'Liều doping' cho thị trường bất động sản

Hạ tầng giao thông trở thành đòn bẩy quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản

Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được triển khai đã và đang tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho nền kinh tế, trong đó, có thị trường bất động sản. Điều này mở ra cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư địa ốc.

LỰC ĐẨY TỪ HẠ TẦNG

Sự phát triển của hạ tầng giao thông luôn được ví như một động lực then chốt, tạo ra những cú hích đột phá cho thị trường bất động sản. Mối quan hệ cộng sinh này đã được chứng minh rõ rệt qua thực tiễn tại nhiều quốc gia, và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ.

Trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, trở thành đòn bẩy quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Điển hình, các tuyến đường Vành đai vùng Thủ đô, TP.HCM, hay các tuyến metro, hệ thống đường cao tốc Bắc – Nam phía Đông, và loạt cây cầu nhưng cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Thủ Thiêm 2 và sắp tới có sự xuất hiện của cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo và nhiều cây cầu khác.

Khi các tuyến đường mới được hình thành, cầu được xây dựng, hay sân bay được mở rộng, giá trị của đất đai và bất động sản tại các khu vực lân cận ngay lập tức tăng vọt, kéo theo sự sôi động của thị trường.

Theo Savills Việt Nam, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35 - 70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án bất động sản gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023.

Hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Đơn cử, Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến thành phố Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35 - 39 triệu đồng/m2 thì đến quý 2/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69 - 75 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nhà ga tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% trong vòng 1 năm từ quý 3/2023 so với quý 3/2024.

Savill cũng kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến metro này thì mức giá căn hộ tại thị trường do nguồn cung thiếu hụt cũng đẩy mức giá tăng bình quân khoảng 25 - 35% tùy vị trí. Điều đó, cho thấy rằng lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5-15% so với mức tăng giá chung.

Một dự án khác cũng có tác động tương tự là tuyến đường Vành đai 4, vùng Thủ Đô. Anh Đình Hải, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết: “Chỉ cần rộ lên thông tin giải phóng mặt bằng hay chuẩn bị khởi công tuyến Vành đai 4, lập tức có làn sóng nhà đầu tư tìm đến, hỏi mua đất nền liên tục, với kỳ vọng tăng giá hạ tầng”.

Theo anh Hải, giá bất động sản tại các khu vực có đường Vành đai 4 đi qua như Hoài Đức, Thường Tín đã tăng mạnh từ cuối năm 2023 đến nay, với mức tăng từ 10 - 30% tùy vị trí .

GIAO THÔNG MỞ ĐƯỜNG CHO ĐÔ THỊ PHÁT TRIỂN

Có thể thấy rằng, các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc… đang mở ra những vùng đất mới cho bất động sản phát triển. Song hành với đó là yêu cầu cấp thiết về việc quy hoạch bài bản và đầu tư có chọn lọc. Theo giới chuyên gia, hạ tầng giao thông được phát huy tối đa nếu đi kèm chiến lược rõ ràng và minh bạch.

Chia sẻ với Thương gia về nội dung này, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes, hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Khi các tuyến metro, đường vành đai, cùng hệ thống giao thông được triển khai, mục tiêu không chỉ nhằm kết nối hạ tầng mà còn tạo động lực phát triển cho các khu kinh tế, khu công nghiệp và khu đô thị mới.

Việc giao thông được kết nối thuận lợi, đặc biệt là với sự xuất hiện của các tuyến metro, sẽ mở ra cơ hội lớn cho bất động sản khu vực lân cận các thành phố lớn. Các khu vực bám theo tuyến hạ tầng mới thường có tiềm năng tăng giá, thu hút nhà đầu tư. Đồng thời thúc đẩy xây dựng các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, những loại hình mà khách thuê nước ngoài rất ưu tiên.

Ngoài ra, việc mở rộng hệ thống giao thông còn góp phần giãn dân hiệu quả. Nhờ thời gian di chuyển được rút ngắn, người dân sẵn sàng lựa chọn sinh sống tại các khu vực xa trung tâm nhưng có chất lượng hạ tầng tốt, từ đó kích thích sự phát triển của các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại ô.

Để đảm bảo sự phát triển bền vững, ông Chung cho rằng, cần minh bạch hóa thông tin quy hoạch, công bố rõ ràng các kế hoạch hạ tầng để người dân và nhà đầu tư nắm bắt chính xác. Việc ra quyết định đầu tư phải dựa trên dữ liệu chính thống, không nên tin vào tin đồn hay thông tin lan truyền không kiểm chứng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần phân tích kỹ tác động của các dự án hạ tầng giao thông tới kinh tế - xã hội địa phương. Không phải tuyến đường nào cũng mang lại giá trị thương mại cho bất động sản.

Ví dụ, tuyến metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc có thể tạo điều kiện hình thành các đại đô thị. Ngược lại, các tuyến Vành đai như 3.5 hay 4 đôi khi chỉ đóng vai trò lưu thông xuyên suốt, không có điểm giao cắt cụ thể, nên giá trị bất động sản liền kề cũng không tăng nhiều.

Từ góc độ quản lý nhà nước, cần xây dựng các công cụ điều tiết thị trường, chẳng hạn như chính sách thuế để kiểm soát cơn sốt giá. Đồng thời, quy hoạch nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, cũng cần được công bố rõ ràng, song song với hạ tầng giao thông.

Cuối cùng, các dự án giao thông cần có thời hạn hoàn thành cụ thể, đảm bảo tiến độ thi công. Thực tế cho thấy nhiều dự án hạ tầng dù được công bố rầm rộ nhưng chậm tiến độ đến 5 - 10 năm, dẫn đến hệ quả nghiêm trọng cho thị trường bất động sản.

Ngọc Duy