LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CẦN TẠO ĐIỀU KIỆN PHÁT TRIỂN DU LỊCH BỀN VỮNG

Sau hơn 1 năm lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn được các cơ quan liên quan tổ chức các phiên họp nhằm tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật, để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Đây là dự án luật có tầm ảnh hưởng quan trọng tới cả nền kinh tế nói chung, thị trường nhà đất nói riêng và được các thành viên thị trường, bao gồm cả doanh nghiệp, người dân và cả chính những người thực thi công vụ trong các cơ quan hành pháp quan tâm.

Các chuyên gia đều bày tỏ quan điểm ủng hộ tinh thần đổi mới, cải cách, phân cấp cho địa phương trong việc sửa đổi Luật Đất đai lần này, bởi tính cấp thiết của Luật Đất đai 2013 sau 10 năm có hiệu lực đã cho thấy nhiều quy định không theo kịp sự phát triển của hiện tại cũng như không khai thác được tối đa hiệu quả nguồn “tài nguyên chính sách đất đai” quý giá. Vì vậy, tinh thần sửa đổi lần này phải được thực hiện theo hướng cởi mở, xóa bỏ trói buộc cũng như phải đảm bảo có tính kế thừa và có dự báo trong tương lai, tránh tối đa việc phải sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh, tốn nhiều công sức và làm chậm quá trình vận hành của thị trường.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản

Cần bổ sung loại dự án du lịch quy mô lớn, dự án hỗn hợp vào diện Nhà nước thu hồi đất

Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai nên bổ sung thêm những nội dung mới tạo điều kiện phát triển du lịch bền vững. Cụ thể, tại Điều 79 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng lại vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc các dự án khu đô thị kết hợp với vui chơi, giải trí. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương. Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị, cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí và các dự án khu đô thị kết hợp với vui chơi, giải trí. Chẳng hạn, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch (các địa phương ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn hoặc các tỉnh miền núi có khí hậu ưu đãi và điện kiện thuận lợi cho phát triển du lịch... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực lan tỏa và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Làm rõ thêm vấn đề, bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho rằng dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần quy định thêm cả phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư phục vụ phát triển du lịch bởi theo dự thảo, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, dự án hỗn hợp có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí cũng không thuộc các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 “dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ” tại khoản 27 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa rõ có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí hay không. Do đó, dự án du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm b khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại khoản 2, khoản 3 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, đối với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn mà khu đất không thuộc quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp có một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư. Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.

Do vậy, bà Lưu Thị Thanh Mẫu kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất. Bên cạnh đó, cần bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo bà Lưu Thị Thanh Mẫu cũng cần sửa đổi điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất. Hiện tại khoản 3 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí phát triển ước tính.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại điểm c khoản 5 Điều 159 đã có sự thay đổi hoàn toàn về điểu kiện áp dụng phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành, theo đó phương pháp thặng dư chỉ áp dụng đối với “Thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Theo bà Lưu Thị Thanh Mẫu, quy định như vậy đã thu hẹp các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư. Việc thu hẹp này có thể gây ách tắc trong định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người dân để chuyển mục đích thực hiện dự án du lịch; Khu đất, thửa đất đã có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình; Khu đất, thửa đất đã có công trình xây dựng, có nhu cầu phá dỡ để đầu tư xây dựng mới nhưng cả 03 trường hợp này lại không đủ điều kiện áp dụng các biện pháp xác định giá đất còn lại. Điều này dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực doanh nghiệp, nguồn lực xã hội, nguồn lực đất đai, thất thu ngân sách. Theo đó, bà Lưu Thị Thanh Mẫu đề nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên cân nhắc mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tương tự Dự thảo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP sửa đổi.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật Sblaw

Quy định đất ở mới được làm dự án: “Khó” càng thêm “khó”

Với quy định trong dự thảo luật Đất đai mới nhất chỉ cho nhận chuyển nhượng đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần để làm dự án cần được cơ quan soạn thảo nghiên cứu kỹ lưỡng hơn nếu không muốn gia tăng thêm các rào cạn, hạn chế cho thị trường. Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật Sblaw, đây là vấn đề lớn nhất đang gặp vướng mắc tại Luật đất đai 2013 hiện hành.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thêm, tại điều 73 luật Đất đai 2013 quy định sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên đến năm 2015 khi luật Nhà ở có hiệu lực quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án đã khiến gần như 100% các dự án bất động sản đều bị ách tắc. Đến năm 2020 Quốc hội thông qua luật Đầu tư sửa đổi có thêm đất ở và đất khác nhưng phải dính đất ở mới được làm dự án đã tháo gỡ được một phần nhưng không tháo gỡ được cho các dự án có dính 100% đất nông nghiệp và các loại đất khác…

Tuy nhiên theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, dự thảo mới nhất của Luật Đất đai (sửa đổi), vẫn chỉ cho đất ở, đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã đóng tiền thuê đất một lần mới được nhận chuyển nhượng làm dự án. Các quy định này thu hẹp lại rất nhiều so với Luật Nhà ở hiện nay. Như vậy sẽ rất khó cho chủ đầu tư, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục tồn tại. Một số dự án đã phê duyệt nay bị coi là dự án treo, khó cho chủ đầu tư phát triển. Bởi phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất nên sẽ rất khó cho việc phát triển các dự án theo hướng thỏa thuận chuyển nhượng, nếu không muốn nói là không thể.

Dự án không thể triển khai, thị trường bất động sản tê liệt vì không có nguồn cung mới sẽ khiến giá bất động sản tăng cao mà người dân lãnh hậu quả cuối cùng. Không những vậy còn gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Do đó, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng cơ quan soạn thảo cần cân nhắc mở rộng phạm vi đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không nhất thiết phải là đất ở, hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ, đồng thời tăng nguồn cung đất cho thị trường nhà ở. Đơn cử, có thể mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch.

Hải Yến