Mã định danh bất động sản: Bản đồ dẫn đường bước vào kỷ nguyên thịnh vượng
Quốc gia nào nắm được dữ liệu chính xác về lãnh thổ của mình, quốc gia đó nắm giữ chìa khóa của sự thịnh vượng. Mã định danh bất động sản chính là tấm bản đồ dẫn đường cho Việt Nam bước vào kỷ nguyên đó.
Chính phủ mới đây ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP, đặt viên gạch đầu tiên cho "giấy khai sinh số" của hàng triệu ngôi nhà và thửa đất. Nhưng phía sau những dãy số định danh khô khan ấy là một cuộc chiến âm thầm và khốc liệt hơn nhiều, đó là việc đả thông những "huyệt đạo" dữ liệu đang bị tắc nghẽn giữa các bộ, ngành, để biến những tài sản "bất động" thực sự trở thành nguồn vốn "động" cho nền kinh tế.
Đã từ lâu, thị trường bất động sản Việt Nam được ví như một người khổng lồ bị bịt mắt. Chúng ta có thị trường tài sản sôi động bậc nhất khu vực, nhưng lại thiếu một hệ thống tham chiếu thống nhất. Một căn nhà có thể có địa chỉ bưu điện một đằng, trên sổ đỏ một nẻo và hồ sơ thuế lại nằm ở một ngăn kéo khác. Sự chia cắt ấy tạo ra những "vùng tối" nơi các cơn sốt đất ảo hoành hành và những tranh chấp pháp lý kéo dài. Mã định danh bất động sản ra đời với kỳ vọng trở thành sợi chỉ đỏ xuyên suốt, buộc các dữ liệu rời rạc này phải "tìm tới bên nhau".
Giải phẫu "ADN" của ngôi nhà
Không đơn thuần là một con số ngẫu nhiên, mã định danh theo Nghị định 357 là một kiến trúc thông tin phức tạp. Nó là một chuỗi tối đa 40 ký tự mang tính cấu trúc hình học và pháp lý. Hãy tưởng tượng, mỗi bất động sản giờ đây sẽ có một "mã gen" riêng biệt.
Mã định danh bất động sản sẽ là cơ sở dữ liệu không thể thiếu để xây dựng luật mới trong tương lai. Ảnh minh họa: Hoàng Hà
Cấu trúc này bao gồm mã định danh thửa đất (liên kết với dữ liệu địa chính của Bộ Nông nghiệp và Môi trường), mã dự án (liên kết với pháp lý xây dựng) và đặc biệt là dãy ký tự định danh cho từng căn hộ hay diện tích sàn cụ thể. Điều thú vị nằm ở phần đuôi của mã số với 6 ký tự định danh không gian. Việt Nam đang thể hiện tham vọng quản lý bất động sản theo mô hình 3D thay cho mô hình 2D truyền thống. Điều này đặc biệt quan trọng tại các siêu đô thị như Hà Nội hay TPHCM, nơi quyền sở hữu không chỉ trải rộng trên mặt đất mà còn chồng lớp lên nhau giữa các tầng không.
Nhưng, từ văn bản đến thực tế là một khoảng cách “bao la”. Các chuyên gia đã cảnh báo về khó khăn do thiếu đồng bộ giữa các hệ thống dữ liệu. Dữ liệu đất đai nằm ở Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dữ liệu nhà ở thuộc Bộ Xây dựng, dữ liệu thuế nằm bên Bộ Tài chính, còn dữ liệu dân cư lại được Bộ Công an quản lý trong VNeID. Nếu mã định danh mới do Bộ Xây dựng quản lý không thể "khớp lệnh" hoàn hảo với mã thửa đất hiện hữu, chúng ta sẽ đối mặt với nguy cơ sở hữu những mã số "bất động" - có tên nhưng không thể dùng để giao dịch hay tra cứu.
Khi dữ liệu biết "trò chuyện"
Để hình dung con đường Việt Nam sắp đi, hãy nhìn vào bản đồ định danh bất động sản của thế giới. Có những quốc gia đã biến dữ liệu thành dòng chảy tài sản, nhưng cũng có nơi thất bại vì để dữ liệu "đóng băng" trong các ốc đảo.
Mỹ chọn cách tiếp cận phân tán nhưng thực dụng. Họ không có một "Bộ Xây dựng" liên bang để cấp mã thống nhất. Mã định danh (APN) ở Mỹ sinh ra từ nhu cầu thực tế nhất là thu thuế. Mỗi hạt tự quy định mã riêng để quản lý nguồn thu. Tuy nhiên, sự "trăm hoa đua nở" này dẫn đến phân mảnh dữ liệu. Để giải quyết, thị trường tự sinh ra chuẩn chung. Tổ chức Tiêu chuẩn bất động sản (RESO) đã tạo ra mã định danh bưu kiện phổ quát (UPI), đóng gói tất cả các mã địa phương vào một chuẩn duy nhất, giúp các hệ thống ngân hàng và sàn giao dịch như Zillow có thể hiểu và kết nối dữ liệu trên toàn quốc. Bài học từ Mỹ cho thấy nếu nhà nước không chuẩn hóa ngay từ đầu, thị trường sẽ tốn rất nhiều chi phí để "phiên dịch" các hệ thống dữ liệu cho nhau.
Trong khi đó, Đức lại chọn con đường kỷ luật sắt đá với mô hình ALKIS. Đây là đỉnh cao của sự đồng bộ, nơi dữ liệu không gian (bản đồ) và dữ liệu thuộc tính (pháp lý) được tích hợp làm một trong chuẩn ISO thống nhất. Ở Đức, không có chuyện bản đồ vẽ một đằng, sổ sách ghi một nẻo. Mọi dữ liệu đều tuân thủ bộ quy chuẩn GeoInfoDok nghiêm ngặt. Chính sự chính xác tuyệt đối này đã biến hệ thống định danh của Đức thành nền tảng vững chắc cho quy hoạch đô thị và quản lý sử dụng đất.
