Luật Đô thị đặc biệt: Để người có thu nhập thấp được an cư

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đang thu hút sự quan tâm lớn của dư luận với nhiều cơ chế mang tính bước ngoặt. Mục tiêu đặt ra là tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam:

Cơ chế rút gọn thủ tục đầu tư, xây dựng dự án nhà ở

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt được kỳ vọng tạo ra bước đột phá trong phát triển nhà ở thông qua việc trao quyền chủ động nhiều hơn cho chính quyền đô thị TP.HCM, đặc biệt là trong các lĩnh vực quy hoạch, đầu tư và quản lý phát triển đô thị.

Một điểm mới đáng chú ý là cơ chế rút gọn thủ tục đầu tư, xây dựng và chấp thuận chủ trương đối với các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH) và các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị. Việc này sẽ góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí cho doanh nghiệp và đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường, từ đó góp phần bình ổn giá nhà, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Hai là dự thảo đã chạm đến một vấn đề nhức nhối lâu năm: Các dự án dở dang trên năm năm do chủ đầu tư cũ “tháo chạy” hoặc mất năng lực thực hiện. Điểm k khoản 2 Điều 13 đã trao quyền cho HĐND TP tự quyết cơ chế xử lý, lựa chọn đơn vị tiếp quản để hoàn thiện công trình. Đây là lối thoát pháp lý nhân văn, giải cứu hàng ngàn hộ dân đang bị vướng tại các dự án đóng băng.

Ba là mở rộng cơ chế đổi mới đô thị và cải tạo các khu dân cư cũ, chung cư xuống cấp theo hướng linh hoạt hơn. Dự thảo cho phép chính quyền đô thị có thêm thẩm quyền trong việc điều chỉnh quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư và áp dụng các cơ chế bồi thường, tái định cư phù hợp với điều kiện thực tế.

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt với nhiều cơ chế tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp. Ảnh: THUẬN VĂN

Bốn là dự thảo cũng hướng tới tăng cường các cơ chế ưu đãi để phát triển NƠXH, cho phép địa phương chủ động hơn trong việc sử dụng ngân sách, quỹ đất và các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư nhằm thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở này.

Năm là dự thảo còn đề xuất bổ sung những công cụ quản lý đô thị hiện đại như cơ chế chuyển quyền phát triển không gian, cho phép điều tiết quyền phát triển giữa các khu vực nhằm khai thác hiệu quả giá trị đất đai, bảo tồn không gian cần bảo vệ nhưng vẫn tạo nguồn lực cho phát triển nhà ở tại các khu vực phù hợp. Nếu được luật hóa, đây sẽ là công cụ mới giúp cân bằng giữa phát triển kinh tế, quy hoạch đô thị và bảo đảm lợi ích của người dân, doanh nghiệp cũng như Nhà nước.

Ngoài ra, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản là quy trình phê duyệt dự án kéo dài. Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đã đưa ra giải pháp giải quyết triệt để khi phân quyền mạnh mẽ trong công tác đầu tư và xây dựng. Điển hình là cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân được chủ động lựa chọn thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại địa phương hoặc cấp giấy phép xây dựng nhanh chóng theo khoản 7 Điều 13. Cơ chế này sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường để bình ổn giá.

Cần lưu ý rằng việc cho phép áp dụng các cơ chế đặc thù để đẩy nhanh đầu tư là cần thiết nhưng nếu thiếu quy định kiểm soát về giao thông, trường học, bệnh viện, cây xanh và không gian công cộng sẽ có thể dẫn đến tình trạng quá tải hạ tầng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân đô thị.

Các dự án dở dang nhiều năm sẽ có cơ chế xử lý, lựa chọn đơn vị tiếp quản để hoàn thiện công trình, giải cứu các dự án đóng băng. Ảnh minh họa: THUẬN VĂN

Song song đó, nên tăng cường ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý quy hoạch, cấp phép và công khai thông tin dự án để người dân dễ dàng tiếp cận, giám sát và thực hiện quyền của mình.

Cuối cùng, cần nghiên cứu bổ sung chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở một cách bền vững, không chỉ thông qua việc tăng nguồn cung mà còn thông qua các cơ chế tín dụng ưu đãi, phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, nhà ở thuê mua và các mô hình nhà ở phù hợp với người trẻ, công nhân và người lao động nhập cư. Chính sách nhà ở trong Luật Đô thị đặc biệt sẽ thực sự phát huy hiệu quả khi vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, vừa bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội và quyền có chỗ ở của người dân trong quá trình phát triển đô thị nhanh và bền vững.

ThS - kiến trúc sư NGÔ ANH VŨ, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TP.HCM:

Cơ chế linh hoạt để khơi thông dự án và an cư

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đề xuất nhiều cơ chế linh hoạt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Cụ thể, về việc miễn giấy phép xây dựng và xây tầng hầm. Việc miễn giấy phép xây dựng nhà ở trước đây đã có, tuy nhiên dự thảo bổ sung thêm phần xây dựng một tầng hầm. Vấn đề này là vướng mắc khá phổ biến, nhiều nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 từ xưa không có nhu cầu làm tầng hầm nhưng nay phát sinh lại phải làm lại hồ sơ quy hoạch chi tiết để trình. Trong khi đó, người dân không thể đại diện như một chủ đầu tư để đi nộp hồ sơ, chưa kể có chủ đầu tư cũ giờ đã giải thể công ty. Hệ quả là người dân không có cách nào xây được tầng hầm. Vì vậy, trong luật này cho phép miễn giấy phép nếu chỉ xây một tầng hầm, từ hai tầng hầm trở lên mới phải xin phép theo quy định.

Về sử dụng quỹ NƠXH làm nhà tái định cư: Trước đây khi tái định cư, chúng ta bắt buộc phải lập dự án xây dựng nhà tái định cư. Bây giờ, luật cho phép trong thời gian khu tái định cư chưa xây kịp hoặc không có, nếu có sẵn quỹ NƠXH ở đâu đó thì có thể lấy quỹ đó làm nhà tái định cư. Luật lần này còn kiến nghị cho phép chuyển đổi mô hình từ NƠXH có sẵn qua nhà ở công vụ và ngược lại, điều này rất tốt và rất linh hoạt.