LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CẦN TIẾP TỤC HOÀN CHỈNH ĐIỀU TIẾT CHÍNH SÁCH ĐỊA TÔ ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC HƯỞNG LỢI TỪ CÁC CHÍNH SÁCH QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG

Phóng viên: Thưa đại biểu, đến thời điểm này, ông đánh giá thế nào về việc hoàn chỉnh các chính sách điều tiết địa tô, đã thực sự đảm bảo công bằng, hợp lý, minh bạch, công khai hay chưa?

Đại biểu Trần Văn Lâm, Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách

ĐBQH Trần Văn Lâm: Cho đến nay qua nghiên cứu, tôi thấy rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn cần tiếp tục nghiên cứu có chính sách điều tiết địa tô thực sự công bằng, hợp lý, minh bạch, công khai, để thể chế đầy đủ hơn theo tinh thần Nghị quyết 18.

Chẳng hạn trong Nghị quyết 18 có nêu quan điểm Nhà nước có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch. Hiện nay, chính sách của chúng ta đã thể chế được một phần, đó là cơ bản những vấn đề giao đất, các dự án chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện thông qua đấu giá đất, thông qua đấu thầu dự án đã điều tiết được một phần. Tuy nhiên, còn những dự án giao không phải qua đấu giá, đấu thầu thì phần điều tiết chênh lệch địa tô vào ngân sách làm thế nào. Chính vì vậy cần phải có cơ chế cho rõ ràng, cần tiếp tục hoàn thiện.

Hiện nay đối với những người sử dụng đất được hưởng lợi từ các chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, như vậy sẽ thay đổi hạng đất, thay đổi giá trị đất. Chẳng hạn làm một con đường, sau khi mở rộng ra một bộ phận di dời đi được bồi thường, nhưng những người còn lại đất từ hạng đằng sau chuyển lên hạng đằng trước, hạng tăng lên, giá trị thay đổi thì vấn đề điều tiết nó như thế nào. Hiện nay chúng ta cũng chưa có cơ chế, chưa có chính sách để cụ thể hóa biện pháp, để cụ thể hóa các chính sách này. Ví dụ như đối với đất khi chúng ta quy hoạch làm thay đổi giá trị đất của phần còn lại mà không giải phóng mặt bằng thì chúng ta phải ghi vào trong giấy tờ sử dụng đất là từ hạng thấp lên hạng cao. Trong quá trình người đó vẫn tiếp tục sử dụng thì có thể chưa thu nộp phần chênh lệch địa tô, còn khi có giao dịch, chuyển nhượng phần địa tô chênh lệch đó được thể hiện giá trị bằng tiền thì phải được điều tiết vào ngân sách, có thể đó là một giải pháp. Tôi đề nghị tiếp tục nghiên cứu có chính sách điều tiết địa tô thực sự là công bằng, hợp lý, minh bạch, công khai.

Hay ví dụ như Nghị quyết 18 đặt ra mục tiêu là thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả. Tuy nhiên, hiện nay thực tế việc phân bổ đất đai qua cơ chế thị trường đã làm sai lệch, méo mó kết quả cho nên người có nhu cầu, người có khả năng sử dụng thì lại không tiếp cận đất đai hoặc là tiếp cận với chi phí quá cao, làm tăng chi phí kinh doanh và giảm hiệu quả sức cạnh tranh của nền kinh tế và đất đai lúc này trở thành công cụ đầu cơ để sinh lời và tích trữ chứ không được đưa vào khai thác sử dụng. Vậy thì giải pháp nào đưa ra để xử lý vấn đề này? Trong Luật Kinh doanh bất động sản mới đưa vào biện pháp thông qua quy hoạch, kế hoạch, nhưng đây chỉ là một biện pháp hành chính, giải pháp phần ngọn thôi và để thực hiện được nó khi sự việc đã xảy ra rồi thì hiệu quả, hiệu lực rất chậm. Các biện pháp kinh tế tiếp theo cần phải điều tiết, chẳng hạn như là biện pháp về thuế cần phải được tính đến thu thuế lũy tiến đối với trường hợp sử dụng vượt hạn mức hoặc đất nông nghiệp phải có thuế, nếu không phải nộp thuế là cứ bỏ hoang chờ đền bù. Trước đây có đại biểu có ý kiến, để khắc phục vấn đề này thì từ nay về sau chấm dứt việc giao đất lâu dài không có thời hạn, kể cả đất ở phải giao thời hạn và dùng chính sách quỹ đất để từng bước chuyển dần đất giao không thời hạn về đất giao có thời hạn, v.v.. Chỗ này tôi thấy cần phải tập trung các giải pháp để quy định cụ thể hơn.

Phóng viên: Liên quan đến cơ chế xử lý đối với các trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà không đạt được 100%. Về vấn đề này, Ủy ban Kinh tế đưa ra 2 phương án. Vậy quan điểm của đại biểu về vấn đề này ra sao?

ĐBQH Trần Văn Lâm: Về vấn đề này, quan điểm của tôi như sau. Tôi lấy ví dụ như để giải quyết dứt điểm trường hợp giải phóng mặt bằng, hiện nay đã giải phóng được 80-90% mà các nhà đầu tư đã thỏa thuận được còn lại 20%, dự kiến đưa ra là chính quyền đứng ra cưỡng chế. Chỗ này tôi thấy rất vướng vì Hiến pháp quy định Ủy ban nhân dân tỉnh hay chính quyền chỉ được cưỡng chế trong một số trường hợp. Tôi thiết nghĩ, trong Điều 54 cũng quy định người sử dụng đất phải có nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Tức sau khi đất đai được quy hoạch, phê duyệt người sử dụng đất và kể cả doanh nghiệp đều phải chấp hành quy hoạch này. Doanh nghiệp và người sử dụng đất khi chấp hành quy hoạch này có vướng mắc của 2 bên khi thỏa thuận, không thống nhất chính là vấn đề giá cả. Như vậy, tức có tranh chấp giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Nếu không tự thỏa thuận được quá trình giải quyết tranh chấp này sẽ phải theo trình tự quy định của pháp luật và cuối cùng ra tòa án để phán quyết. Tôi nghĩ rằng đây là hướng để giải quyết triệt để vấn đề hiện nay vướng mắc trong một số trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận gần triệt để nhưng còn một vài trường hợp không thể thỏa thuận được đưa ra tòa. Tỷ lệ 80% cần phải cân nhắc, vì còn tùy quy mô dự án, có những dự án nhỏ 80% là phù hợp. Nhưng có những trường hợp hàng nghìn hộ dân 20% còn lại chưa giải quyết được rất lớn, cho nên không phải quy định cứng nhắc 80% hay là bao nhiêu mà phải tùy theo quy mô của dự án.

Cuối cùng, nếu cẩn trọng hơn nữa tôi nghĩ rằng trong dự thảo luật này, tại Điều 26 nói về nghĩa vụ của công dân đối với quản lý, sử dụng đất đai ghi rõ một ý người sử dụng đất có quyền phải chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Vấn đề này đã ghi rồi nhưng phải ghi thêm là trong đó có các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có hiệu lực. Như vậy chúng ta sẽ có cơ sở pháp lý chặt chẽ để giải quyết triệt để những vấn đề tồn tại.

Phóng viên: Xin cảm ơn đại biểu.

Hải Yến