Nhưng có lẽ, bài học gần gũi nhất với Việt Nam lại đến từ Ấn Độ, nơi có đặc thù dân số đông và dữ liệu nông thôn còn nhiều thiếu hụt. Ấn Độ đã thực hiện cuộc cách mạng SVAMITVA bằng cách sử dụng máy bay không người lái để đo đạc và cấp "thẻ tài sản" cho hàng triệu người dân nông thôn. Họ xây dựng Giao diện cho vay thống nhất (ULI), kết nối thẳng mã định danh đất đai với ngân hàng. Một người nông dân, trước đây mất cả tháng để chứng minh tài sản thế chấp, nay có thể vay vốn trong vài phút vì ngân hàng đã nhìn thấy "sổ đỏ số" của họ trên hệ thống.
Rõ ràng mã định danh chỉ sống được khi nó mang lại lợi ích kinh tế thiết thực cho người dân.
Việt Nam và chiến lược 3 bước cho thập kỷ tới
Quay lại với Việt Nam, Nghị định 357 đã mở ra cánh cửa, nhưng để đi qua cánh cửa đó, chúng ta có thể hình dung 1 quá trình 3 giai đoạn.
Thứ nhất là "dọn rác" trước khi "trải thảm" (2026-2027). Bài học từ Philippines cho thấy, nếu vội vã số hóa những hồ sơ sai lệch, chúng ta chỉ nhận lại "rác kỹ thuật số". Việt Nam đang gánh trên vai khối lượng dữ liệu lịch sử khổng lồ với nhiều hồ sơ giấy cũ nát, sai lệch. Do đó, năm đầu tiên không nên chạy theo số lượng cấp mã mà phải tập trung vào "làm sạch dữ liệu". Ứng dụng AI để rà soát chéo, phát hiện bất thường giữa dữ liệu đất và nhà là bước đi bắt buộc. Đồng thời, Bộ Xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần ngồi lại để ban hành một "bộ quy chuẩn dữ liệu quốc gia" chi tiết đến từng trường thông tin, tránh vết xe đổ "mạnh ai nấy làm" của Malaysia hay Brazil.
Thứ hai là kết nối để tạo dòng chảy vốn (2027-2028). Đừng bắt người dân phải nhớ thêm một dãy số 40 ký tự nếu nó không giúp ích gì cho họ. Hãy học tập Ấn Độ, đó là kết nối mã định danh với hệ thống ngân hàng. Nếu việc có mã định danh giúp hồ sơ vay vốn được duyệt nhanh hơn thì người dân sẽ tự nguyện đi cập nhật thông tin. Động lực kinh tế luôn mạnh hơn mệnh lệnh hành chính. Bên cạnh đó, việc tích hợp vào VNeID để tự động hóa tờ khai thuế chuyển nhượng cũng là cách để người dân thấy được sự "ưu việt" của công nghệ.
Thứ ba là khi dữ liệu đã đủ lớn và sạch, mã định danh sẽ chuyển từ công cụ quản lý sang công cụ điều tiết vĩ mô. Trung Quốc sau 10 năm xây dựng hệ thống đăng ký thống nhất đã nắm rõ ai sở hữu bao nhiêu nhà để thí điểm thuế tài sản và đưa ra các gói giải cứu thị trường chính xác dựa trên lượng hàng tồn kho thực tế. Việt Nam cũng sẽ đi theo con đường này. Mã định danh sẽ là cơ sở dữ liệu không thể thiếu để xây dựng Luật Thuế Bất động sản trong tương lai, đảm bảo công bằng xã hội. Hơn thế nữa, một sàn giao dịch quyền sử dụng đất quốc gia tích hợp thanh toán (như mô hình PEXA của Úc) sẽ loại bỏ hoàn toàn nạn lừa đảo "đặt cọc" hay "hai giá", minh bạch hóa thị trường.
“Không bất động” để phát triển
Nghị định 357/2025/NĐ-CP không chỉ là một văn bản quy phạm kỹ thuật, nó là một chuyển đổi mạnh mẽ về tư duy quản lý.
Thách thức phía trước là không nhỏ. Đó là bộ máy thực thi ở cấp địa phương và kết nối các "ốc đảo" dữ liệu, thói quen giao dịch tiền mặt, giấy viết tay vẫn còn ăn sâu trong dân chúng. Nhưng nếu không thay đổi, chúng ta sẽ vẫn bị kìm hãm và thiếu minh bạch, các dòng vốn sẽ bị chôn vùi trong đất thay vì chảy vào sản xuất kinh doanh.
Để dữ liệu từ trạng thái "bất động" có thể "dịch chuyển" và tìm tới bên nhau, chúng ta cần nhiều hơn một hệ thống phần mềm. Chúng ta cần sự quyết liệt kết nối dữ liệu giữa các bộ ngành hơn nữa, cần sự kiên nhẫn để làm sạch từng hồ sơ lịch sử và cần một tầm nhìn đủ rộng để biến những con số khô khan thành tài sản số của quốc gia.
Cuối cùng, kinh nghiệm của Singapore hay Hàn Quốc đã chứng minh rằng trong kỷ nguyên số, quốc gia nào nắm được dữ liệu chính xác về lãnh thổ của mình, quốc gia đó nắm giữ chìa khóa của sự thịnh vượng. Mã định danh bất động sản vì thế chính là tấm bản đồ dẫn đường cho Việt Nam bước vào kỷ nguyên đó.
