'Lời nguyền' nhà chọc trời hay 'phép thử' tham vọng tại Hanoi Twin Towers 99?

Mới đây, liên danh gồm Công ty CP Du lịch Kim Liên, Thaiholdings và Công ty CP Đầu tư xây dựng Thái Sơn – thành viên Tập đoàn Vingroup – đã đề xuất Hà Nội xem xét quy hoạch và cho phép lập dự án Hanoi Twin Towers 99.

Dự án có vốn đầu tư dự kiến 3–3,5 tỷ USD, nằm trên khu đất gần 3,5 ha tại số 5–7 Đào Duy Anh, gồm 99 tầng nổi, 6 tầng hầm và cao 568 m. Nếu được xây dựng, đây sẽ là tòa tháp đôi cao nhất thế giới, vượt Petronas Twin Towers.

Những công trình khổng lồ luôn gắn liền với giai đoạn phát triển của các nền kinh tế. Năm 1999, Andrew Lawrence đã đưa ra khái niệm “Skyscraper Index”, khi quan sát thấy những công trình cao nhất thế giới thường được khởi động vào cuối một chu kỳ bùng nổ, khi tín dụng thuận lợi, giá tài sản tăng và kỳ vọng tương lai ở mức cao.

Ông Trường cho rằng Hanoi Twin Towers có thể là kết quả của tăng trưởng, đồng thời trở thành hạ tầng để chứa tăng trưởng. Ảnh: NVCC

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Thế Trường, CPA Australia, CEO Beacon Advisory nhìn nhận, sẽ là quá đơn giản nếu nhìn Twin Towers như một “điềm báo” cho khủng hoảng.

Câu chuyện phía sau những tòa tháp

“Skyscraper Index là một góc nhìn đáng tham khảo nhưng không thể được xem như công cụ dự báo suy thoái”, ông Nguyễn Thế Trường cho biết.

Theo ông, các nghiên cứu thực nghiệm chưa cho thấy mối quan hệ đủ mạnh để khẳng định cứ xuất hiện tòa nhà cao nhất là nền kinh tế sắp khủng hoảng.

Việc một công trình cao kỷ lục xuất hiện cùng một cuộc suy thoái có thể chỉ là mối tương quan chứ chưa chứng minh quan hệ nhân quả.

Nói đơn giản, khi nền kinh tế lớn hơn, thu nhập cao hơn, giá đất tăng và công nghệ xây dựng phát triển, các công trình cũng có xu hướng được xây cao hơn.

Những góc nhìn đa chiều từ các ví dụ lịch sử phần nào minh chứng cho luận điểm này của vị chuyên gia là hoàn toàn có cơ sở.

Thực tế, tòa nhà Empire State Building hoàn thành năm 1931, trong những năm đầu của Đại suy thoái. Petronas Twin Towers hoàn thành năm 1998, giữa khủng hoảng tài chính châu Á.

Nhưng ở những trường hợp khác, các công trình siêu lớn lại trở thành một phần của quá trình mở rộng hay phục hồi kinh tế.

Tháp đôi Petronas từng giữ danh hiệu tòa nhà cao nhất thế giới vào thời điểm khánh thành và hiện vẫn là tòa tháp đôi cao nhất thế giới. Ảnh: BRG

Burj Khalifa mở cửa năm 2010, ngay sau khủng hoảng tài chính toàn cầu, rồi nhanh chóng trở thành hạt nhân của Downtown Dubai, kết nối với Dubai Mall và mạng lưới giao thông đô thị. Tới nay, Dubai Mall đã đón khoảng 105 triệu lượt khách năm 2023, trong khi ga Burj Khalifa/Dubai Mall Metro ghi nhận khoảng 10,5 triệu lượt hành khách năm 2024.

Tại Singapore, Marina Bay Sands bắt đầu đón khách năm 2010. Trong ba quý đầu năm đó, chi tiêu gia tăng của du khách tại Marina Bay Sands và Resorts World Sentosa được ước tính tạo ra khoảng 3,7 tỷ SGD giá trị gia tăng, tương đương 1,7% GDP danh nghĩa Singapore, đồng thời hỗ trợ khoảng 30.300 việc làm.

Giá trị Twin Towers trong một bức tranh tổng thể

Với Hanoi Twin Towers, theo ông Trường, dự án cần được nhìn trong bối cảnh rộng hơn của Hà Nội cũng như cả quốc gia.

Dự án được đề xuất tại khu vực đầu trục Kim Liên – Pháp Vân, trong bối cảnh tuyến kết nối từ Kim Liên – Xã Đàn về Quốc lộ 1A được nghiên cứu mở rộng lên tới 90 m.

Ở góc độ bất động sản, đây là mối quan hệ khá điển hình giữa hạ tầng và giá trị tài sản. Giao thông tốt hơn giúp tăng khả năng tiếp cận, thu hút dòng người, doanh nghiệp và dịch vụ. Ngược lại, một tổ hợp quy mô lớn cũng có thể trở thành điểm neo, tạo thêm nhu cầu cho chính khu vực đó.

Nhưng hạ tầng mới chỉ tạo ra điều kiện cần. Với gần 900.000m2 sàn trên khu đất 3,5ha, điều quan trọng vẫn là Hà Nội có tạo ra đủ dòng người, doanh nghiệp và hoạt động kinh tế để hấp thụ lượng diện tích này hay không.

Một tòa tháp cao 500–600 m trong một đô thị đã hoàn thiện có thể là dấu hiệu dư thừa. Nhưng nếu xuất hiện cùng quá trình mở rộng đô thị, đường vành đai, logistics, sân bay, đường sắt đô thị và các cực kinh tế mới, nó có thể trở thành một phần của quá trình mở rộng “sức chứa” của nền kinh tế.

