quốc tế được kết hợp vớiquỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của đối tác.

Dòng vốn trở lại, cấu trúc giao dịch đa dạnghơn

Diễn biếntại Việt Nam xuất hiện trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tại châu Á– Thái Bình Dương đang phục hồi.

Theo Báocáo Savills Global Capital Markets Q2/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tạikhu vực đạt 46 tỷ USD trong Quý 2, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên toàncầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% theo năm.

Dòng vốnxuyên biên giới cũng chiếm tỷ trọng lớn hơn. Trong nửa đầu năm 2026, nhà đầu tưxuyên biên giới chiếm 35% tổng giá trị mua vào tại châu Á – Thái Bình Dương,tăng từ 28% cùng kỳ năm trước.

Cùng với sựtrở lại của dòng vốn quốc tế, cấu trúc giao dịch cũng trở nên đa dạng hơn.Savills ghi nhận các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu ở mức cao,trong khi các hình thức hợp tác đầu tư và liên doanh xuất hiện rõ hơn, từ các dựán nhà ở và danh mục tài sản đến các thương vụ doanh nghiệp và nền tảng trungtâm dữ liệu trong khu vực.

Thay vì chỉmua toàn bộ một tài sản, nhà đầu tư có thể tham gia vào một dự án phát triển,danh mục tài sản hoặc nền tảng đầu tư cùng đối tác. Điều này cho phép các bên lựachọn mức độ tham gia và phân bổ nguồn lực phù hợp với từng chiến lược đầu tư.

Từ nguồn vốn đến khả năng triển khai

Tại ViệtNam, lựa chọn cấu trúc đầu tư có ý nghĩa quan trọng khi một dự án có thể đồngthời yêu cầu quỹ đất, nền tảng pháp lý rõ ràng, năng lực phát triển, hiểu biếtthị trường và khả năng vận hành.

Đối vớinhà đầu tư quốc tế, hợp tác với một đối tác tại địa phương có thể bổ sung nhữngnăng lực cần thiết để đưa một cơ hội đầu tư vào triển khai thực tế. Ngược lại,với doanh nghiệp trong nước, liên doanh tạo thêm một phương thức tiếp cận nguồnvốn và kinh nghiệm quốc tế bên cạnh chuyển nhượng tài sản hoặc mua bán doanhnghiệp.

Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội.

Tuy nhiên,cấu trúc hợp tác chỉ là một phần của quyết định đầu tư. Ông Matthew Powell,Giám đốc, Savills Hà Nội, cho biết: “Từ thực tếlàm việc với các nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy vấn đề đầu tiên họ xem xét thườnglà mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triểnkhai phương án đầu tư trên khu đất đó.”

Khi nhữngđiều kiện nền tảng được đáp ứng, cấu trúc liên doanh có thể giúp các bên kết hợpnhững nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư.

“Mỗi thươngvụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợpcho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồnlực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệmphát triển và hiểu biết thị trường”, ông Powell nói thêm.

Trong bốicảnh dòng vốn quốc tế ngày càng có nhiều cách tiếp cận thị trường bất động sản,quy mô vốn chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Cấu trúc giao dịch, lựa chọnđối tác và khả năng triển khai dự án sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trongcách dòng vốn được đưa vào thị trường Việt Nam.