Luật Đất đai (sửa đổi): Quy định về giá đất chưa rõ

Còn nhiều băn khoăn về giá đất quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Phát biểu tại hội thảo, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, doanh nghiệp nói chung đều cần tiếp cận đất đai. Vì vậy, Phó Thủ tướng muốn nghe ý kiến xem Dự thảo có thể tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận một cách công bằng, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai hay chưa, đặc biệt với doanh nghiệp nhỏ và vừa- đối tượng tiếp cận đất đai khó khăn.

Liên quan đến giá đất, Phó Thủ tướng cho biết, vấn đề mấu chốt của tài chính đất đai là phương pháp định giá đất. Do đó, nếu không có phương pháp định giá chính xác thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Lần sửa đổi này sẽ đưa ra phương pháp định giá đất hoàn toàn dựa trên tính toán thống kê, dù không kỳ vọng sẽ sát giá thị trường mà bảng giá đất sẽ gần gần với giá thị trường, nếu thị trường có biến động thì sẽ cập nhật.

Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, PGS. TS. Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, Điều 153 dự thảo quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất.

Tuy nhiên, tất cả các nguyên tắc, phương pháp, quy trình này mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Chẳng hạn, dự thảo Luật quy định: Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ như thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau rất nhiều.

Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư như đã được ghi trong Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương.

Hoặc Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa.

“Do vậy, để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không”- ông Đinh Dũng Sỹ nói.

Về Bảng giá đất (Điều 154) và giá đất cụ thể (Điều 155), dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất. Tuy nhiên theo ông Đinh Dũng Sỹ, vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể, và việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ cả về nội dung chính sách và kỹ thuật lập pháp.

Cũng góp ý về nội dung này, ông Nguyễn Quốc Hiệp- Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho hay, Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng sau này.

“Theo chúng tôi, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm Luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được.

Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Nên chăng quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế (ví dụ sau 3 năm)”- ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Tương tự, Khoản 2 Điều 154 quy định: “Bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn”. Khoản 2 Điều 155 quy định: UBND cấp tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp giao đất. Nhưng Khoản 3 Điều 155 lại quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất. Vậy cần giải thích rõ vai trò UBND tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể là thế nào? Và cũng nên làm rõ sự khác biệt giữa Bảng giá đất và giá đất cụ thể khi áp dụng".

Về vấn đề này, ông Ngô Gia Cường- Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho rằng, quy định về cách tính giá đất trong Bảng giá đất, giá đất cụ thể cần phù hợp với nguyên lý giá cả.

Các mức giá quy định cho đơn vị diện tích đất trong khoảng thời gian nhất định được định giá trên cùng một đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật chung đều là giá trị phi thị trường (bảng giá đất). Giá thị trường là giá của một thửa đất cụ thể, ngoài cùng đặc điểm pháp lý còn chi tiết với đầy đủ đặc tính cơ bản của một thửa đất về diện tích, kích thước, hình thể cá biệt, thời điểm cụ thể mới được coi là giá thị trường.

Theo ông Ngô Gia Cường, nội dung của dự thảo về "Bảng giá đất", "Giá đất cụ thể" dường như sử dụng chung nguyên tắc, cơ sở xây dựng giá riêng cho từng loại giá trong khi chúng có căn cứ xác định khác nhau.

Cụ thể, bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở vị trí của “thửa đất chuẩn” (nên sửa thành thửa “đất đại diện”) có chung đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật chung (thông tin quy hoạch) thường chỉ phù hợp với đất ở riêng lẻ;

Thời gian có hiệu lực (theo dự thảo là từ 01/01 đến 31/12 hàng năm), chỉ có thể phù hợp với phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp (hồi quy);

Giá đất cụ thể được xác định theo các căn cứ pháp lý, thông tin quy hoạch cụ thể của thửa đất, đặc biệt là nhà ở cao tầng, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp có thông tin hệ số sử dụng đất, cơ cấu sử dụng diện tích xây dựng rất khác nhau và rất hạn chế thông tin giao dịch thành công để điều chỉnh (hồi quy) về tài sản cần định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp mà chỉ có thể thực hiện theo phương pháp thu nhập, thặng dư.

Ngoài ra, theo vị này, việc điều chỉnh giá chuyển nhượng trên thị trường về thửa đất chuẩn theo phương pháp hồi quy rất phức tạp; Bảng giá đất quy định giá đất sử dụng trong vòng 1 năm. Tuy nhiên mỗi khi có thông tin giao dịch thành công nhập vào cơ sở dữ liệu, giá đất sẽ thay đổi tương ứng, vậy dữ liệu trong cơ sở dữ liệu sẽ sử dụng theo thời điểm nào còn cần xem xét thêm về mục đích, đối tượng áp dụng cụ thể.

Chưa kể, theo ông Ngô Gia Cường, với quy định hiện nay, đội ngũ xây dựng bảng giá đất sẽ có trách nhiệm rất nặng nề.