Minh bạch dữ liệu nhà ở: Ngăn đầu cơ, sốt ảo và thổi giá

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức được đưa vào vận hành từ ngày 30/7/2026 đã mang lại hiệu quả rất tích cực. Ảnh: N.Lộc

Hệ luỵ từ việc thiếu hệ thống dữ liệu quản lý

Nhiều năm qua, một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường BĐS là thiếu hệ thống dữ liệu thống nhất, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên. Thông tin về dự án, giá giao dịch, quy hoạch, pháp lý hay biến động cung - cầu thường nằm rải rác ở nhiều cơ quan khác nhau. Điều này khiến cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp lẫn người dân đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính xác.

Một trong những hệ quả là tình trạng mua bán hai giá để giảm tiền thuế phải đóng trong các giao dịch BĐS vẫn tương đối phổ biến. Các dự án mập mờ về pháp lý… Tuy nhiên, các vấn đề này rất khó để xử lý triệt để do thiếu nguồn dữ liệu, hoặc nguồn dữ liệu đầu vào không chuẩn, gian lận. Chưa kể, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên còn có sự tiếp tay của một bộ phận văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai.

Thực tiễn cho thấy, nhiều vụ việc liên quan đến gian lận trong giao dịch BĐS cũng đã được cơ quan chức năng vào cuộc xử lý nghiêm, song các phương thức, thủ đoạn vi phạm ngày càng được thực hiện tinh vi, rất khó bị phát hiện.  

Do đó, theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, một hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS được thiết lập, vận hành đồng bộ sẽ tạo nên bức tranh toàn cảnh của thị trường, giúp giảm đáng kể tình trạng thông tin bất cân xứng, vốn là nguyên nhân dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực như đầu cơ, “sốt đất ảo” hay thổi giá.

“Đây cũng là cơ sở rất quan trọng để xây dựng các chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Khi thông tin về nguồn cung, nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở được cập nhật đầy đủ, việc hoạch định chính sách sẽ sát thực tế hơn, tránh tình trạng mất cân đối cung - cầu” - TS. Trần Xuân Lượng cho biết.

Từ góc độ quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng giữ vai trò chủ trì xây dựng, quản lý và vận hành Hệ thống thông tin tập trung trên phạm vi cả nước; UBND các tỉnh, thành phố có trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và chia sẻ dữ liệu thuộc phạm vi địa phương.

“Đây là sự phân công có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi chất lượng của hệ thống dữ liệu quốc gia trước hết phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu được tạo lập ngay từ cơ sở” - Thứ trưởng Sinh cho biết.

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 31/12/2025, thay thế Nghị định số 94/2024/NĐ-CP chính là cơ sở pháp lý quan trọng để tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường BĐS.

Trong đó, “hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được xây dựng với mục tiêu quan trọng là từng bước hình thành một hệ thống dữ liệu thống nhất, tin cậy. Việc cập nhật, chia sẻ thường xuyên sẽ thực sự trở thành công cụ phục vụ chỉ đạo, điều hành và hoạch định chính sách” - Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.

Dữ liệu minh bạch - lợi ích cho doanh nghiệp và người dân

Xác định nguồn dữ liệu là yêu cầu rất quan trọng đối với công tác quản lý thị trường BĐS, nhiều địa phương đã tập trung nguồn lực vào công tác xây dựng nguồn dữ liệu có liên quan, từ dự án đến cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Trong đó, TP. Hải Phòng đang dẫn đầu về cập nhật thông tin dự án với 52 dự án, tiếp theo là Đồng Nai với 27 dự án.

 Trong lĩnh vực cấp mã định danh môi giới BĐS, Lâm Đồng ghi nhận 1.984 chứng chỉ, Hưng Yên 302 chứng chỉ, Hải Phòng 252 chứng chỉ và Gia Lai 723 chứng chỉ. Đối với dữ liệu giao dịch BĐS, TP. Hà Nội đang dẫn đầu với 3.471 giao dịch được cập nhật…

Không chỉ tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý nhà nước trong quản lý và hoạch định chính sách, khi thông tin chính thống được công khai, minh bạch, người dân và doanh nghiệp sẽ có thêm cơ sở để tiếp cận, hạn chế tác động của thông tin sai lệch, góp phần xây dựng thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững.

