Luật Phát triển đô thị khơi thông điểm nghẽn hạ tầng, người dân hưởng lợi gì?

Đối với thị trường, hạ tầng đi tới đâu, giá trị bất động sản sẽ dịch chuyển tới đó

Sáng 11/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự án Luật Phát triển đô thị dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định. Phiên thảo luận diễn ra trong bối cảnh các đô thị lớn đang đối mặt với nhiều áp lực, như: nguy cơ "quy hoạch treo", nạn thổi giá đất ăn theo hạ tầng và giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm tay người lao động. Việc hoàn thiện dự thảo luật được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn này bằng cách tái thiết không gian đô thị, khơi thông nguồn cung nhà ở và bảo đảm người dân được thụ hưởng bình đẳng từ quá trình đô thị hóa.

Hạ tầng mở lối, "bản đồ giá trị" bất động sản dịch chuyển

Ưu điểm nổi bật của dự thảo luật lần này là thiết lập hành lang pháp lý vượt trội để giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn hạ tầng kéo dài. Dự thảo mang đến ba đột phá lớn: Một là, luật hóa mô hình TOD (phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm), cho phép quy hoạch và khai thác trực tiếp không gian ngầm, không gian trên cao quanh các nhà ga, đầu mối giao thông; Hai là, mở rộng cơ chế phân cấp, phân quyền linh hoạt cho chính quyền địa phương trong việc dồn thửa, điều chỉnh đất đai; Ba là, đa dạng hóa nguồn lực đầu tư hạ tầng ngoài ngân sách thông qua các công cụ tài chính đất đai minh bạch.

Khi không gian đô thị được tổ chức gắn liền với các tuyến đường sắt, nhà ga và đường vành đai, các khu vực có khả năng kết nối tốt sẽ mở ra dư địa phát triển lớn cho nhà ở, trường học, bệnh viện và dịch vụ. Thực tiễn áp dụng Nghị quyết 66/2026/NQ-HĐND của Hà Nội đã cho thấy hiệu quả khi Thành phố rà soát, quản lý quỹ đất quanh nhà ga, đề-pô và khuyến khích các hình thức dồn thửa, điều chỉnh đất để phát triển TOD, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng, Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên, phát biểu

Đối với thị trường, hạ tầng đi tới đâu, giá trị bất động sản sẽ dịch chuyển tới đó. Thảo luận tại nghị trường, đại biểu Nguyễn Đại Thắng, Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên, đánh giá cao định hướng phân cấp và phát triển TOD, đồng thời nhấn mạnh việc trao quyền phải đi cùng trách nhiệm giải trình và tiêu chí rõ ràng để tránh phát sinh cơ chế "xin - cho". Việc công khai quy hoạch minh bạch sẽ giúp người dân chủ động hơn trong sử dụng, giao dịch đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ và "thổi giá". Luật vì vậy không làm giá nhà đất tăng giảm đồng loạt, mà sẽ tái định hình "bản đồ giá trị" của toàn thị trường.

Rã băng dự án tồn đọng, mở nguồn cung và bảo vệ người làm

Bên cạnh hạ tầng, cơ chế xử lý các dự án chậm triển khai để đưa nguồn lực đất đai đang bị "đóng băng" trở lại nền kinh tế cũng là kỳ vọng rất lớn.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng, kiến nghị cần tiếp tục rà soát phạm vi điều chỉnh, hoàn thiện cơ chế giám sát đối với các chính sách thí điểm, đồng thời tăng cường công cụ kiểm soát trong định giá đất, giao đất và lựa chọn nhà đầu tư. Việc tháo gỡ dự án tồn đọng sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung hợp pháp, minh bạch; tuy nhiên, cần kiểm soát chặt chẽ để quá trình này không biến thành cơ chế hợp thức hóa lợi ích bất hợp lý cho các dự án kéo dài.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng, phát biểu

Góp ý sâu hơn về khâu tổ chức thực hiện, Đại biểu Trịnh Tú Anh, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng nhấn mạnh, phân quyền mạnh phải đi đôi với cơ chế bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung khi xử lý các tồn đọng phức tạp. Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ ràng các điều kiện chuyển tiếp, không để tình trạng chậm ban hành văn bản dưới luật làm đình trệ việc triển khai chính sách, giúp các dự án sớm hoàn thành để đưa sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Đại biểu Trịnh Tú Anh, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng, phát biểu

Quyền lợi thiết thân của người dân và bài toán chia sẻ lợi ích đô thị

Khi các điểm nghẽn hạ tầng được tháo gỡ, lợi ích sát sườn nhất của người dân là được thụ hưởng hệ thống giao thông công cộng, đường sá, trường học, bệnh viện đồng bộ, giúp giảm chi phí đi lại và nâng cao chất lượng cuộc sống. Dù vậy, phát triển đô thị luôn đi kèm thách thức: Hạ tầng càng hoàn thiện thì giá đất càng tăng, dễ đẩy người dân có nhu cầu ở thực ra xa cơ hội sở hữu nhà.

Thực tế tại các trung tâm kinh tế lớn, từ Hà Nội với Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm đến TP.HCM, Đà Nẵng hay Hải Phòng, cho thấy cử tri và người dân rất kỳ vọng Luật Phát triển đô thị sẽ cung cấp công cụ pháp lý đủ mạnh để chấm dứt tình trạng quy hoạch "treo" và nạn gom đất ăn theo dự án. Việc công khai thông tin quy hoạch trên hệ thống dữ liệu quốc gia sẽ giúp cộng đồng ở mọi địa phương dễ dàng giám sát, an tâm đầu tư và sinh sống.

Đồng thời, người dân mong muốn chính quyền các đô thị trên cả nước sẽ tận dụng hiệu quả quỹ đất TOD quanh các ga tàu điện, đầu mối giao thông và đường vành đai để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Điều này bảo đảm giá trị gia tăng từ quá trình đô thị hóa được tái đầu tư phục vụ cộng đồng, hướng tới không gian sống xanh, văn minh và bền vững cho thế hệ tương lai.