Metro khởi hành, lời giải cho đô thị nén với mô hình TOD
(KTSG Online) – Cuối tháng này, tuyến metro số 1 TPHCM đi vào hoạt động giúp việc di chuyển giữa vùng ven kết nối đến trung tâm thành phố thuận tiện hơn. Khi các đoàn tàu lăn bánh, mô hình phát triển đô thị TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị dựa trên định hướng phát triển giao thông cộng) được nghiên cứu trước đó cũng có cơ sở để triển khai trên thực tế. TOD không chỉ là lời giải cho việc hình thành đô thị nén mà còn làm gia tăng giá trị đất đai, mà điều chỉnh không gian đô thị một cách cân bằng hơn.
TOD là mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng. Trong đó lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán. Ưu điểm phát triển ĐSĐT theo mô hình TOD là tối đa hóa giá trị tăng thêm từ đất nhằm bù đắp vốn đầu tư cho đường sắt đô thị; tối đa hóa lưu lượng hành khách sử dụng đường sắt đô thị nhằm giúp kinh doanh vận tải hành khách công cộng sinh lời.
Tại TPHCM, hiện có ba mô hình TOD chính được quy hoạch triển khai. Đầu tiên mô hình TOD tại lõi nhà ga metro bán kính 500m, thứ hai là mô hình TOD tại vùng chuyển tiếp nhà ga bán kính 1.000m và cuối cùng là mô hình TOD theo các nút giao thông vành đai 3 với bán kính 1,5km. Ba mô hình này sẽ tập trung phát triển đô thị mật độ cao, đất sử dụng hỗn hợp đa chức năng thương mại, dịch vụ và kết nối giao thông.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, các dự án bất động sản theo mô hình TOD tiềm năng thường nằm gần các ga metro (bán kính 500m-1km), tích hợp đa chức năng (nhà ở, thương mại, văn phòng), có kết nối giao thông thuận tiện và thiết kế thân thiện môi trường. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu sống tiện ích mà còn gia tăng giá trị nhờ sức hút của giao thông công cộng hiện đại, thu hút cả người mua ở thực và nhà đầu tư.
“Các khu đô thị TOD có thể giảm tải được áp lực dân số trung tâm và thu hút về vùng ven nếu như giá cả và nguồn cung hợp lý. Điều này là động lực đầu tiên kéo dãn dân cư ra ở các khu vực ngoại thành”, ông Tuấn nói.
Tuy vậy, có một thực tế là không phải toàn bộ các khu vực TOD sẽ làm cho bất động sản tăng giá mà sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố như khoảng cách tới metro có thuận tiện hay không (trong bán kính 1,5km). Các tiện ích liền kề với đô thị như trường học bệnh viện, có hình thành đa dạng và giá nhà đất sẽ điều chỉnh tùy vào nhu cầu và nguồn cung ở các thời điểm khác nhau.
Trước khi 11 khu vực thí điểm mô hình TOD xuất hiện, các doanh nghiệp bất động sản đã nhìn thấy tương lai phát triển vùng ven TPHCM thông qua các kế hoạch đầu tư hạ tầng. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng hình thành rõ nét và trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Theo bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, cơ sở hạ tầng kết nối giữa các tỉnh trong khu vực vệ tinh và TPHCM đang được đầu tư và phát triển mạnh mẽ, với nhiều dự án quan trọng nhằm cải thiện giao thông và thúc đẩy kinh tế xã hội. Một số dự án tiêu biểu đang thi công như vành đai 3 với chiều dài hơn 90km, chạy qua TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, giúp tăng cường kết nối kinh tế giao thương liên vùng, rút ngắn thời gian lưu thông giữa các thành phố và khu công nghiệp.
Một số dự án giao thông quan trọng đang trong giai đoạn chuẩn bị gồm hai cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, chiều dài hơn 70km kết nối TPHCM với Bình Dương, Bình Phước và cao tốc TPHCM - Mộc Bài dài 51km kết nối đến Tây Ninh và nước làng giềng Campuchia. Bên cạnh đó còn có dự án vành đai 4, với chiều dài 200km, kết nối giữa các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.
