Mặt bằng trung tâm thương mại đang đối diện 'khủng hoảng thừa'?

Các số liệu thống kê chỉ ra thị trường bán lẻ tại Việt Nam đang hồi phục mạnh mẽ trong bối cảnh sức khỏe nền kinh tế được cải thiện, tuy nhiên nhiều trung tâm thương mại mới vẫn gặp không ít thách thức trong việc giải "bài toán" lấp đầy khách thuê.

Giá tăng, khó lấp đầy

Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, công suất thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2024 đạt 84%, giảm 3% so với đầu năm và 2% so với cùng kỳ năm 2023. Nếu khối đế bán lẻ ghi nhận mức tăng 7% theo năm, thì công suất các trung tâm thương mại lại giảm 4%.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, đánh giá với sự hiện diện của nhiều thương hiệu trong và ngoài nước, nhu cầu thuê mặt bằng đang ở mức cao nhưng không phải trung tâm thương mại nào cũng thành công trong việc thu hút khách thuê.

Thị trường mặt bằng trung tâm thương mại tại Việt Nam nhiều tiềm năng nhưng cũng lắm thách thức.

Theo bà Minh, công suất thuê tại trung tâm thương mại giảm dù nhu cầu vẫn cao là do các dự án này đang trong quá trình thay đổi các thương hiệu. Chưa kể, nhiều trung tâm thương mại được triển khai dưới dạng khối đế của tòa chung cư. Mô hình này không hấp dẫn với các nhà bán lẻ bằng các khu trung tâm thương mại lớn, đặc biệt là với thương hiệu thuộc ngành thời trang, mỹ phẩm, nhà hàng.

Công suất thuê có dấu hiệu đi xuống nhưng nguồn cung bất động sản bán lẻ vẫn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Nguồn cung tại TP.HCM đạt gần 1,5 triệu m2 diện tích cho thuê trong nửa đầu năm 2024, tăng 2% theo quý. Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có hơn 188 nghìn m2 sàn từ 12 dự án.

Trong khi đó, tại Hà Nội, tổng nguồn cung giảm 1% trong quý gần nhất (so với quý liền kề), nhưng vẫn tăng 4% so với cùng kỳ năm 2023, nguyên nhân chủ yếu do chuỗi mặt bằng Robin Department Store dừng hoạt động. Trong 5 năm trở lại đây, nguồn cung đạt mức tăng trưởng trung bình 3%/năm.

Trong khi bài toán lấp đầy gặp khó thì giá mặt bằng trung tâm thương mại thời gian qua đang liên tục leo thang. Đơn cử, theo dữ liệu của Avison Young, trong quý II vừa qua, Hà Nội không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Điều này kéo giá thuê trung bình tăng 3% theo quý tại khu vực trung tâm và 15% ở vùng ven.

Phân khúc khối đế bán lẻ được Avison Young ghi nhận tăng giá thuê cao nhất, lên đến 15%. Một vài dự án điều chỉnh giá thuê theo tháng, điển hình như Handico Tower (Nam Từ Liêm) từ 28 lên 35 USD một m2 hay BRG 16 Láng Hạ (Ba Đình) từ 40 lên 45 USD mỗi m2.

Manh nha “khủng hoảng thừa”?

Giữa bối cảnh công suất thuê giảm, nguồn cung cũng được dự báo tăng mạnh, giá liên tục leo thang, nhiều người lo ngại thị trường trung tâm thương mại có thể đối diện với một cuộc “khủng hoảng thừa”. Và những lo ngại là có cơ sở khi hàng loạt ông lớn đang nhảy vào phân khúc màu mỡ này.

Mới đây, dự án WTC Gateway của chủ đầu tư Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP - Becamex IDC dự kiến triển khai tại thành phố mới Bình Dương đang thu hút sự chú ý đặc biệt khi được giới thiệu sẽ là trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam.

Với tổng diện tích công bố ban đầu lên tới 168.000 m2, bao gồm tổ hợp trung tâm mua sắm cao 6 tầng, quảng trường lớn sâu 5m, khu vui chơi thể thao trong nhà, phố bán lẻ… WTC Gateway được xem như dự án mở đường để Becamex IDC tiến vào phân khúc trung tâm thương mại.

Trước Becamex IDC, THACO được đánh giá là một trong những “ông lớn” tích cực nhất trong cuộc đua tranh giành thị phần mặt bằng bán lẻ, khi liên tiếp đưa vào vận hành các trung tâm thương mại và đại siêu thị tầm cỡ. Sau khi tung “bom tấn” Emart thứ 3 tại TP.HCM, ông lớn này dự kiến tiến ra Hà Nội.

Bên cạnh Becamex IDC và THACO, kết quả thăm dò cho thấy, thị trường trung tâm thương mại đang có sự hiện diện của hàng loạt doanh nghiệp có tiềm lực hùng mạnh. Đơn cử, dự án có tổng diện tích sàn lớn bậc nhất hiện nay là Vincom Mega Mall Royal City (Hà Nội) với tổng cộng 230.000 m2 sàn cho thuê. Kế đến là Vincom Mega Mall Times City (Hà Nội) có tổng diện tích hơn 200.000 m2.

Nhắc đến những “tay đua” trên thị trường mặt bằng bán lẻ, không thể không nhắc đến AEON, ông lớn được mệnh danh như “kẻ đi săn” trên thị trường trung tâm thương mại Việt Nam khi liên tục “vươn vòi” ra khắp các tỉnh thành cả trong Nam, ngoài Bắc cùng tham vọng rất lớn.

Bà Trang Đỗ, chuyên gia cao cấp của Colliers (Việt Nam), nhận định “miếng bánh” thị phần mặt bằng bán lẻ vô cùng hấp dẫn nhưng cũng ngày càng khốc liệt hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu có tiềm lực mạnh đang nôn nóng nhảy vào thị trường Việt Nam.

Chính sự cạnh tranh khốc liệt khiến giới chủ trung tâm thương mại ngày càng chuộng xu hướng mở rộng ra khu vực vùng ven thay vì cố gắng “đốt tiền” giành thị phần tại khu vực trung tâm. Ngay cả các ông lớn như Central Group và Aeon Mall đang mở rộng mô hình mới ngoài trung tâm TP.HCM và Hà Nội.

Bên cạnh xu hướng “dạt vùng ven”, giới chủ phát triển mặt bằng trung tâm thương mại liên tục phải đưa ra chiến lược cải tổ trong thời gian qua. Điển hình, tại TP.HCM, trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza, mới đây đã khai thác trở lại sau thời gian dài đóng cửa sửa chữa và đổi chủ.

Trong khi đó, các chuyên gia của Savills cho rằng để giải bài toán lấp đầy, nâng sức cạnh tranh, các chủ đầu tư cần có chiến lược danh mục khách thuê bài bản. Các dự án cần đảm bảo cân bằng giữa các nhóm mua sắm tiêu dùng, vui chơi giải trí, đáp ứng theo nhu cầu của thị trường để thu hút khách thuê.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng về nhân khẩu học với từng khu vực để đảm bảo phương án cho thuê tối ưu. Đồng thời, cần chú trọng đến dịch vụ quản lý, các chương trình marketing - quảng cáo, hoạt động vui chơi giải trí nhằm kích cầu, các chính sách, chương trình hỗ trợ giá… để đảm bảo lượng khách đến trung tâm thương mại.

Nhật Minh