'Luật chơi' bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 đã hoàn toàn thay đổi

Một dự án nghỉ dưỡng dự kiến được đưa ra thị trường trong thời gian tới. Ảnh: Kỳ Phương

Bộ đôi "pháp lý - dòng tiền" trở thành kim chỉ nam

Sau những giai đoạn biến động, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang hướng tới sự khác biệt hóa về chất lượng thực tế. Vào thời điểm hiện tại, chủ đầu tư không thể chỉ đưa dự án ra để bán, mà phải thực sự cung cấp giá trị tương xứng với mức giá. Cơ hội hiện nay hoàn toàn thuộc về những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực kiến tạo sản phẩm thật.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Eras Land cho rằng, bước sang năm 2026, ngành du lịch Việt Nam đang chứng kiến đà phục hồi và bứt phá mạnh mẽ, hướng tới việc phá vỡ các kỷ lục về lượng khách quốc tế của giai đoạn trước dịch.

Những yếu tố trên là "bệ phóng" vững chắc cho bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng "luật chơi" của năm 2026 đã hoàn toàn thay đổi. Thị trường sẽ không chứng kiến sự "sốt nóng" cào bằng, mà diễn ra sự phân hóa cực kỳ sâu sắc dựa trên giá trị thực.

Thứ nhất, sự thay đổi trong "khẩu vị" đầu tư, năm 2026 mở ra một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với tầm nhìn dài hạn hơn, hướng tới sự ổn định và đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Người mua nhà hiện nay áp dụng cách tiếp cận khắt khe và tinh tường hơn rất nhiều khi ra quyết định. Thay vì bị chi phối bởi các chiến dịch marketing hay hứa hẹn cam kết lợi nhuận "khủng" trên giấy, dòng tiền thông minh giờ đây đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư.

Thứ hai, ngôi vương thuộc về "pháp lý chuẩn - dòng tiền thật". Nhà đầu tư đang chuyển dịch rõ rệt từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ, lướt sóng sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững.

Trong bối cảnh đó, các dự án sở hữu bộ đôi bảo chứng trên, bao gồm: pháp lý an toàn (đã được cấp sổ) và đã hoàn thiện, đi kèm khả năng khai thác dòng tiền tốt, sẽ trở thành "vùng trũng" hút vốn.

Một ví dụ điển hình là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng đã hiện hữu, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Sự vận hành chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo công suất lấp đầy khi du lịch phục hồi, mà còn giữ gìn tài sản và tạo ra dòng tiền đều đặn 5 - 7%/năm cho chủ sở hữu. Đây mới là đích đến an toàn và bền vững mà nhà đầu tư trung và dài hạn đang tìm kiếm.

Nhà đầu tư đang chuyển dịch từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ, lướt sóng sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững. Ảnh: Kỳ Phương.

Biến số lãi suất sẽ là cuộc "đại phẫu" thanh lọc thị trường

Nhận định về tính tác động của lãi suất lên thị trường bất động sản, CEO Eras Land đánh giá, biến số lãi suất luôn là "mạch máu" của thị trường bất động sản. Việc mặt bằng lãi suất có những giai đoạn neo cao hoặc biến động khó lường đã tạo ra những tác động đa chiều, mang tính dây chuyền đến cả nguồn cung và nguồn cầu.

Trong ngắn hạn, khi chi phí vốn đội lên cao, tác động đầu tiên là sự sụt giảm đột ngột của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguồn cầu bị "bóp nghẹt" không phải vì người dân hết tiền, mà vì chi phí cơ hội quá lớn.

Có thể thấy, khi lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao, dòng tiền có xu hướng rút khỏi các kênh đầu tư rủi ro để quay về kênh trú ẩn an toàn là gửi tiết kiệm. Tâm lý "wait and see" (chờ đợi và quan sát) bao trùm. Các giao dịch mang tính lướt sóng gần như triệt tiêu.

Tuy nhiên, trong trung hạn, đây có thể được xem là cuộc "đại phẫu" thanh lọc thị trường, bởi áp lực lãi suất sẽ đóng vai trò như một màng lọc khắc nghiệt.

Về phía nguồn cung, các chủ đầu tư phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, thiếu năng lực tài chính sẽ buộc phải bán tài sản, mua bán - sáp nhập (M&A) dự án hoặc rời khỏi cuộc chơi, dẫn đến nguồn cung mới ra thị trường sẽ sụt giảm.

Đối với nhà đầu tư, sẽ có sự cơ cấu lại danh mục tài sản. Dòng tiền lúc này sẽ chỉ dịch chuyển vào những bất động sản có khả năng khai thác thương mại để tự tạo ra dòng tiền bù đắp chi phí lãi vay (ví dụ: nhà phố trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng vận hành tốt).

Theo CEO Eras Land, về dài hạn, chu kỳ của sự minh bạch và bền vững dù có “đau đớn” trong ngắn và trung hạn, nhưng nhìn ở góc độ vĩ mô dài hạn, đây là sự thanh lọc cần thiết. Tốc độ tăng trưởng giá sẽ ổn định và chậm hơn. Khi "bão" đi qua, thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng mới lành mạnh hơn./.