Lời giải nào cho bài toán tham vọng về mệnh giá của Hoàng Quân?

Sau nhiều năm chưa đạt kỳ vọng về kế hoạch kinh doanh, Địa ốc Hoàng Quân đạt mức lợi nhuận vượt mục tiêu trong năm 2025 và đặt mục tiêu tăng trưởng cao cho giai đoạn tới. Ảnh: HQC

Tham vọng và động lực tăng trưởng mới của Hoàng Quân

Tham vọng đưa cổ phiếu HQC trở lại mệnh giá vào năm 2030 được Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (mã CK: HQC) đưa ra trong bối cảnh chiế́n lược phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ đang tạo ra một “đường băng” mới cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Với lịch sử hoạt động lâu năm trong lĩnh vực nhà ở xã hội, Hoàng Quân có lợi thế thương hiệu nhất định khi thị trường đang quay lại với nhu cầu nhà ở vừa túi tiền và sản phẩm phục vụ an sinh.

Tuy nhiên, đường băng mới cũng đặt ra sức ép lớn đối với các doanh nghiệp tham gia cuộc chơi nhà ở xã hội như Hoàng Quân.

Khác với bất động sản thương mại, đây là phân khúc có biên lợi nhuận không quá cao, giá bán chịu sự kiểm soát, đối tượng mua bị ràng buộc bởi điều kiện pháp lý và tiến độ triển khai phụ thuộc lớn vào khả năng phối hợp với địa phương, ngân hàng, nhà thầu và người mua nhà.

Năm 2025, Hoàng Quân báo cáo kết quả tích cực với lợi nhuận sau thuế đạt 70,2 tỷ đồng, tương ứng hoàn thành 100,34% kế hoạch.

Nhưng trên sàn chứng khoán, thay vì phản ứng tích cực với việc doanh nghiệp lần đầu tiên hoàn thành kế hoạch lợi nhuận sau nhiều năm, cổ phiếu HQC duy trì xu hướng điều chỉnh và tiếp tục giao dịch dưới mệnh giá.

Theo ghi nhận của TheLEADER, trong một năm vừa qua, tính đến ngày diễn ra cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên 2026 (30/5), cổ phiếu HQC đã giảm tới hơn 40% từ vùng giá hơn 4.000 đồng/cổ phiếu xuống mức còn hơn 2.400 đồng/cổ phiếu. Đồng thời vẫn giao dịch dưới đường trung bình MA200, cho thấy xu hướng kỹ thuật dài hạn chưa thực sự cải thiện.

Diễn biến giá cổ phiếu phần nào phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư trước chất lượng lợi nhuận của Hoàng Quân cũng như khả năng thực hiện các cam kết sau nhiều năm thất hứa mục tiêu doanh thu và lợi nhuận của Ban lãnh đạo doanh nghiệp.

Ở thời kỳ hưng thịnh của thị trường bất động sản giai đoạn 2013-2018, Hoàng Quân từng đặt kế hoạch rất tham vọng với doanh thu từ 1.000 tỷ đồng đến 7.500 tỷ đồng mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành được từ 15% đến 44% với nguyên nhân chính đến từ những khó khăn về pháp lý kéo dài.

Cùng với đó, hệ sinh thái các công ty liên quan đến Chủ tịch Hội đồng quản trị Trương Anh Tuấn cũng phát sinh nhiều vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ thuế và thanh khoản khiến nhà đầu tư mất niềm tin vào doanh nghiệp này, dù có thời điểm quỹ đất mà Hoàng Quân công bố sở hữu lên tới hàng trăm ha cùng hàng chục dự án.

Vì vậy, 2026 là giai đoạn gần như then chốt để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, cổ đông, đối tác và cả khách hàng của Hoàng Quân.

Nói như cách ông Nguyễn Long Triều – Tổng giám đốc Hoàng Quân chia sẻ tại cuộc họp ĐHĐCĐ vừa qua thì “2026 là năm bản lề để tái định vị Hoàng Quân thành doanh nghiệp có khả năng thực thi, nếu không hoàn thành kế hoạch, thị trường sẽ không còn kiên nhẫn và giá trị doanh nghiệp sẽ bị chiết khấu mạnh”.

Thực tế, việc giá cổ phiếu dưới 3.000 đồng hiện nay phản ánh rõ nét những hạn chế trong công tác điều hành của HĐQT và Ban điều hành trong nhiều năm vừa qua khi “càng cố triển khai dự án, doanh nghiệp càng khát tiền và càng khó khăn”.

Gần như phần lớn thời gian trong 10 năm trở lại, áp lực dòng tiền luôn đè nặng lên vai doanh nghiệp với lượng tiền mặt luôn duy trì ít ỏi vài chục tỷ đồng, còn dòng tiền luôn âm từ vài trăm tỷ đồng. Cá biệt, năm 2024 dòng tiền âm tới hơn 1.711 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối năm 2025, dòng tiền vẫn ghi nhận âm hơn 129 tỷ đồng, trước khi có sự cải thiện nhẹ trong quý I/2026.

Vấn đề lớn nhất của Hoàng Quân, theo phân tích của giới chuyên môn, là hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp luôn ở mức thấp so với mặt bằng ngành: ROA dưới 1% và ROE chỉ quanh ngưỡng 1%, trong khi trung bình ngành lần lượt là 3,95% và 14,47%.

Bài toán chuyển hóa cơ hội thành dòng tiền thật

Thực tế, trong hơn một năm qua, Chính phủ liên tục đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, từ tín dụng ưu đãi đến tháo gỡ pháp lý. Đây được xem là cơ hội lớn đối với các doanh nghiệp theo đuổi phân khúc này, trong đó có Địa ốc Hoàng Quân.