Hiện tại, các dự án hạ tầng giao thông như cao tốc, đường vành đai và tuyến metro bắt đầu tạo ra những thay đổi tích cực trong việc kết nối TPHCM với các đô thị vệ tinh lân cận. Trong tương lai gần, khoảng 2-3 năm tới, khi các dự án giao thông này hoàn thiện và đi vào hoạt động, đặc biệt là tuyến metro số 1, sự gián đoạn và ùn tắc trong giao thông giữa TPHCM và các khu vực lân cận được kỳ vọng sẽ được giảm đáng kể.
Với việc thuận tiện di chuyển, người dân sẽ có xu hướng tìm kiếm không gian sống rộng rãi, thoáng đãng hơn tại các đô thị vệ tinh thay vì tập trung ở khu vực trung tâm TPHCM, đại diện từ Nhà Tốt phân tích thêm.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn nghiên cứu ở thị trường Hà Nội, những dự án xung quanh tuyến metro 2A (Cát Linh - Hà Đông) có mức độ tăng trưởng về giá tốt hơn so với những khu vực còn lại 17%. Tuy nhiên, những khu vực cách xa hơn 2km với các trạm metro thì chưa ghi nhận có sự ảnh hưởng đáng kể đối với giá bất động sản.
Tại sự kiện Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2024, báo cáo của đơn vị này cũng chỉ ra các tuyến metro mới vận hành cũng đã nâng cấp hạ tầng đô thị trung tâm. Thống kê tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân tại các phường mà tuyến metro 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đi qua tăng từ 5-40% trong năm 2024 so với 2021. Cụ thể ở TP Thủ Đức có phường Thảo Điền tăng lên đến 36%, phường Tân Phú tăng 36%.
Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh khi so sánh Hà Nội và TPHCM, có điểm đáng chú ý là yếu tố vị trí gần tuyến đường sắt đô thị thúc đẩy tăng giá tích cực tại một số dự án bất động sản ở TPHCM nhưng không có tác động tăng giá rõ rệt tại Hà Nội.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá thuê mặt bằng bán lẻ, văn phòng của tòa nhà gần nhà ga không chênh lệch đáng kể so với các tòa nhà cách xa nhà ga. Giá bán căn hộ ở Hà Nội tăng đều theo xu hướng chung của thị trường, nghĩa là không bị tác động nhiều bởi tuyến tàu điện.
Còn ở TPHCM, giá bán căn hộ chung cư dọc tuyến metro số 1, nhất là trên trục đường Võ Nguyên Giáp (TP Thủ Đức), tăng cao nhất thị trường TPHCM, trung bình 16-20%/năm, cao hơn mức tăng hằng năm của các dự án trong TP Thủ Đức (8-12%). Bên cạnh tiềm năng từ tuyến metro số 1, nguyên nhân tăng giá còn do ở khu vực này tập trung nhiều dự án cao cấp mới và các dự án hiện hữu tăng giá thứ cấp, kéo mặt bằng giá đi lên.
Cũng theo đại diện Avison Young Việt Nam, TPHCM đang có kế hoạch huy động vốn đầu tư trực tiếp, kiều hối và vốn xã hội hóa để đầu tư vào các lĩnh vực hạ tầng. Mô hình TOD có thể là thước đo để dự báo dòng tiền cho các dự án hạ tầng giao thông (như vành đai 3 hay metro số 2 và số 3), từ đó, tăng tính minh bạch và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, hỗ trợ cho thành phố trong việc huy động nguồn lực xã hội.
Với khu vực tư nhân, mô hình TOD giúp tăng giá trị bất động sản, chủ đầu tư có thể ước tính quy mô dân số, lưu lượng giao thông, lượt khách hàng cũng như tiềm năng phát triển của khu vực.
Ngoài ra, các dự án phát triển TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ việc cho thuê quảng cáo hoặc thu thuế ở không gian bên trong và xung quanh nhà ga. Doanh thu này sau đó có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan, hoặc tái đầu tư để tiếp tục nâng cấp không gian và nâng cao trải nghiệm cho hành khách sử dụng phương tiện công cộng.