Thực tế, có thể thấy các công trình quy mô quốc tế cũng đã cho thấy vai trò của hệ sinh thái xung quanh một tòa tháp.

Shanghai Tower nằm trong Lujiazui – trung tâm tài chính của Phố Đông – nơi tập trung các định chế tài chính, doanh nghiệp quốc tế và hệ thống dịch vụ chuyên nghiệp. Tòa tháp góp phần đáng kể giúp giá trị kinh tế của khu vực Phố Đông khi đó vượt 630 tỷ Nhân dân tệ.

Tương tự, Petronas Twin Towers lại là tâm điểm của KLCC, khu đô thị hỗn hợp rộng 40,5ha gồm văn phòng, khách sạn, trung tâm hội nghị, bán lẻ, giải trí và công viên. Riêng trung tâm hội nghị tại đây đến tháng 9/2024 đã tổ chức gần 20.700 sự kiện, đón 28,8 triệu lượt khách và đại biểu, tạo ra khoảng 11,4 tỷ Ringgit tác động kinh tế.

Saigon Marina IFC cao 55 tầng được phát triển thành trung tâm văn phòng hạng A và định hướng trở thành một phần của hệ sinh thái tài chính quốc tế.

Việt Nam cũng đã và đang bắt đầu xuất hiện những dấu ấn tương tự. Tại TP.HCM, tháp tài chính Bitexco hay Saigon Marina IFC được định hướng trở thành một phần của hệ sinh thái tài chính cùng các tổ hợp cao tầng tại Quận 1 và khu vực Thủ Thiêm.

Những không gian này tạo điều kiện để loạt ngành nghề dẫn dắt như ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, công nghệ, tư vấn và các dịch vụ chuyên nghiệp cùng hội tụ. Hà Nội cũng có thể tạo dấu ấn riêng với những tổ hợp như Hanoi Twin Towers 99.

Nếu TP.HCM đang được định hướng phát triển thành một trung tâm tài chính quốc tế, Hà Nội cũng đứng trước bài toán hình thành những không gian kinh tế đủ lớn để phục vụ vai trò của một trung tâm chính trị, hành chính và kinh tế của cả nước.

Những đầu tàu và "phép thử" cho chu kỳ mới

Một điểm đáng chú ý khác khi nhìn vào chu kỳ tăng trưởng hiện nay là vai trò ngày càng lớn của các tập đoàn tư nhân quy mô tầm cỡ tại Việt Nam.

Theo vị CEO Beacon, nếu các chu kỳ kinh tế trước thường được nhìn nhận là chu kỳ của số đông với sự phục hồi lan tỏa trên diện rộng thì chu kỳ này có thể cho thấy rõ hơn vai trò dẫn dắt của những doanh nghiệp có khả năng triển khai các dự án rất lớn.

VinGroup, Sun Group, Masterise, BRG Group, Hòa Phát và một số tập đoàn khác đang tham gia vào đô thị, công nghiệp, hạ tầng, du lịch, thương mại và dịch vụ. Quy mô dự án của họ kéo theo nhu cầu về xây dựng, vật liệu, logistics, tài chính, bán lẻ, dịch vụ và việc làm.

Điều này phần nào gợi liên tưởng đến vai trò của các chaebol Hàn Quốc trong giai đoạn công nghiệp hóa. Hai mô hình không thể đồng nhất nhưng điểm tương đồng nằm ở khả năng tập trung vốn, công nghệ và năng lực triển khai để thực hiện những dự án mà phần lớn doanh nghiệp riêng lẻ khó đảm nhiệm.

Nhìn rộng hơn, năng lực đó cũng đang được tích lũy trong ngành xây dựng Việt Nam. Landmark 81 là một ví dụ về khả năng triển khai siêu cao ốc với sự tham gia của Vingroup, Coteccons và nhiều doanh nghiệp trong nước.

Ở các lĩnh vực khác, những doanh nghiệp như Đại Dũng, Vinaconex, Đạt Phương, Sơn Hải, Đèo Cả, Cienco4 và nhiều nhà thầu khác đã tham gia các công trình lớn về kết cấu thép, cao tốc, cầu, hầm và sân bay.

Điểm chung là năng lực xây dựng đang được tích lũy qua nhiều lớp công trình, từ siêu cao tầng đến hạ tầng giao thông và công nghiệp.

Nếu Việt Nam thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, những năng lực đó sẽ trở nên quan trọng bởi tăng trưởng cuối cùng phải được chuyển hóa thành tài sản, hạ tầng, việc làm, doanh nghiệp và dòng tiền thực.

Khi đó, Hanoi Twin Towers có thể là kết quả của tăng trưởng, đồng thời trở thành hạ tầng để chứa tăng trưởng.

Một trung tâm kinh tế quy mô lớn cần ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, fintech, luật, kiểm toán, tư vấn, công nghệ, khách sạn, bán lẻ và nhiều dịch vụ khác cùng phát triển. Nếu những hoạt động ấy hội tụ, giá trị của một tổ hợp siêu cao tầng có thể vượt xa giá trị của riêng công trình.

Vì vậy, ông Trường không coi Hanoi Twin Towers là lời tiên tri về khủng hoảng. “Tôi coi đây là một phép thử đối với tham vọng tăng trưởng của Việt Nam”, ông Trường nhận định

Bởi cuối cùng, nếu tăng trưởng được hỗ trợ bởi hạ tầng, khu vực tư nhân lớn lên, thị trường vốn phát triển và dòng vốn quốc tế gia tăng, những công trình như Twin Towers có thể trở thành biểu tượng vật chất của một chu kỳ tăng trưởng mới.