Theo đó, các doanh nghiệp sẽ có thêm cơ sở để xây dựng chiến lược đầu tư và phát triển dự án, khi được tiếp cận dữ liệu thị trường một cách chính xác. Ông Nguyễn Hoàng Hải - Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị dẫn chứng, dựa trên các dữ liệu được cung cấp, doanh nghiệp có thể phân tích nhu cầu nhà ở tại từng khu vực, xu hướng giá, tốc độ đô thị hóa… từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

Minh bạch dữ liệu đất đai, nhà ở để ngăn đầu cơ, sốt ảo và thổi giá. Ảnh: N.Lộc

Còn với người dân, đặc biệt là người mua nhà có thể tra cứu các thông tin quan trọng như giá giao dịch, quy hoạch, pháp lý dự án hay tình trạng phát triển của thị trường. Khi có thông tin đầy đủ, người dân sẽ hạn chế được rủi ro trong đầu tư hoặc mua nhà để ở. 

“Thông tin về các dự án, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội đã được công khai chi tiết, gồm cả chủ đầu tư, tiến độ dự án, cũng như các thủ tục để đăng ký xét mua. So với trước, các thông tin được đưa rất đầy đủ” - chị Phạm Thị Thủy (phường Hà Đông, TP. Hà Nội) cho biết.

Ở góc độ rộng hơn, việc chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan cũng giúp giảm thủ tục hành chính, hạn chế tình trạng người dân phải cung cấp cùng một loại thông tin cho nhiều cơ quan khác nhau.

Hình thành dữ liệu chuẩn, tăng cường giám sát, xử lý nghiêm vi phạm

Có thể nói, việc hình thành kho dữ liệu thống nhất, chính xác và có khả năng chia sẻ sẽ giúp cơ quan quản lý có thêm công cụ theo dõi sát diễn biến thị trường, nhận diện những biến động bất thường, nâng cao khả năng dự báo và kịp thời đưa ra các giải pháp điều hành phù hợp.

Tuy nhiên, việc hình thành được nguồn dữ liệu này cũng đang đặt ra những thách thức nhất định.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, thách thức đầu tiên là vấn đề chuẩn hóa và đồng bộ dữ liệu. Hiện nay, dữ liệu liên quan đến BĐS đang được quản lý bởi nhiều cơ quan khác nhau như xây dựng, tài nguyên - môi trường, tài chính, thuế…, mỗi hệ thống lại có cách lưu trữ và cấu trúc dữ liệu khác nhau. Vì vậy, việc tích hợp và chuẩn hóa các nguồn dữ liệu này là công việc rất phức tạp.

Bên cạnh đó, một số địa phương vẫn chưa có hệ thống công nghệ thông tin đủ mạnh để vận hành và cập nhật dữ liệu thường xuyên.

Trong khi đội ngũ cán bộ chuyên trách về quản lý dữ liệu và phân tích thông tin thị trường vẫn còn thiếu.

Cần tăng cường giám sát trong việc thu thập dữ liệu, công khai thông tin về thị trường BĐS, cũng như trong các giao dịch

Theo chuyên gia, cùng với các yếu tố trên, yêu cầu cuối cùng là phải đảm bảo tính chính xác và kịp thời của dữ liệu cập nhật lên hệ thống. Bởi, nếu thông tin không được cập nhật thường xuyên hoặc thiếu độ tin cậy, hệ thống dữ liệu sẽ khó phát huy hiệu quả.

Do đó, một trong những yêu cầu quan trọng được Bộ Xây dựng nhấn mạnh là cần thực hiện nghiêm việc kiểm tra, đối soát dữ liệu trước khi cập nhật lên hệ thống, bảo đảm thông tin đưa vào hệ thống có độ tin cậy cao.

Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến cho rằng, nguồn dữ liệu đóng vai trò quan trọng, do đó, cần có cơ chế giám sát và quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan trong việc cung cấp và cập nhật dữ liệu. Đồng thời, cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát và kiểm tra các giao dịch BĐS có dấu hiệu gian lận; cũng như các dự án, chủ đầu tư có dấu hiệu thổi giá làm méo mó thị trường BĐS để có hình thức xử lý nghiêm minh, tạo sự răn đe.