Lực đẩy yếu ớt từ các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản

Cần “thuốc chữa” hơn “thực phẩm chức năng”

Theo báo cáo chuyên đề về thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam do Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các khó khăn tác động đến thị trường bất động sản không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài, dẫn đến thị trường chìm dần trong khó khăn.

Thời gian qua, các chính sách của Chính phủ đã ban hành để giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ, như Nghị định 08/2023, Thông tư 02/2023 của NHNN… Tuy nhiên, các chính sách không thể giải quyết triệt để mà chỉ giúp các doanh nghiệp cầm chừng. Theo VARS nhận định, thị trường thay vì “đóng băng” tại thời điểm này thì kéo dài hơn tình trạng “thoi thóp” và chuyển sang “đóng băng” tại thời điểm khác.

“Giống như người bệnh, doanh nghiệp không được cung cấp ‘thuốc chữa’, chỉ được phát cho một số ‘thực phẩm chức năng’ thì về bản chất ‘bệnh’ cũng không thể hết. Chỉ là ‘cầm cự và kéo dài thời gian sống thêm được ngày nào hay ngày ấy’”, VARS nhận định.

Theo hiệp hội này, doanh nghiệp hiện tại cần “thuốc” là dự án được phê duyệt sớm, là tiền thật, để phục hồi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” thời điểm này sang thời điểm khác.

Thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn. Ảnh minh họa: V.Dũng

Số liệu khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy thực tế mức độ tác động của các chính sách hỗ trợ vẫn chưa đủ để cải thiện tình hình. Theo báo cáo 5 tháng đầu năm của DKRA Việt Nam, sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Sản phẩm tồn kho được mở bán lại trong tháng 5 không biến động so với lần mở bán trước đó, trong khi đó, giá thứ cấp tiếp tục đà giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm, tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Trước những khó khăn của nền kinh tế, dự kiến thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn”, chuyên gia DKRA nhận định.

Nhìn về bản chất dòng tiền trên thi trường, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) bày tỏ quan điểm thông qua văn bản gửi Thủ tướng mới đây. HoREA cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng triển khai gần đây chưa hẳn là gói tín dụng cho nhà ở xã hội. Thực tế, đây là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Hiệp hội này cho biết, nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo hai tiêu chí. Thứ nhất là lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 – 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.

Thứ hai là thời hạn vay ưu đãi dài hạn, như Nghị định 49/2021 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

“Trong khi đó, mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng là 8,2% đến 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30-6-2023 và được xác định định kỳ 6 tháng một lần làm cho tâm lý của người vay thêm bất an. Thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn. Riêng thời gian ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn”, HoREA nhận xét.

Phân loại và “kê thuốc đặc trị” cho doanh nghiệp

Theo VARS, bản thân doanh nghiệp hiện tại thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Trong khi, doanh thu sụt giảm nhưng vẫn phải gồng mình lên gánh nhiều khoản chi phí. Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực lãi suất khiến sức khỏe các doanh nghiệp vốn đã yếu lại ngày càng suy giảm. Về giải pháp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng cần rà soát, phân loại từng doanh nghiệp để có “thuốc đặc trị” riêng.

Cụ thể, trường hợp với các doanh nghiệp còn lực, có dấu hiệu sinh tồn thì cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc. Điều này hỗ trợ đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để tiếp tục sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Phương án này cần lưu ý đến các doanh nghiệp lớn, có sức ảnh hưởng với thị trường.

Trường hợp đối với nhóm doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án thì cần tổ chức xúc tiến đầu tư, nhằm mục đích kết nối với các chủ đầu tư khác để liên doanh liên kết hoặc mua bán sáp nhập.

Trường hợp các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc nhưng không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ, thực hiện mua lại các dự án rồi cho đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư mới sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Dòng vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản cũng cần được cân đối lại để tối ưu hiệu quả. Ảnh minh họa: DNCC

Về dòng tiền cho thị trường, nhiều đơn vị nghiên cứu khuyến nghị việc phân loại các tiêu chí, cân đối lại các gói hỗ trợ phù hợp với từng thời điểm cấp vốn sao cho đạt được hiệu quả tối ưu. Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, đã có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội tại 36 địa phương đã được cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng, có tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỉ đồng với 85.662 căn hộ, đã đăng ký vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng.

Tuy vậy, nhìn trên tiêu chí lãi suất và kỳ hạn như đã nói ở trên, HoREA cho rằng động lực từ gói tín dụng này là chưa đủ để thị trường khỏa lấp đi những rủi ro nên cần thêm trợ lực ở các gói tín dụng khác. Mức lãi suất 8,2% của gói này vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập đô thị mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo HoREA, hiện Ngân hàng Chính sách Xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỉ đồng nhưng do không có nhà ở xã hội nên không có người vay. Do đó, hiệp hội cho rằng nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách Xã hội.

Hay như mới đây, gói 110.000 tỉ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất theo hình thức tái cấp vốn mới chính là tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội do bảo đảm hai tiêu chí lãi suất thấp và thời hạn vay dài hạn. Theo kinh nghiệm thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng trước đây thì các ngân hàng thương mại được cấp bù lãi suất 1 đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn.

Để tránh lãng phí và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn trên, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỉ đồng và gói 40.000 tỉ đồng giảm 2% lãi suất nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại.

V.Dũng