Luật Đất đai 2024: Thu hút kiều hối đầu tư vào thị trường bất động sản

Ths Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản.

Thưa ông, trong số những chính sách mới nổi bật của Luật Đất đai 2024, phải kể đến quy định về người sử dụng đất (quy định tại Điều 4), theo đó, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt có quyền tiếp cận đất đai như nhau. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá trong huy động nguồn lực, thu hút kiều hối đầu tư. Ông có thể chia sẻ cụ thể về vấn đề này?

Để đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam - được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước.

Dự án Khu Đô thị mới Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở cửa ngõ phía Đông Nam của Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: HUD

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định theo hướng dẫn chiếu: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Quy định của 3 luật mới thông qua là cơ bản thống nhất, đồng bộ nhằm đảm bảo chủ thể kiều bào Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất; quyền kinh doanh bất động sản như công dân ở trong nước.

Về góc độ kinh tế - xã hội, việc quy định kiều bào ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước sẽ xử lý được vướng mắc pháp lý của nhóm chủ thể này, chẳng hạn vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở. Quy định này chắc chắn sẽ góp phần thu hút bà con kiều bào ủng hộ, đầu tư về Tổ quốc, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kiều hối và đầu tư từ nước ngoài về Việt Nam.

Không chỉ giúp thúc đẩy thu hút đầu tư, thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế, sự sửa đổi của Luật Đất đai lần này còn giúp hạn chế các tranh chấp dân sự nảy sinh do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người thân ở trong nước đứng tên; tuy nhiên người đứng tên lại đem bán, trục lợi cá nhân.

Nguyên nhân khiến kiều bào có nhu cầu mua nhà, “mua đất” (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải nhờ người khác đứng tên là do quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều hạn chế việc sử dụng đất, sở hữu nhà và mua bán bất động sản của nhóm chủ thể này.

Thưa ông, mới đây, Dự thảo bảng giá đất Thành phố (TP) Hồ Chí Minh đưa ra lấy ý kiến, có nơi tăng 51 lần, gây hoang mang cho người dân, cộng đồng doanh nghiệp. TP Hồ Chí Minh là địa phương đi đầu trong việc điều chỉnh bảng giá đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. Ông có thể phân tích rõ về vấn đề này?

TP Hồ Chí Minh là địa phương đi đầu trong việc điều chỉnh bảng giá đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. So với bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, giá đất theo dự thảo bảng giá đất tại một số khu vực vùng ven đã tăng gấp… 50 lần, gây hoang mang cho người dân, cộng đồng doanh nghiệp

Vừa qua, UBND TP HCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ để báo cáo, đề xuất Chính phủ có Tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội để giải thích Luật Đất đai, tạo cơ sở cho địa phương quyết định xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.

Việc “đẩy” giá đất cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn nhưng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Cụ thể: Bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng (do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành “giá sàn”). Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai

Nhưng ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Đơn cử: Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Bởi vậy, ngay trong quá trình thẩm tra luật, chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã nêu rõ: Xác định giá đất là vấn đề khó, tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội; cần phải được xử lý hài hòa chứ không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi đối tượng liên quan.

Ý kiến ấy cũng được chia sẻ bởi Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh trong cuộc họp mới đây về điều chỉnh bảng giá đất, đó là: “Bảng giá đất liên quan nhiều đối tượng nên không thể làm hài lòng tất cả mọi người. Dù vậy, Thành phố sẽ cố gắng xây dựng bảng giá đất hài hòa nhất về lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó lợi ích của người dân phải được đề cao”.

Nhưng việc Luật Đất đai lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất sẽ tiềm ẩn những nguy cơ bất ổn trong thực thi luật.

Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn “đất rẻ” để giảm gánh nặng tài chính. Bởi vậy, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức “trung lập”, giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó, như trăn trở của vị lãnh đạo TP Hồ Chí Minh.

Vậy theo ông, bên cạnh việc ban hành bảng giá đất, giải pháp quan trọng nào các cơ quan quản lý cần phải tính tới, thưa ông?

Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đưa giá đất đến tiệm cận giá giao dịch trên thị trường. chính sách này chủ yếu nhắm tới các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất, đặc biệt dự án bất động sản, để chủ đầu tư khi được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường, tránh thất thu ngân sách nhà nước và người dân bị thu hồi đất sẽ được bồi thường thỏa đáng.

Tuy nhiên việc điều chỉnh chính sách theo hướng này này vô tình tác động lên quyền lợi của một lượng đông đảo các chủ thể khác dường như không liên quan các dự án bất động sản, đó là những người dân, khi sang tên nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh mà phải nộp thuế thu nhập, ví dụ khi di chuyển chỗ ở cần bán nhà để mua nhà mới; một trường hợp khác là khi người sử dụng đất nộp các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đất đai.

Rõ ràng, nhà làm luật không hề mong muốn Luật mới sẽ tác động tiêu cực đến nhóm chủ thể này. Do đó, tôi kiến nghị giải pháp điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện quy định tỷ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng, tỷ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể.

Trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất. Nghị định 103 quy định tỷ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3% (tỷ lệ này trước đây là từ 1% đến 3%). Như vậy, Nghị định 103 đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần, tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.

Việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai theo hướng này sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế nhờ “thu đúng, thu đủ” từ các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Minh Phương/Báo Tin tức (thực hiện)