Song, để chuyển hóa cơ hội thành kết quả thực tế, doanh nghiệp không chỉ cần tham vọng mà còn phải có năng lực triển khai, nguồn vốn đủ mạnh và sức khỏe tài chính ổn định để đi đường dài.

Ở thời điểm hiện tại, Địa ốc Hoàng Quân vẫn cho thấy quyết tâm lớn với chiến lược nhà ở xã hội. Cụ thể, theo công bố của doanh nghiệp, từ năm 2025, Hoàng Quân đã xác định 3 ưu tiên trọng tâm gồm dòng tiền, lợi nhuận và tăng trưởng bền vững. Doanh nghiệp cũng sẽ mở rộng hợp tác sâu rộng hơn với các đối tác trong nhiều lĩnh vực nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Hoàng Quân hiện đã hoàn thành hơn 12.000 căn nhà ở xã hội và đang triển khai 15 dự án đã có quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý.

Theo ông Tuấn, nếu đưa toàn bộ danh mục hiện hữu vào khai thác, Hoàng Quân có thể tạo ra khoảng 20.000 tỷ đồng doanh thu đến 2030, đồng thời góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển 50.000 sản phẩm nhà ở xã hội đã cam kết với Chính phủ.

Với mục tiêu đó, ông Tuấn kỳ vọng giá cổ phiếu đến năm 2030 ít nhất sẽ trở lại mệnh giá.

Liên quan đến nguồn vốn, Chủ tịch Hoàng Quân cho biết phần lớn dự án được hình thành thông qua đấu thầu và đấu giá. Hoàng Quân đã trúng thầu hoặc trúng đấu giá một số dự án tại Cà Mau, đồng thời đang sở hữu quỹ đất tại HQC Tân Hương, HQC Trà Vinh và Golden City Tây Ninh.

Khả năng hiện thực hóa chiến lược nhà ở xã hội quy mô lớn vẫn là phép thử quan trọng với Hoàng Quân. Ảnh: Việt Dương

Với vốn điều lệ hơn 6.200 tỷ đồng, khả năng tiếp cận các dự án mới vẫn rất lớn, cùng với việc ứng dụng công nghệ và cải tiến quy trình triển khai cùng tốc độ bán hàng, qua đó giúp cải thiện dòng tiền và vốn gối đầu.

Dù vậy, năng lực triển khai, khả năng huy động vốn và hiệu quả vận hành sẽ là những phép thử quan trọng để doanh nghiệp củng cố niềm tin của thị trường trong giai đoạn tới.

Trong nhiều kỳ, doanh nghiệp ghi nhận tỷ lệ hàng bán bị trả lại ở mức cao. Về mặt kế toán, hàng bán bị trả lại làm giảm doanh thu thực chất và khiến nhà đầu tư khó đánh giá chính xác sức bán của dự án.

Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, việc hàng bán bị trả lại không phản ánh sự suy yếu của sản phẩm, mà là một phần trong quá trình chủ động thu hồi, tái cấu trúc sản phẩm và hợp tác với các công ty thành viên, công ty liên kết để thu hồi vốn nhanh hơn. Đây là cách lý giải có cơ sở nếu các giao dịch hoàn trả thực sự giúp doanh nghiệp tái cơ cấu danh mục, thu hồi dòng tiền và tối ưu sản phẩm.

Tuy nhiên, ở góc nhìn nhà đầu tư, điều quan trọng không chỉ là lý do hoàn trả, mà là tính lặp lại của hiện tượng này. Nếu hàng bán bị trả lại duy trì ở mức cao qua nhiều kỳ, doanh thu của Hoàng Quân sẽ khó được nhìn nhận là ổn định.

Đặc biệt, với cổ phiếu bất động sản, thị trường thường không chỉ nhìn vào tổng doanh thu ghi nhận, mà còn nhìn vào doanh thu thuần sau các khoản điều chỉnh, tốc độ thu tiền và mức độ chắc chắn của hợp đồng bán hàng.

Do đó, một trong những điều Hoàng Quân cần chứng minh trong giai đoạn 2026-2030 là doanh thu phải “sạch” hơn. Doanh thu phải đến từ hợp đồng thật, bàn giao thật, người mua thật và dòng tiền thật. Khi tỷ lệ hàng bán trả lại giảm xuống, dòng tiền từ khách hàng cải thiện và doanh thu không còn phụ thuộc nhiều vào các điều chỉnh kế toán, niềm tin của thị trường mới có cơ sở hồi phục.

Trong kế hoạch của Hoàng Quân, có một điểm đáng chú ý là chuyển một phần sản phẩm nhà ở xã hội sang mô hình cho thuê. Theo Chủ tịch Trương Anh Tuấn, xu hướng thuê nhà ngày càng phổ biến tại các nền kinh tế phát triển và Việt Nam cũng sẽ không nằm ngoài quy luật này. Trong bối cảnh chi phí sở hữu nhà ở ngày càng cao, mô hình thuê nhà phù hợp với nhiều nhóm lao động thường xuyên dịch chuyển nơi ở.

Về chiến lược dài hạn, đây là hướng đi hợp lý. Nhu cầu thuê nhà của công nhân, người lao động trẻ và nhóm thu nhập trung bình tại các vùng công nghiệp là có thật. Nếu phát triển đúng, Hoàng Quân có thể tạo dòng tiền định kỳ, ổn định hơn so với mô hình bán đứt.

Nhưng về tài chính, đây là bài toán khó hơn nhiều bởi lẽ phân khúc này chưa phát triển mạnh do thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 15-20 năm, trong khi các khoản vay ngân hàng thường chỉ có thời hạn tối đa khoảng 5 năm. Thậm chí, lợi suất cho thuê còn thấp hơn lãi suất vay vốn, tạo áp lực dòng tiền trong ngắn hạn.