Trao quyền chủ động cho chính quyền đô thị

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, nhà ở là một trong những lĩnh vực chịu tác động trực tiếp của quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với các đô thị đặc biệt như TP.HCM, áp lực gia tăng dân số, nhu cầu nhà ở của người lao động nhập cư, tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội (NƠXH), hàng loạt chung cư cũ xuống cấp và quỹ nhà tái định cư chưa được khai thác hiệu quả đặt ra yêu cầu phải có những cơ chế quản lý linh hoạt hơn so với khuôn khổ pháp luật hiện hành.

ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM.

Nhằm giải quyết các điểm nghẽn này, dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đã dành riêng Điều 13 quy định về quản lý đô thị và nhà ở, đồng thời thiết kế nhiều cơ chế đặc thù liên quan đến quy hoạch, phát triển NƠXH, tái định cư, quản lý quỹ nhà ở công và nhà lưu trú công nhân. Các quy định này cho thấy xu hướng tăng cường phân quyền cho chính quyền đô thị đặc biệt, đơn giản hóa thủ tục hành chính và thúc đẩy phát triển nhà ở theo hướng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

Tháo gỡ điểm nghẽn cho NƠXH và cải tạo chung cư cũ

Một trong những rào cản lớn đối với việc phát triển nhà ở hiện nay là sự thiếu đồng bộ giữa các cấp độ quy hoạch và thủ tục hành chính kéo dài. Để khắc phục, điểm b khoản 1 Điều 13 dự thảo quy định đối với khu vực dự án cải tạo chung cư cũ hoặc dự án phát triển NƠXH đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 phù hợp với quy hoạch chung nhưng chưa phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc khu vực chưa có quy hoạch phân khu, cơ quan có thẩm quyền được xác định các chỉ tiêu dân số, quy hoạch - kiến trúc để làm cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư, sau đó cập nhật vào quy hoạch phân khu. Quy định này cho phép dự án được triển khai mà không phải chờ hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch, vốn thường kéo dài nhiều năm.

Dự thảo tiếp cận theo hướng giảm tính hành chính trong quản lý phát triển nhà ở. Theo đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được xác định là mức tối thiểu cần đạt, thay vì là giới hạn tối đa đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở.

Cách tiếp cận này khắc phục tình trạng nhiều dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện đầu tư nhưng vẫn bị đình trệ do vượt chỉ tiêu nhà ở đã được phê duyệt. Đây là bước chuyển từ tư duy quản lý bằng hạn ngạch sang tư duy tạo lập điều kiện cho thị trường phát triển.

Dự thảo cho phép áp dụng một số cơ chế đặc thù đối với dự án NƠXH sử dụng đất do Nhà nước quản lý hoặc đất thuê trả tiền hằng năm. Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án được thực hiện theo hướng đơn giản hóa thủ tục, không phải xem xét đáp ứng điều kiện về đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt góp phần tháo điểm nghẽn quy hoạch cho các dự án cải tạo chung cư cũ. Trong ảnh: Chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP.HCM). Ảnh: THUẬN VĂN

Đổi mới chính sách tái định cư

Khoản 4 Điều 13 dự thảo quy định người dân có thể được bố trí tái định cư bằng NƠXH, nhà ở phục vụ tái định cư hoặc nền đất ở để tự xây dựng nhà ở. Đồng thời, cơ quan thực hiện bồi thường được trao quyền linh hoạt lựa chọn các hình thức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Đáng chú ý, dự thảo cho phép TP quy định mức hỗ trợ bổ sung tối đa không quá hai lần mức hỗ trợ theo quy định hiện hành trong trường hợp số tiền người dân được nhận không đủ để tiếp cận suất tái định cư tối thiểu.

Ngoài ra, UBND TP còn được quyền giao nhà đầu tư chiến lược làm chủ đầu tư các dự án nhà ở tái định cư phục vụ chính những hộ dân bị giải tỏa trong dự án của họ, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các công trình trọng điểm.

Một điểm đột phá của dự thảo là cơ chế quản lý quỹ nhà ở thuộc tài sản công theo hướng thống nhất, linh hoạt và đa mục đích. Theo khoản 5 Điều 13, UBND TP được quyền điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại hình nhà ở thuộc tài sản công như nhà tái định cư, NƠXH, nhà công vụ hoặc nhà ở phục vụ an sinh xã hội mà không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt đề án chuyển đổi công năng như hiện nay.

Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng lãng phí quỹ nhà tái định cư tồn đọng trong nhiều năm qua, đồng thời giúp TP chủ động hơn trong việc điều tiết nguồn lực nhà ở phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng cho phép điều chỉnh mục tiêu đầu tư từ dự án nhà ở thương mại phục vụ tái định cư sang dự án nhà ở thương mại thông thường, với điều kiện chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường.

Điểm đ và điểm e khoản 5 Điều 13 quy định HĐND TP quyết định khung giá thuê NƠXH thuộc tài sản công trên cơ sở không tính chi phí lãi vay và chi phí đầu tư hạ tầng. Đồng thời, giá thuê NƠXH được đầu tư bằng vốn đầu tư công không phải tính lãi suất bảo toàn vốn trong suốt thời gian cho thuê. Việc loại bỏ một số cấu phần chi phí sẽ góp phần làm giảm giá thuê, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Xã hội hóa phát triển nhà lưu trú công nhân

Khoản 7 Điều 13 dự thảo thiết lập cơ chế riêng đối với nhà lưu trú công nhân. Theo đó, HĐND TP được quyền quy định đối tượng lưu trú và cơ chế đầu tư xây dựng phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

Đặc biệt, chủ đầu tư được phép cho thuê hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư thứ cấp trong khu công nghiệp để phục vụ nhu cầu thuê của công nhân. Cơ chế này giúp đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho người lao động, qua đó góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt chỗ ở tại các khu công nghiệp.

Có thể thấy các quy định về nhà ở trong dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đã trao quyền chủ động lớn hơn cho chính quyền đô thị trong quản lý, điều tiết và khai thác quỹ nhà ở. Nếu được thông qua, đây sẽ là một trong những nhóm chính sách quan trọng góp phần giải quyết bài toán nhà ở tại TP.HCM, đồng thời tạo tiền đề để hình thành mô hình quản trị đô thị linh hoạt, hiện đại và hiệu quả hơn.

Bên cạnh các bước cải tiến, một số nội dung vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả thực thi.

Thứ nhất, cần bổ sung cơ chế giám sát đối với việc lựa chọn chủ đầu tư các dự án NƠXH được hưởng cơ chế đặc thù. Đồng thời, tăng cường đánh giá tác động hạ tầng khi cho phép triển khai dự án mà chưa hoàn tất điều chỉnh quy hoạch phân khu nhằm hạn chế nguy cơ quá tải hạ tầng đô thị.

Thứ hai, cần có cơ chế giám sát việc điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ nhà ở thuộc tài sản công để bảo đảm công khai, minh bạch và phòng ngừa lợi ích nhóm.

Thứ ba, nên bổ sung các biện pháp kiểm soát đầu cơ, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại trái phép đối với NƠXH nhằm bảo đảm chính sách hỗ trợ đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Cuối cùng, dự thảo cần gắn kết chặt chẽ hơn chính sách phát triển nhà ở với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), đặc biệt thông qua việc ưu tiên bố trí quỹ đất hoặc quỹ sàn NƠXH tại các khu vực xung quanh các tuyến metro và đầu mối giao thông công cộng.