Minh bạch nghĩa vụ tài chính về đất đai

Động thái này là một trong những giải pháp để minh bạch nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhưng cũng có nhiều ký kiến băn khoăn về những thách thức đi kèm.

Nhiều lợi ích

Tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, vừa được UBND TP Hà Nội ban hành ngày 20/12, có hiệu lực thi hành cho đến hết 31/122/2025, với nội dung quan trọng trong việc quy định và điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn TP.

Theo đó, Bảng giá đất này quy định mức cao nhất ở một số khu vực thuộc trung tâm của TP là quận Hoàn Kiếm là 695,3 triệu đồng/m2; các khu vực khác cũng được định giá cao hơn gấp từ 2 - 6 lần so với Bảng giá đất được ban hành năm 2019.

Việc ban hành Bảng giá đất điều chỉnh mang lại nhiều lợi ích quan trọng, bảo đảm quyền lợi người dân, thúc đẩy thị trường bất động sảnphát triển lành mạnh. Ảnh: Thanh Hải

Như vậy, nếu so với TP Hồ Chí Minh, thì việc điều chỉnh Bảng giá đất lần này của TP Hà Nội đã vượt cao hơn. Bởi trước đó, Bảng giá đất điều chỉnh mà TP Hồ Chí Minh ban hành có hiệu lực từ 31/10/2024, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2.

Cũng theo Bảng giá đất điều chỉnh, đất thương mại - dịch vụ tại Thủ đô Hà Nội sẽ cao hơn từ 50 - 100%; đất trồng lúa, cây hàng năm, lâu năm, nuôi trồng thủy sản tăng thêm khoảng 15% so với trước đây.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, việc TP Hà Nội điều chỉnh và gia hạn Bảng giá đất áp dụng đến hết năm 2025 là một bước đi nhằm phản ánh nhu cầu quản lý đất đai sát với thực tế. Phản ánh giá trị đất đai thực tế, giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, giảm thiểu tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá giao dịch thực tế, bảo đảm tính minh bạch trong quản lý.

Đây cũng là cơ sở để tính thuế, phí hợp lý hơn, đối với các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai, như thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất, hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giúp tăng nguồn thu ngân sách và tránh thất thu thuế.

Đồng thời, cũng giúp bảo đảm công bằng trong bồi thường đất đai, bởi lẽ với mức giá được điều chỉnh, quyền lợi của người dân trong các trường hợp thu hồi đất sẽ được bảo đảm hơn, tránh tình trạng giá bồi thường quá thấp so với giá trị thực.

Về dài hạn, Bảng giá đất điều chỉnh của TP Hà Nội sẽ còn hỗ trợ tích cực cho công tác quy hoạch và phát triển đô thị, khi Bảng giá đất điều chỉnh phản ánh sự khác biệt về vị trí, đặc điểm khu vực, giá trị sử dụng đất, giúp Nhà nước thực hiện quy hoạch, phát triển đô thị hiệu quả hơn. Ngoài ra, việc điều chỉnh này đóng vai trò là bước chuyển tiếp quan trọng trước khi ban hành Bảng giá đất mới cho giai đoạn 2026 - 2030, phù hợp với Luật Đất đai sửa đổi đã có hiệu lực từ 1/8/2024.

“Nhìn chung, việc UBND TP Hà Nội ban hành Bảng giá đất điều chỉnh không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai mà còn góp phần tạo ra môi trường minh bạch, công bằng cho người dân và DN khi thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Mang lại nhiều lợi ích quan trọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng xã hội” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Cần nâng cao năng lực quản lý

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị, KTS Trần Tuấn Anh, việc ban hành Bảng giá đất điều chỉnh sát với giá thị trường là một bước đi quan trọng trong công tác quản lý đất đai, không chỉ phản ánh giá trị thực tế của đất đai, bảo đảm rằng giá đất công khai minh bạch, phù hợp với thực trạng kinh tế và phát triển đô thị; giảm khoảng cách giữa giá đất Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế, mang đến sự công bằng trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, từ đó hạn chế các tranh chấp, sai lệch trong định giá.

Không những vậy, còn khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, DN dễ dàng tính toán các chi phí liên quan đến đất đai, từ đó lập kế hoạch đầu tư và phát triển phù hợp; cùng với đó sẽ mang lại sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, DN và người dân có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, đi kèm với đó là nhiều thách thức, như: chênh lệch giá đất lớn giữa các khu vực, ở trung tâm phát triển nhanh (như quận Hoàn Kiếm, Ba Đình) giá cao gấp nhiều lần so với khu vực ngoại thành hoặc nông thôn, tạo ra sự phân hóa mạnh mẽ, làm tăng nguy cơ mất cân bằng kinh tế - xã hội; tăng chi phí cho DN và người dân khi giá đất sát với thị trường sẽ kéo theo việc tăng các chi phí liên quan như tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, chi phí đền bù khi giải phóng mặt bằng...

“Thách thức lớn nhất của việc tăng giá đất sát với thị trường sẽ có tác động lớn đến nhóm người thu nhập thấp, có thể khiến việc sở hữu nhà ở hoặc tiếp cận đất đai ngày càng khó khăn, gia tăng khoảng cách giàu nghèo, vướng mắc trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội. Đồng thời cũng tạo ra áp lực không nhỏ cho công tác quản lý và thực thi, đòi hỏi cơ quan quản lý phải có nguồn lực mạnh, dữ liệu đầy đủ và năng lực xử lý các vấn đề phát sinh, nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ gây ra khó khăn trong công tác quản lý” - KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Cũng theo KTS Trần Tuấn Anh, việc phải đối mặt và giải quyết các thách thức khi thực hiện Bảng giá đất điều chỉnh sát với giá đất thị trường, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, DN, cộng đồng để bảo đảm chính sách giá đất công bằng, hiệu quả, phù hợp với thực tiễn. Một bảng giá đất minh bạch, công bằng, phù hợp với thực tế sẽ không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

“Tôi cho rằng, để thực hiện hiệu quả các nội dung được quy định trong Bảng giá đất điều chỉnh, TP Hà Nội cần xây dựng được đội ngũ nhân lực làm tốt công tác thu thập thông tin, cập nhật thường xuyên bảng giá đất dựa trên biến động thị trường; xây dựng, đề xuất những cơ chế, bao gồm cả cơ chế đặc thù để hỗ trợ và giảm thiểu tác động tiêu cực với DN, người dân. Bên cạnh đó, TP cũng cần phải nâng cao năng lực quản lý, sử dụng công nghệ để giám sát thị trường đất đai và tăng cường minh bạch trong công tác khảo sát, xác định giá đất” - KTS Trần Tuấn Anh cho biết thêm.

Doãn Thành