Lời giải nào cho bất động sản tồn kho?

Tồn kho bất động sản tăng cao

Thông qua báo cáo tài chính năm 2024 được các DN kinh doanh BĐS công khai mới đây, nhiều DN đã công bố kết quả kinh doanh có lãi cao; nhưng cũng không ít DN bị sụt giảm sâu về lợi nhuận, thậm chí còn bị lỗ sâu. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do DN không thể bán được hàng, dẫn đến việc các sản phẩm nhà ở bị tồn kho tăng cao, trong đó chủ yếu là những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và một phần thuộc về phân khúc trung cấp.

Theo số liệu thống kê từ VietstockFinance dựa trên báo cáo tài chính của 103 DN BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tỷ lệ sản phẩm BĐS tồn kho trên toàn thị trường tính đến hết năm 2024 là trên 491.000 tỷ đồng, một con số kỷ lục, cao nhất trong suốt hơn 20 năm trở lại đây. Đáng quan ngại, là tính đến hết quý I/2025, số tồn kho BĐS lại còn tăng thêm 5,5% so với cùng thời điểm này năm trước. Điều đó cho thấy, mặc dù thị trường BĐS đã có sự cải thiện về nguồn cung, nhưng song hành với đó là tỷ lệ tồn kho sản phẩm cũng vẫn tiếp tục tăng lên.

Nhiều chuyên gia cho rằng cần đẩy mạnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm nhà ở, gắn với nhu cầu thực tế của người dân

Một số “ông lớn” trong ngành BĐS có tỷ lệ tồn kho lớn, như: Novaland với hơn 146.600 tỷ đồng, chiếm gần 30% số hàng tồn kho toàn thị trường; Công ty Nhà Khang Điền hơn 22.000 tỷ đồng; Công ty Nam Long gần 19.100 tỷ đồng; Công ty CP Đất Xanh hơn 13.400 tỷ đồng... Đáng chú ý, nhiều DN BĐS có tỷ lệ hàng tồn kho chiếm đến trên 50% tổng giá trị tài sản của DN, như: Công ty Nhà Khang Điền, chiếm 76%; Công ty CP Quốc Cường Gia Lai tồn kho 7.000 tỷ đồng, chiếm 90%; Công ty Nam Long, chiếm 65%... Trong khi đó, ở nhóm BĐS khu công nghiệp, Công ty CP đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex IDC) đứng đầu với hơn 21.200 tỷ đồng tồn kho, tăng 7%; Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc đứng thứ hai với hơn 13.800 tỷ đồng, tăng 13%.

Một số liệu thống kê khác từ Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng sản phẩm BĐS tồn kho chủ yếu nằm trong các dự án, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Sự gia tăng tồn kho BĐS lên mức cao kỷ lục phản ánh tình hình khó khăn của ngành, nhưng cũng đồng thời là một cơ hội cho DN sáng tạo trong việc tìm kiếm giải pháp giảm tồn kho; và DN sẽ buộc phải tập trung vào việc tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm

TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, BĐS tồn kho đang trở thành “vấn nạn” của thị trường và là “cục nợ” của DN kinh doanh BĐS, làm mất đi tính thanh khoản của thị trường. Bên cạnh câu chuyện về việc DN BĐS chỉ chú tâm đầu tư vào phân khúc sản phẩm cao cấp, hạng sang để mang lại lợi nhuận kinh doanh lớn, dẫn đến giá bán bị đẩy lên quá cao; thì vấn đề pháp lý vướng mắc cũng là một trong những yếu tố khiến DN không thể thanh khoản được sản phẩm, dẫn đến tình trạng tồn kho.

Nghịch lý của thị trường BĐS ở thời điểm này là mặc dù lượng hàng tồn kho rất lớn, nhưng giá nhà đất vẫn liên tục tăng không ngừng, trong khi nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân lại khan hiếm. Tồn kho là sản phẩm đã hoàn thiện thì DN có thể cân nhắc điều chỉnh giá bán; còn tồn kho là sản phẩm đang xây dựng nhưng vướng pháp lý thì buộc phải phụ thuộc vào cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

“Dù tồn kho theo hình thức nào chăng nữa, cũng gây ra rất nhiều khó khăn và áp lực đối với DN BĐS. Để giải quyết tình trạng này, phía DN một mặt phải đẩy mạnh tái cơ cấu phân khúc sản phẩm đầu tư, hướng đến nhu cầu thực của thị trường; một mặt chủ động nâng cấp chất lượng, tiện ích dịch vụ sản phẩm đã hoàn thiện, kèm theo đó là chính sách bán hàng linh hoạt. Đối với cơ quan Nhà nước cần sớm ban hành những quy định, để đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đang triển khai” – TS Nguyễn Văn Đính nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính – ngân hàng - TS Cấn Văn Lực cho biết, mặc dù các bộ luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) có hiệu lực thi hành, đã tạo ra nhiều tiềm lực mới cho thị trường BĐS, nhưng thực tế thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang gặp nhiều thách thách. Trong quý I/2025, lợi nhuận sau thuế của DN kinh doanh BĐS tăng khoảng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến của một số DN lớn, nhưng lại giảm gần 60% so với quý trước.

Trong khi đó, giá nhà của Việt Nam lại liên tục tăng cao, giai đoạn 2019 - 2024, giá BĐS tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%)... Điều này dẫn đến việc người dân Việt Nam ngày càng khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, nếu tính bình quân mức thu nhập hiện tại thì người dân phải mất khoảng 26 năm tích lũy mới có thể mua nhà.

Các chi phí đầu vào của dự án BĐS cũng ngày càng tăng cao, kéo theo đó là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, khi DN kinh doanh BĐS chỉ tập trung vào những sản phẩm cao cấp, hạng sang có biên độ lợi nhuận cao, nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt trầm trọng. Điều này dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư, đầu cơ BĐS “thổi giá” khiến cho giá trị nhà ở bị tăng vọt không đúng giá trị thực, khiến cho việc thanh khoản sản phẩm của DN gặp nhiều khó khăn.

“Theo tôi, vấn đề quan trọng nhất lúc này đối với DN BĐS là cần quyết liệt đẩy mạnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm nhà ở, gắn với nhu cầu thực tế của người dân; tập trung phát triển cân bằng các phân khúc thị trường, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro tài chính – BĐS. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, giải pháp quan trọng nhất là quyết tâm đẩy mạnh chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, BĐS, đầu tư công. Việc giải quyết triệt để các dự án tồn đọng sẽ giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững hơn” – TS Cấn Văn Lực cho hay.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu

Doãn Thành