Loạt doanh nghiệp địa ốc lãi đậm nhờ doanh thu tài chính, bán tài sản

Mặc dù thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đối diện với không ít khó khăn do áp lực lãi suất cao, song khá nhiều doanh nghiệp địa ốc đã kết thúc quý II nói riêng, 6 tháng nói chung với kết quả kinh doanh tích cực.

Xét riêng quý II/2026, các doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng mạnh nhất gồm: VEFAC (tăng 81 lần, đạt 388 tỷ đồng), Sunshine Group (tăng 46 lần, đạt 10.897 tỷ đồng), Văn Phú Invest (tăng 4,7 lần, đạt 849 tỷ đồng), Vinhomes (tăng 2,8 lần, đạt 52.721 tỷ đồng), DIC Group (tăng 2,2 lần, đạt 613 tỷ đồng)…

Nhờ doanh thu tài chính, AGG báo lãi lớn trong quý II. Ảnh: AGG

Các doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế tăng trưởng mạnh nhất gồm: Sunshine Group (tăng 110 lần, đạt 4.535 tỷ đồng), Văn Phú Invest (tăng 26 lần, đạt 170 tỷ đồng), Vinhomes (tăng 3,2 lần, đạt 26.466 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (tăng 2,9 lần, 163 tỷ đồng), DIC Group (tăng 2,7 lần, đạt 143 tỷ đồng)…

Dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng đạt được lợi nhuận lớn từ hoạt động kinh doanh chính (tức kinh doanh bất động sản). Nhiều đơn vị, kể cả các tập đoàn lớn, báo lãi chủ yếu nhờ vào các hoạt động tài chính, thanh lý tài sản, bán khoản đầu tư.

An Gia: Một thương vụ, hai doanh thu, lãi gấp 3 cùng kỳ

Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) có thể xem là trường hợp điển hình của việc báo lãi lớn từ hoạt động tài chính.

Quý II/2026, doanh thu thuần của doanh nghiệp này chỉ 95 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Song, với thương vụ nhận chuyển nhượng cổ phần tại Công ty Lộc Phát, tăng sở hữu từ 39,98% lên 99,98%, An Gia đã cùng lúc ghi nhận 2 khoản thu.

Khoản thu thứ nhất được tính bằng chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị ghi sổ của khoản đầu tư tại Lộc Phát. Số tiền này được An Gia xác định là 165 tỷ đồng và ghi vào doanh thu tài chính.

Khoản thu thứ hai là sau khi định giá phí hợp nhất và giá trị hợp lý của tài sản thuần tại ngày đạt được quyền kiểm soát Lộc Phát, An Gia ghi nhận khoản lãi mua rẻ là 139 tỷ đồng và ghi vào thu nhập khác.

Nhờ đó, An Gia báo lãi sau thuế quý II/2026 đạt 282 tỷ đồng, tăng gấp 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, lãi sau thuế của An Gia đạt 287 tỷ đồng, tăng 3,2 lần, trong khi đó doanh thu thuần chỉ 162 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước.

Quốc Cường Gia Lai: "Trắng" doanh thu bất động sản, lãi nhờ bán nhà máy

Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) cũng là một trường hợp đáng nói. Quý II/2026, doanh nghiệp này "trắng" doanh thu bất động sản, khiến doanh thu thuần chỉ đạt 11 tỷ đồng, giảm tới 91% so với cùng kỳ năm trước.

Do kinh doanh dưới giá vốn, QCG lỗ gộp 0,72 tỷ đồng. Trong khi đó, hoạt động tài chính èo uột nên lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh đạt tới 5,3 tỷ đồng.

Phải nhờ tới việc bán nhà máy thủy điện, tạo ra khoản thu nhập khác tới 917 tỷ đồng (ghi nhận lãi khác 242 tỷ đồng), QCG mới có lãi sau thuế 167 tỷ đồng, tăng 98 lần so với cùng kỳ.

Kết quả này giúp lũy kế 6 tháng đầu năm, QCG có lãi sau thuế 182 tỷ đồng, tăng 18,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Khang Điền: Bán công ty con để thoát lỗ

Với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH), việc báo lãi lại dựa vào hoạt động thoái vốn khỏi công ty con.

Quý II/2026, doanh thu thuần của KDH chỉ 160 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước, nguyên do là hoạt động chuyển nhượng bất động sản chỉ mang lại doanh thu 221 tỷ đồng, giảm 78%.

Khoản lãi gộp 80 tỷ đồng, giảm 80% so với cùng kỳ, là không đủ để trang trải chi phí hoạt động rất lớn (chi phí bán hàng 74 tỷ đồng, chi phí quản lý 60 tỷ đồng, tăng lần lượt 27% và 11%).

Tuy nhiên, KDH đã thoát nguy cơ thua lỗ nhờ việc thoái vốn tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới. Cụ thể, KDH đã chuyển nhượng 2% Bình Trưng Mới để giảm tỷ lệ sở hữu xuống 48,95%.

