Lướt sóng bất động sản theo tin sáp nhập địa phương, coi chừng 'mắc cạn'

Cuộc “săn” đất của nhà đầu tư

Thông tin về đề xuất sáp nhập các tỉnh, thành phố thu hút sự quan tâm của không ít nhà đầu tư bất động sản (BĐS) thời gian qua và là động lực thúc đẩy nhiều nhóm nhà đầu tư tham “săn” BĐS tại một số khu vực, dự kiến sẽ thành trung tâm của địa phương mới.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi mua - bán bất động sản theo tin sáp nhập địa phương. Ảnh: Tuấn Minh.

Chẳng hạn, tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, những lô đất tại phường Thanh Miếu, Vân Phú, Gia Cẩm, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn… có mức giá rao bán tăng 30-40%.

Tương tự, khu đô thị Bến Gót, phường Thọ Sơn, thành phố Việt Trì, đón nhiều nhà đầu tư tới tìm mua đất từ đầu tháng 3-2025. Trước Tết, những lô đất ở khu vực này có mức giá rao bán khoảng 13-15 triệu đồng/m2, nhưng hiện là hơn 20 triệu đồng/m2.

Với một số huyện giáp ranh giữa tỉnh Hà Nam và Ninh Bình là Phủ Lý, Thanh Liêm, Gia Viễn, nhiều lô đất trong làng, có giá rao bán khoảng 1-1,5 tỉ đồng/lô vào cuối năm 2024, thì nay được giới đầu nậu về ôm đất, rồi rao bán với giá khoảng 1,7-2,2 tỉ đồng/lô. Còn các lô đất gần trục đường chính Quốc lộ 1A được đẩy từ khoảng 2-2,5 tỉ đồng/lô lên 3,3-3,5 tỉ đồng/lô.

“Sau khi sáp nhập, tỉnh mới sẽ phát triển mạnh hơn cả Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, nên chắc chắn giá sẽ tiếp tục tăng. Các nhà đầu tư hỏi mua rất nhiều, nếu anh không chốt nhanh thì khách khác sẽ vào cọc ngay”, ông Nguyễn Dũng, môi giới BĐS tại Phủ Lý thông tin.

Từ góc nhìn chuyên gia, ông Steven Woo, chuyên gia phân tích của Công ty chứng khoán VNDirect, cho biết mức độ quan tâm tìm kiếm BĐS tăng đáng kể tại một số khu vực như: huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) với mức tăng 41%; thành phố Thuận An (Bình Dương) với mức tăng 26%, thành phố Dĩ An (Bình Dương) với mức tăng 23%.

Nguyên nhân dẫn tới thực trạng này là kỳ vọng về việc sáp nhập cấp tỉnh và bỏ cấp huyện giúp giảm độ trễ, sự cồng kềnh và kém hiệu quả của bộ máy hành chính, tiết kiệm ngân sách. Hơn nữa, sáp nhập tỉnh giúp mở rộng diện tích của tỉnh mới, qua đó dễ dàng quy hoạch các dự án hạ tầng giao thông (đường vành đai, mạng lưới metro TOD, đường cao tốc) và hạ tầng công (bệnh viện, trường học).

“Điều này giúp việc phê duyệt dự án đầu tư hạ tầng nhanh hơn, đồng bộ và tăng tính liên kết, giảm sự cạnh tranh không lành mạnh tại địa phương. Khi hạ tầng giao thông công cộng được cải thiện giúp dãn dân cư, và thúc đẩy nguồn cung nhà ở phân khúc tại các khu vực sau sáp nhập khi tiện ích, hạ tầng cải thiện”, ông Steven Woo nói và đánh giá đây là triển vọng dài hạn sau sắp xếp địa phương.

Về ngắn hạn, chuyên gia này cảnh báo những diễn biến trên thị trường nhà đất phần lớn xuất phát từ tâm lý đầu cơ lướt sóng, dẫn tới sốt giá ảo.

Nhìn lại quá khứ, quá khứ, khi Hà Tây, Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã kỳ vọng giá sẽ tăng mạnh sau sáp nhập. Tuy nhiên, chỉ có giá đất tại thị xã Hà Đông, dọc tuyến metro Cát Linh – Hà Đông đi vào hoạt động, ghi nhận mức giá rao bán tăng từ khoảng 12-15 triệu đồng/m2 lên khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Ngược lại, các khu vực khác không có sự tăng giá mạnh sau giai đoạn sốt đất.

Để không mắc cạn sau cơn sóng đầu cơ

Mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới hay sáp nhập địa giới hành chính, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh, do tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) thúc đẩy nhà đầu tư khẩn trương hơn trong các quyết định xuống tiền. Hơn nữa, với thời điểm hiện tại, quyết định mua/bán còn được cộng hưởng bởi dự báo về việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương, sẽ khiến giá đất gia tăng.

Tuy nhiên, mọi quyết định mua/bán được đưa ra khi chưa phân tích kỹ lưỡng sẽ khiến nhà đầu tư đối diện với nhiều rủi ro, như bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thực sự tăng.

Một số môi giới dùng thông tin về sáp nhập tỉnh để thúc đẩy nhu cầu mua - bán bất động sản. Ảnh chụp màn hình.

Ông Steven Woo đánh giá việc sáp nhập tỉnh dự kiến sẽ đem lại tác động tích cực cho thị trường BĐS dân cư về dài hạn, nhưng cũng đối mặt những thách thức và tác động ngắn hạn.

“Quá trình chuyển đổi sẽ đi kèm với những thách thức, chẳng hạn thích ứng với các cơ chế mới, tích hợp và đào tạo nhân sự, quản lý chi phí tăng thêm. Đây là những vấn đề điển hình với các chuyển đổi quy mô lớn, nhưng dự kiến chỉ là tạm thời”, ông Steven Woo phân tích.

Dẫn chứng trường hợp Trung Quốc, vị này cho biết giá nhà, đất tại các khu vực sáp nhập thường có dấu hiệu rục rịch tăng, do tin đồn hoặc chủ đầu tư nắm trước thông tin quy hoạch. Sau đó, giá nhà đất sẽ trầm lắng ít nhất 2 năm, và bắt đầu tăng tốc khi các dự án hạ tầng, tiện ích dần hoàn thiện tại khu vực sáp nhập.

Còn ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, nhấn mạnh yếu tố giá BĐS chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi. Chẳng hạn, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá BĐS khu vực Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ gia tăng sau khi sáp nhập. Nhưng thực tế đã phải mất khoảng 10-15 năm, giá BĐS mới tăng nhờ sự phát triển về hạ tầng và kinh tế. Do đó, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá nhiều vào cơ hội “đi tắt đón đầu” giá BĐS trong bối cảnh hiện nay.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), với niềm tin việc thay đổi quy hoạch, địa giới hành chính chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, dẫn tới giá BĐS tăng theo, nhiều nhà đầu tư thường tranh thủ “săn” đất với mong muốn đón đầu nhịp tăng giá sau đó.

Nhưng cần lưu ý là ngay cả khi có sự thay đổi về địa giới hành chính, thì cũng chưa chắc chắn dẫn tới sự phát triển vượt trội tại các khu vực nằm trong diện sáp nhập, ít nhất trong ngắn hạn.

Đơn cử, khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TPHCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

Theo VARS, giá trị BĐS chỉ tăng trưởng bền vững khi có nền tảng là sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Chẳng hạn, việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.

Ngược lại, những đợt sốt đất chỉ dựa vào tin tức, mà không đi kèm các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, giá tăng nhanh, nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Vân Phong