Loạt hợp đồng thuê đất sắp hết hạn, BĐS Trung Quốc đối mặt với 'quả bom hẹn giờ' mới

Tòa nhà Shimao Festival City (bên trái) và Raffles City Shanghai tại Thượng Hải. (Ảnh: Bloomberg).

Tại Trung Quốc, các hợp đồng thuê đất sắp hết hạn đang khiến nhiều thương vụ bất động sản đổ bể và các nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ thua lỗ nặng nề. Tờ Bloomberg ví tình trạng này nghiêm trọng như “quả bom hẹn giờ”.

Nhiều tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và nhà kho ở Trung Quốc đang tọa lạc trên những khu đất sắp hết thời hạn thuê. Khi hợp đồng hết hạn, chủ của chúng có thể buộc phải hoàn trả đất cho chính quyền địa phương. Hiện vẫn chưa có thông tin rõ ràng về việc khi nào - và bằng cách nào - các chủ bất động sản có thể gia hạn những hợp đồng thuê này.

Tình trạng mập mờ đang trở thành vấn đề nan giải đối với các nhà phát triển và các quỹ đầu tư toàn cầu - những nhà đầu tư từng đổ xô vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc - và khiến giá bất động sản tiếp tục sa sút.

Ông Andrew Chan, Trưởng bộ phận dịch vụ định giá và tư vấn Trung Quốc của công ty Cushman & Wakefield, ước tính hơn 1.000 tỷ nhân dân tệ (khoảng 148 tỷ USD) bất động sản phi dân cư ở Trung Quốc có thời hạn thuê từ 20 năm trở xuống.

Các nhà phát triển bất động sản gồm Parkview Group và New World Development Co. đã gặp khó khăn trong việc bán lại một số bất động sản vì thời hạn thuê đất không còn nhiều, nguồn tin của Bloomberg cho hay.

Giá văn phòng giảm hơn 40%

Hầu hết đất đai đô thị ở Trung Quốc đều thuộc sở hữu nhà nước. Chính phủ Trung Quốc đề ra các quy định hiện hành về việc cho thuê đất vào đầu thập niên 1990, với thời hạn thuê là 40 năm đối với các khu trung tâm thương mại, 50 năm cho bất động sản công nghiệp và văn phòng, và 70 năm cho các tòa nhà dân cư.

Theo ước tính trước đây của công ty tư vấn bất động sản CBRE Group, đến năm 2030, khoảng 30 triệu m2 diện tích văn phòng và bán lẻ tại 18 thành phố lớn của Trung Quốc sẽ chỉ còn thời hạn sử dụng đất dưới 20 năm. Ước tính này chỉ bao gồm những bất động sản có một chủ sở hữu, vì vậy nhiều khả năng nó thấp hơn nhiều số liệu thực tế.

Những mốc thời hạn này có vẻ còn xa vời, nhưng trên thực tế lại gây ra những hậu quả kinh tế nhãn tiền. Theo hãng tư vấn Jones Lang LaSallz, các công ty bảo hiểm và nhà phát triển bất động sản Trung Quốc thường yêu cầu thời hạn sử dụng đất phải còn trên 20 năm thì mới ký kết hợp đồng. Hai nhóm này đóng vai trò đặc biệt quan trọng trên thị trường sau khi dòng vốn đầu tư nước ngoài sụt giảm mạnh.

Thêm nữa, nhiều ngân hàng sẽ không gia hạn hoặc tái cấp vốn cho các bất động sản có thời hạn thuê còn lại dưới 10 năm, gây rủi ro dẫn đến vấn đề mang tính hệ thống nếu tình trạng trên tiếp diễn, theo ông Chan của Cushman & Wakefield.

Bên trong tòa Parkview Green ở Bắc Kinh của Parkview Group. (Ảnh: Getty Images).

Các rắc rối trên khiến giá trị bất động sản giảm sút khi thời hạn thuê đất ngày càng đến gần. Theo tờ Bloomberg, một số khách hàng mua tiềm năng đã tính đến kịch bản xấu nhất đối với các bất động sản trên đất thuê, vì vậy họ ra giá chào mua rất thấp cho các tòa nhà, qua đó gây thêm áp lực lên mặt bằng giá chung.

Giá văn phòng tại một số thành phố lớn đã tuột dốc hơn 40% kể từ mức đỉnh. Các nhà phát triển bất động sản trên toàn quốc đã vỡ nợ với số khoản vay trị giá khoảng 130 tỷ USD.

Các giám đốc tại CapitaLand Group của Singapore đã chia sẻ lo ngại với quan chức Trung Quốc cấp cao, nguồn tin của Bloomberg cho hay. CapitaLand Group được hậu thuẫn bởi nhà đầu tư thuộc sở hữu nhà nước Singapore là Temasek Holdings, hiện quản lý hoặc nắm giữ cổ phần tại hơn 2 triệu m2 bất động sản (bao gồm văn phòng và trung tâm thương mại) có thời hạn sử dụng còn lại từ 20 năm trở xuống, theo tính toán của Bloomberg.

Brookfield Asset Management, công ty quản lý tài sản của Mỹ, cũng đã thảo luận với các quan chức chính quyền địa phương về quyền sử dụng đất đối với các bất động sản của họ, cũng như khả năng gia hạn thời hạn sử dụng.

Giới chức Trung Quốc vào cuộc

Các quan chức Trung Quốc đang bắt đầu giải quyết những lo ngại liên quan đến các hợp đồng thuê đất sắp hết hạn. Trong những tuần gần đây, chính quyền Thượng Hải đã phổ biến các hướng dẫn về việc gia hạn hợp đồng thuê, trong đó vạch ra cả điều khoản lẫn chi phí gia hạn. Động thái này tương tự bước đi trước đó của Quảng Châu hồi đầu năm nay.

Thượng Hải và Quảng Châu đều đề xuất chi phí thuê tối thiểu bằng 70% của một thước đo tham chiếu tương ứng. Trong cả hai trường hợp, giá tham chiếu đều dựa trên giá trị đất đai chưa tính đến phần giá trị gia tăng từ các trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng xây dựng bên trên.

Điều này có nghĩa là chi phí gia hạn hợp đồng thuê nhiều khả năng chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng chi phí dự án.

Một số nhà quan sát đang theo dõi xem liệu Bắc Kinh có ban hành một chính sách áp dụng trên toàn quốc hay không và khi nào thì chính sách đó sẽ được công bố.

Hồi đầu năm nay, Trung Quốc đã tuyên bố sẽ "hoàn thiện các luật và quy định quản lý việc gia hạn quyền sử dụng đất cho mục đích công nghiệp và thương mại, đồng thời thúc đẩy công tác gia hạn theo hướng ổn định và đúng quy định pháp luật”.