Thương vụ này giúp KDH ghi nhận doanh thu tài chính tới 906 tỷ đồng, tăng 216 lần để khép lại quý II/2026 với khoản lãi sau thuế 770 tỷ đồng, tăng 3,9 lần so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng, KDH có lãi sau thuế 1.097 tỷ đồng, tăng 3,5 lần trong khi doanh thu thuần chỉ 442 tỷ đồng, giảm 75%. Như vậy, chỉ riêng lợi nhuận quý II đã chiếm 73% tổng lợi nhuận 6 tháng của công ty.

Phát Đạt: Thoái vốn ồ ạt để đạt lãi lớn

Câu chuyện của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) có nét tương đồng với KDH nhưng khác biệt về quy mô.

Tập đoàn do ông Nguyễn Văn Đạt làm Chủ tịch HĐQT chỉ kết thúc quý II/2026 với khoản lãi gộp vỏn vẹn 2,3 tỷ đồng, giảm 53% so với cùng kỳ năm trước.

Song, nhờ tiến hành một loạt thương vụ thanh lý khoản đầu tư, mang về 474 tỷ đồng doanh thu tài chính, tăng gấp 2 lần cùng kỳ, PDR có lãi sau thuế 80 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ. Kết quả này góp phần giúp PDR kết lại 6 tháng với khoản lãi sau thuế 218 tỷ đồng, tăng 89%.

Được biết, đầu tháng 6, PDR đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ 99,34% cổ phần, giá trị 2.500 tỷ đồng tại Công ty CP Đầu tư Serenity - đơn vị chủ đầu tư khu phức hợp cao cấp Serenity Phước Hải.

Trước đó vào tháng 4, Phát Đạt đã chuyển nhượng 33 triệu cổ phần, tương ứng 30% vốn điều lệ tại Công ty CP Phát triển Đô thị Tam Hiệp với giá gần 638 tỷ đồng, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 5%.

Phối cảnh dự án Serencity Phước Hải. Ảnh: PDR

Novaland: Sống dậy nhờ hoạt động tài chính

Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) là doanh nghiệp địa ốc lớn nhất miền Nam, song đã gặp khủng hoảng kéo dài nhiều năm qua. Cho tới cuối năm 2025, NVL mới bắt đầu thoát khỏi tình cảnh thua lỗ kéo dài. Tuy vậy, doanh nghiệp này vẫn chưa thể tự đứng vững bằng hoạt động kinh doanh chính.

Quý II/2026, doanh thu thuần chỉ đạt 1.509 tỷ đồng, giảm 21% khiến lãi gộp chỉ đạt 392 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước, căn bản không đủ trang trải chi phí hoạt động.

NVL đã thoát thua nhờ nguồn thu lớn từ hoạt động tài chính, đạt 1.741 tỷ đồng, tăng 3,4 lần so với cùng kỳ, chủ yếu là lãi từ cho vay, hợp đồng hợp tác đầu tư và lãi từ thoái vốn công ty con, thu hồi các khoản đầu tư vốn.

Với nguồn thu này, NVL báo lãi sau thuế quý II/2026 đạt 912 tỷ đồng, đảo ngược kết quả của cùng kỳ (lỗ 190 tỷ đồng). Kết 6 tháng, NVL có lãi sau thuế 1.771 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước (lỗ 666 tỷ đồng).

Bên cạnh các trường hợp nêu trên, thị trường còn không ít doanh nghiệp ghi nhận sự phụ thuộc vào hoạt động tài chính để có lãi lớn trong quý II/2026. Chẳng hạn như DIC Group (HoSE: DIG) chỉ có lãi gộp 42 tỷ đồng (giảm 61%) nhưng lãi sau thuế lên tới 143 tỷ đồng (tăng 2,7 lần) lầ nhờ có doanh thu tài chính lên tới 115 tỷ đồng, tăng 17 lần so với cùng kỳ năm trước.

Công ty CP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (UPCoM: VEF) cũng tương tự khi lãi gộp quý II/2026 chỉ 157 tỷ đồng, nhưng lãi sau thuế tới 401 tỷ đồng, nhờ vào khoản thu lãi từ cho vay, đầu tư tới 416 tỷ đồng.

Tựu trung, những diễn biến nêu trên phản ánh một cách tương đối rõ nét chuyển động của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. Thị trường đang phân hóa sâu sắc với sự chênh lệch ngày càng lớn giữa các doanh nghiệp dẫn đầu và phần còn lại.

Trong bối cảnh thanh khoản khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tăng cường tái cơ cấu nguồn vốn, tài sản để có thu nhập, tạo dòng tiền và tiếp tục theo đuổi kế hoạch đầu tư. Tuy nhiên, không có gì bảo đảm những điều diễn ra trong quý II/2026 sẽ không lặp lại trong các quý sau đó, bởi nhiều khả năng thị trường vẫn chưa thể cải thiện mạnh.