Theo nhiều chuyên gia, khi hạ tầng kết nối được thông suốt, việc di chuyển về các vùng ven TPHCM hoặc thành phố vệ tinh thuận tiện sẽ thu hút nhà đầu tư làm dự án cũng như tăng nguồn cung với mức giá nhà bình dân, mở ra cơ hội thúc đẩy bất động sản vùng ven với căn hộ vừa túi tiền.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu của Savills nhấn mạnh thực tế cho thấy trong năm 2024, Bình Dương và những khu vực lân cận TPHCM đã có sự gia tăng về mặt dự án căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở TP. Những dự án này đã cho thấy tình hình hoạt động khá tốt, với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m² cho các sản phẩm căn hộ, đa số người mua từ TPHCM kể cả người mua với nhu cầu để ở hay để đầu tư.
Theo bà Giang, bất động sản ở Bình Dương đang hoạt động tốt, với số lượng tăng lên và khả năng hấp thụ tốt từ hai phía cung cầu. Còn ở thị trường xa hơn như Long An, Đồng Nai tập trung vào tích lũy bất động sản thứ hai hơn là nhu cầu an cư của người dân TPHCM di chuyển về các khu vực này. Cụ thể, hai thị trường này đang phát triển bất động sản nhà ở gắn liền với đất hơn là căn hộ, khi cơ sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ cũng như thời gian di chuyển đến TPHCM xa hơn.
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp căn hộ ở TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai lần lượt có khoảng 8.200 căn, 6.000 căn, 275 căn với lượng bán lần lượt khoảng 5.300 căn, 4.300 căn, 120 căn, tỉ lệ hấp thụ tương ứng là 38%, 57%, 72%.
Nhìn chung, ông David đánh giá cần nhìn vấn đề trong dài hạn và cần nói rõ TOD chỉ là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững. Điều này đồng nghĩa với việc TOD không phải là chiếc đũa thần, có thể giải quyết ngay mọi vấn đề về quá tải đô thị. Ở TPHCM hiện nay, quỹ đất chưa phát triển trong khu trung tâm còn ít, trong khi nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu của gần 10 triệu dân.
Việc phát triển nguồn cung ra khu vực ngoại vi là xu hướng tất yếu, như đã thấy ở các quận Bình Tân, huyện Nhà Bè, quận 9 cũ (metro số 1) hay trong tương lai là huyện Hóc Môn (vành đai 3) và huyện Bình Chánh (metro số 3).
Ngoài ra, chi phí phát triển bất động sản ở ngoại ô không quá cao so với khu vực trung tâm, do vậy các chủ đầu tư có thể phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá phải chăng hơn, giúp giảm lệch pha phân khúc.
Để các dự án khu đô thị TOD thực sự thu hút dân cư, các bên cần đầu tư đồng bộ hệ thống đường sá và phương tiện công cộng kết nối tới nhà ga cùng các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, văn phòng… Điều này đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa nhà nước và khu vực tư nhân, với kế hoạch rõ ràng và chiến lược dài hạn, giá bất động sản có xu hướng tăng mỗi khi có thông tin về phát triển hạ tầng.
“Tuy vậy, để tránh tình trạng thổi giá bất động sản tại 11 vị trí làm TOD và xung quanh khu vực đó, vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young nhấn mạnh.
Là đơn vị phát triển nhiều dự án ở Bình Dương, ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons cho biết mới đây doanh nghiệp kết hợp cùng tập đoàn Tân Đông Hiệp vừa ra mắt dự án khu chung cư Tân Đông Hiệp ở TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Ông Quân cho biết, Bcons tập trung khai thác quỹ đất ở vùng ven TP lớn với mặt bằng giá phù hợp số đông người dân có thu nhập bình quân.
“Người mua có thể xem xét việc di chuyển 15km ở vị trí xa mà không kẹt xe so với thời gian di chuyển trong trung tâm vì ùn tắc giao thông. Bên cạnh đó giá nhà dao động 30-40 triệu đồng/m², tức là dưới 2 tỉ đồng có thể sở hữu dạng căn hai phòng ngủ cũng là lựa chọn nên cân nhắc”, ông nói.
