Lối thoát cho dự án BĐS vướng pháp lý - Bài 3: Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực

Gỡ "tắc" trong khâu thẩm định giá

Hiện nay, việc xác định tiền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở nhưng công trình bị dừng nhiều năm, hoặc một số nơi chưa thể hoàn thiện pháp lý, ra sổ hồng cho cư dân.

Tuy nhiên, vấn đề xác định tiền sử dụng đất rất nan giải. Nhiều doanh nghiệp phát triển dự án hiện nay dù rất nỗ lực nhưng không thể thực hiện.

Dự án Rome Rome Diamond Lotus (quận 2) nhiều năm nay vẫn "quây tôn".

Trước vấn đề trên, Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN-MT) Tp.HCM đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt đề án Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn.

Hiện tại, Tp.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất, tuy nhiên chỉ có gần 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Điều này đã khiến rất nhiều hồ sơ dự án được Sở TN-MT Tp.HCM đăng thông tin mời thầu, lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định, nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất

Vì thiếu đơn vị tư vấn, nên Tp.HCM hiện có gần 200 hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất.

Trong đó, bao gồm những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, do được cơ quan Nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Uớc tính, gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư tại Tp.HCM chưa được cấp giấy chứng nhận vì chưa xác định được giá đất cụ thể, để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Lãnh đạo Sở này cho biết, dự thảo đề án, pháp luật không có quy định chế tài đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá, dẫn đến thực tế có nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần, vẫn không có đơn vị tư vấn thẩm định giá tham gia.

Nhiều dự án đã xây dựng xong hầm móng, tuy nhiên vẫn phải chờ vì vướng các thủ tục pháp lý về định giá đất.

Nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, hơn 100 hồ sơ dự án được giải quyết, với khoảng hơn 80.000 giấy chứng nhận sẽ được cấp, nguồn thu mang lại cho ngân sách khoảng hơn 80.000 tỷ đồng.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, chị C.T.H.T. (quận Gò Vấp) cho biết: "Tôi mua dự án căn hộ ở quận 8 từ năm 2020. Dự án đã xây xong hầm, tuy nhiên đã phải dừng nhiều năm chỉ vì chưa thể tính được tiền sử dụng đất.

Nhiều lần làm việc, chủ đầu tư đều 'hứa hẹn' đang làm việc với Sở TN-MT để tính tiền giá đất. Chúng tôi hy vọng, dự án sớm được gỡ vướng pháp lý để chủ đầu tư tiếp tục xây dựng, cư dân chúng tôi được nhận nhà sớm".

Nhiều biện pháp tháo gỡ

Trong khi nhiều dự án, nhà ở gặp vướng mắc, Sở TN-MT Tp.HCM đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt "Đề án Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn Tp.HCM".

Theo đó, nhiều giải pháp được đưa ra. Đối với đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận, giải pháp là phần diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu đối với Nhà nước.

Với việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất, giải pháp là sẽ thống nhất việc áp dụng thông tin, số liệu về quy hoạch chi tiết xây dựng khi tính toán, xác định giá đất theo văn bản được cơ quan Nhà nước phê duyệt tại thời điểm thực hiện việc xác định giá có hiệu lực thi hành, không xem xét thời điểm sau khi thẩm định giá đất.

Dự án của Công ty Gotec Land tại quận 7 (Tp.HCM) vẫn "chờ" thủ tục từ cơ quan chức năng để tiếp tục xây dựng. Dự án này cũng được UBND Tp.HCM chỉ đạo cơ quan ban ngành xem xét xử lý gỡ vướng cho doanh nghiệp.

Đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý, nếu dự án có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của UBND Tp.HCM đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Về khó khăn vướng mắc các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án, giải pháp là người sử dụng đất ngoài việc nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của UBND Tp.HCM, còn phải nộp bổ sung cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định.

Các trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình, tùy từng trường hợp cụ thể, các cơ quan chức năng sẽ tham mưu cho UBND Tp.HCM có văn bản gửi cho cơ quan liên quan, xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không.

Khu phúc hợp Sóng Việt vừa được UBND Tp.HCM gỡ vướng pháp lý.

Trao đổi với Người Đưa Tin về những chính sách gỡ "nút thắt" cho nhiều dự án bất động sản (BĐS) hiện nay, Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư Tp.HCM chia sẻ: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng hơn 1.000 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc bởi nhiều lý do khác nhau, trong đó hầu hết là do bị vướng mắc về pháp lý.

Việc nhiều dự án bị vướng pháp lý dẫn đến hạn chế nguồn cung BĐS trên thị trường. Qua đó, đẩy giá BĐS lên cao càng và làm cho thị trường BĐS càng khó khăn, số lượng sản phẩm BĐS giao dịch trên thị trường giảm sút mạnh so với những năm trước đây.

Thời gian vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới, kỳ vọng thời gian tới các điểm nghẽn pháp lý sẽ được giải quyết.

Dựa trên các chính sách pháp luật mới này, kỳ vọng chính quyền sẽ có nhiều giải pháp hữu ích nhằm khơi thông nguồn lực để triển khai các dự án BĐS dự án mới, hoàn thiện các dự án đang dở dang, giúp thị trường BĐS ổn định, minh bạch và phát triển hơn trong thời gian tới.