MBS Research: Thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ suy giảm mới

Thanh khoản giảm, tồn kho tăng

Theo MBS, quý I/2026 ghi nhận sự chững lại rõ nét của thị trường bất động sản. Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy tổng lượng giao dịch đất nền, chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng hàng tồn kho cuối quý I tăng 27,8% so với đầu năm.

Một trong những nguyên nhân chính đến từ việc mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội, cũng khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Trong khi thanh khoản suy giảm, giá bán vẫn tiếp tục leo thang. MBS dẫn số liệu cho thấy giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2026 tăng lần lượt 24% và 40% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.

Giá nhà tăng cao khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình bị thu hẹp. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống khoảng 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 100% của năm 2025. Ở TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ cải thiện lên khoảng 77% nhờ xuất hiện thêm một số sản phẩm trung cấp, nhưng MBS cho rằng xu hướng này có thể suy yếu trong các quý tới khi lãi suất tiếp tục neo cao.

Hà Nội có dấu hiệu bước vào giai đoạn điều chỉnh

Theo đánh giá của MBS, thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện những dấu hiệu cho thấy chu kỳ tăng trưởng đã qua đỉnh.

Nguồn cung căn hộ tiếp tục gia tăng, tuy nhiên tốc độ hấp thụ lại giảm dần. Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, song giá trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu giảm nhẹ trong quý II/2026.

Đối với phân khúc thấp tầng, nguồn cung mới chững lại từ đầu năm 2026. Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với cùng kỳ trong bối cảnh giá bán đã trở lại vùng cao nhất trong ba năm gần đây.

MBS cho rằng sau giai đoạn phục hồi 2024-2025 nhờ thị trường trái phiếu ổn định hơn và nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, bất động sản Hà Nội có thể bước vào chu kỳ suy giảm khi cả tỷ lệ hấp thụ lẫn giá bán đều có dấu hiệu đi xuống. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ và thấp tầng hiện chỉ còn lần lượt 70% và 96%, thấp hơn mức 90% và 120% của cùng kỳ năm 2025.

Bên cạnh áp lực lãi suất, yếu tố quy hoạch cũng ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý thị trường. Việc Hà Nội triển khai quy hoạch tổng thể 100 năm với các cực tăng trưởng mới ở phía Đông, phía Tây cùng kế hoạch phát triển 5 tuyến metro khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn chờ đợi để xác định các khu vực hưởng lợi thực sự từ hạ tầng trước khi xuống tiền.

Phía Nam phục hồi nhưng đà tăng chậm lại

Khác với Hà Nội, thị trường bất động sản phía Nam bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền dịch chuyển khỏi thị trường phía Bắc, nơi mặt bằng giá đã tăng mạnh.

Tuy nhiên, MBS cho rằng quá trình phục hồi này sẽ diễn ra chậm hơn kỳ vọng. Nguyên nhân là mặt bằng lãi suất cao tiếp tục làm gia tăng chi phí vốn và hạn chế nhu cầu đầu tư.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung đến từ các dự án quy mô lớn như Green Paradise, Gladia, Gem Sky World, Izumi City hay Waterpoint. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và hoạt động đầu cơ gặp khó khăn hơn, tỷ lệ hấp thụ được dự báo giảm từ mức trung bình 95% năm 2025 xuống còn khoảng 50-60% trong năm 2026.

Đối với phân khúc căn hộ, triển vọng được đánh giá tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực. Dù nguồn cung dự kiến tăng khoảng 14% nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, MBS vẫn dự báo tỷ lệ hấp thụ sẽ giảm từ khoảng 85% năm 2025 xuống còn 65-75%.

Lãi suất tiếp tục là lực cản lớn nhất

Theo MBS, diễn biến lãi suất là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất tới triển vọng thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Tính đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77% trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%. Chênh lệch này khiến các ngân hàng phải nâng lãi suất huy động. Mức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng lên khoảng 8%, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng tăng lên trên 12%.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính như lãi suất ưu đãi thấp hơn 3-4 điểm phần trăm so với thị trường hoặc ân hạn gốc từ 1-2 năm nhằm kích cầu. Tuy nhiên, MBS nhận định các biện pháp này khó có thể tạo ra sự cải thiện đáng kể về thanh khoản khi lãi suất vẫn duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Theo đơn vị phân tích, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thực tế mà người mua nhà phải chịu có thể dao động 12-13%, cao hơn khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024-2025. Điều này làm gia tăng đáng kể gánh nặng tài chính đối với người vay mua nhà.

Hạ tầng là động lực dài hạn của thị trường

Dù đánh giá thận trọng về triển vọng ngắn hạn, MBS vẫn cho rằng hạ tầng sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng của bất động sản trong dài hạn.

Tại miền Bắc, các tuyến metro nội đô Hà Nội, tuyến đường sắt Hà Nội - Quảng Ninh cùng sự phát triển của các khu đô thị theo mô hình TOD được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển đô thị, tăng tính kết nối giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Quảng Ninh. Tuy nhiên, những lợi ích này cần thêm 3-5 năm để hiện thực hóa khi các công trình hạ tầng hoàn thành.

Tại phía Nam, các dự án như Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm, hệ thống metro và các khu TOD theo quy hoạch TP.HCM được xem là nền tảng hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai. Song ở thời điểm hiện tại, các dự án này vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và triển khai nên chưa thể tạo ra tác động rõ nét đến thanh khoản thị trường.

Trong bối cảnh đó, MBS dự báo giai đoạn 2026-2027 sẽ là thời kỳ thị trường bất động sản đối mặt nhiều khó khăn hơn khi lãi suất cao, tồn kho gia tăng và nhu cầu đầu tư suy yếu. Dù vậy, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, gắn với các dự án hạ tầng trọng điểm hoặc tập trung vào nhu cầu ở thực vẫn có cơ hội duy trì tăng trưởng trong chu kỳ mới của thị trường.