LUẬT HÓA PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BẢO ĐẢM KHẢ THI, SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (10/2023)

Theo TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, đa số các quốc gia có đề cập đến cách tiếp cận định giá đất (về bản chất chính là các điểm chính về phương pháp định giá đất) trong Luật. Tại Việt Nam, việc luật hóa là cần thiết nhằm hạn chế cách làm tùy tiện, cách hiểu và áp dụng khác nhau, và cũng là tăng tính hiệu lực của các quy định này.

Cũng theo TS.Cấn Văn Lực, cần chuẩn hóa, thống nhất 5 nội dung chính liên quan đến định giá đất quy định trong Luật đất đai sửa đổi, bao gồm: Mục đích định giá đất; Nguyên tắc định giá đất (bổ sung thêm một số nguyên tắc); Quy trình định giá đất; Phương pháp định giá đất (khái niệm, nội hàm và kết hợp các phương pháp định giá đất); Nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào để xác định giá đất.

Dẫn chứng cụ thể cho đề xuất này, TS.Cấn Văn Lực cho biết, về nguyên tắc định giá đất nên bổ sung 3 nguyên tắc quan trọng sau: Tính đúng, tính đủ và hợp lý nhất có thể trên cơ sở các cách tiếp cận khoa học là tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí, tiếp cận từ thu nhập và tiếp cận hỗn hợp; Hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan; Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng thực tiễn (mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu có thể thu thập được, tính toán được, giả định được; đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của thửa đất/khu đất; chấp nhận sai lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất.

Ngoài ra, đối với nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào để định giá đất nên liệt kê và sắp xếp theo thứ tự ưu tiên các nguồn thông tin chính thức: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (nếu có); Tổ chức đấu giá, đấu thầu; Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sàn giao dịch BĐS; Cơ quan thuế; Cơ quan công chứng; Các TCTD; Điều tra, khảo sát có ký xác nhận hoặc không ký xác nhận (từ các Trung tâm dữ liệu và thông tin đất đai, Hiệp hội/Viện nghiên cứu BĐS, các công ty tư vấn, định giá đất độc lập, các doanh nghiệp BĐS, tổ chức cá nhân tham gia chuyển nhượng…).

TS.Cấn Văn Lực cũng lưu ý, cần xác định lộ trình, mô hình định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế. Theo đó, cần đảm bảo đủ nguồn lực, lộ trình triển khai mô hình định giá đất hàng loạt từ đó hình thành Bảng giá đất chuẩn toàn quốc hàng năm; sử dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu; nghiên cứu xây dựng chỉ số giá BĐS (Property Price Index) quốc gia và các địa phương theo phương pháp của OECD, BIS.

Đồng thời, cần kiện toàn, phát triển bộ máy/hệ thống cơ quan định giá đất từ TW đến địa phương; Phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất; Chú trọng tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực thi của cơ chế, phương pháp định giá đất;..

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế

Nêu quan điểm về nội dung này, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu pháp luật KTXH – Viện Nghiên cứu lập pháp Đặng Minh Đạo cho biết, liên hệ với thực tiễn Việt Nam các phương pháp định giá đất cho thấy: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư đang áp dụng tại Việt Nam là các phương pháp phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, do giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất.

Do đó, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu pháp luật KTXH Đặng Minh Đạo kiến nghị, cần thiết phải xây dựng môi trường pháp lý để người dân kê khai trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh và ổn định. Bên cạnh đó, với quy trình định giá đất hàng loạt, kể cả việc bỏ khung giá đất và khi có giá thị trường phù hợp với thực tế, có cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực thì bảng giá đất cũng vẫn có hạn chế trong việc phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường nếu chu kỳ xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần. Vì vậy, cần xây dựng, ban hành và công bố bảng giá đất hàng năm để bảo đảm phù hợp với nguyên tắc định giá đất.

Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu pháp luật KTXH Đặng Minh Đạo cũng đề xuất, cần nghiên cứu xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có hồ sơ địa chính, đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để đáp ứng yêu cầu quản lý, phục vụ tổ chức, người dân trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nguyên tắc định giá và đền bù khi thu hồi đất vì lợi ích công cần phải được tuyệt đối tôn trọng, cân nhắc cao nhất đến lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, việc định giá đất cần phải được thực hiện nghiêm túc, hợp pháp trên cơ sở tiệm cận nguyên tắc giá trị thị trường hợp lý; Nên có quy định về phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp ưu việt được nhiều quốc gia ưu tiên sử dụng;…

Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu pháp luật KTXH – Viện Nghiên cứu lập pháp Đặng Minh Đạo

Quan tâm tới nội dung này, từ nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong khu vực, TS. Trần Mạnh Tuyến, Ban Nội chính Trung ương cho rằng, để ban hành chính sách, tổ chức thực thi trong định giá đất tại Việt Nam nên nghiên cứu, thành lập Cơ quan định giá đất quốc gia và cấp tỉnh hoặc Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia và cấp tỉnh. Cần lưu ý định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn sâu, cần có sự tham gia của Hội Thẩm định giá Việt Nam và các tổ chức xã hội khác có liên quan.

Thêm vào đó, trong công tác xây dựng chính sách đất đai và tổ chức thực thi định giá đất nên có sự tham gia của khu vực ngoài nhà nước sẽ bảo đảm tính độc lập và khách quan trong quyết định giá đất. Thực tiễn cho thấy các hội đồng thẩm định giá đất cần có số thành viện ngoài khu vực nhà nước chiếm tỷ lệ trên 50%.

Bên cạnh đó, đổi mới thể chế quản lý và bộ máy tổ chức các cơ quan nhà nước đối với định giá đất theo hướng thành lập cơ quan có thẩm quyền định giá đất quốc gia và cấp tỉnh. Trách nhiệm của các cơ quan này không chỉ thực hiện quản lý về định giá mà còn quản lý cấp phép hành nghề định giá, quản lý việc thực hiện các tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc gia, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất. Mặt khác, thể chế quản lý cần được chuyển sang thể chế quản trị gắn với sự tham gia của khu vực ngoài nhà nước, trong đó có Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhằm mục tiêu đưa ra các quyết định về giá đất bảo đảm tính độc lập và khách quan.

Ngoài ra, TS.Trần Mạnh Tuyến cũng kiến nghị: Cần khẩn trương xây dựng dữ liệu về giá đất chung cho cả nước dựa trên nền tảng công nghệ thông tin; Bổ sung các quy định về quyền của người dân được tiếp cận thông tin tài chính đất đai thông qua công cụ tìm kiếm và trình tự, thủ tục tiếp cận thông tin tài chính đất đai; Quy định rõ ràng cách thức công khai, minh bạch dữ liệu tài chính đất đai, quyền tiếp cận các dữ liệu này của tổ chức, công dân thông qua các cổng thông tin và tổ chức cung cấp thông tin tài chính đất đai;…/.

Lê Anh