Minh bạch trong giá đất, đấu giá đất

Tại Hà Nội, không chỉ giá căn hộ chung cư, giá đất khu vực nội thành liên tục tăng mà các giao dịch đất ngoại thành cũng sôi động. Ảnh: Quang Vinh.

Đáng chú ý, trong ủy quyền của UBND TP Hà Nội cho UBND cấp huyện thực hiện, có việc quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Giao dịch sôi động nhưng không sốt

Theo UBND TP Hà Nội, UBND cấp huyện có trách nhiệm kiện toàn Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và các nội dung khác có liên quan (nếu có), chỉ đạo các phòng: Tài nguyên và Môi trường (TNMT), Tài chính - Kế hoạch và các phòng, ban có liên quan tổ chức thực hiện. Trước ngày 10/12/2024, Sở TNMT cùng các sở, ngành, UBND cấp huyện sơ kết đánh giá kết quả, báo cáo UBND TP xem xét việc tiếp tục ủy quyền làm cơ sở tổ chức thực hiện cho thời gian tiếp theo.

Với Hà Nội, đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng. Không chỉ giá căn hộ chung cư, giá đất khu vực nội thảnh liên tục tăng mà các giao dịch đất ngoại thành cũng rất sôi động. Kể từ đấu tháng 4/2024 tới nay, các phiên đấu giá đất hộ gia đình, cá nhân từ các huyện như Đông Anh, Hoài Đức, Ứng Hòa, Phú Xuyên... cho đến vùng xa là Ba Vì cũng khá nhộn nhịp.

Tại huyện Hoài Đức, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đã tổ chức đấu giá thành công 23 thửa đất, diện tích 2.441,8m2 (tổ chức ngày 18/3); thu về ngân sách 179,2 tỷ đồng. Tháng 4, Trung tâm tiếp tục thông báo đấu giá quyền sử dụng đất đối với 34 thửa, diện tích 3.366,7m2; dự kiến thu về ngân sách 200 tỷ đồng.

Tương tự, tại huyện Đông Anh, trong tháng 2 và 3, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công với, tổng diện 2.872,2m2; thu về ngân sách hơn 143 tỷ đồng, vượt gần 69 tỷ đồng so với dự kiến.

Ba Vì là huyện vùng xa của Hà Nội, cũng đã đấu thành công 37 thửa đất (thôn Đồng Bảng, xã Đồng Thái); thu về ngân sách hơn 99 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Huy Hoàng - Giám đốc Trung tâm Quỹ đất huyện Hoài Đức thì sở dĩ giao dịch và giá đất tăng nhanh do thành phố, địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm; trong đó có Vành đai 4 - Vùng Thủ đô và Vành đai 3,5. Việc kết nối với nội đô thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, ở thời điểm tháng 5/2025, đất đấu giá tại các huyện ngoại thành cũng không đột biến. Ví dụ như ở huyện Hoài Đức, so với một số quận trung tâm, giá khởi điểm ở mức trên 60 triệu đồng/m2, so với trên 100 triệu đồng/m2 phổ biến ở nội thành. Có thửa đất giá khởi điểm 42,8 triệu đồng/m2 thì người trúng đấu giá cũng chỉ chênh 1 bước giá lên 42,9 triệu đồng/m2; chứng tỏ công tác đấu giá đất dù thuận lợi nhưng không “sốt”; không có hiện tượng tăng giá bất thường, đầu cơ hay thổi giá nếu so với các đợt sốt đất trước đó khi giá tăng 2-3 lần so với khởi điểm.

Sau đấu giá, tỷ lệ bỏ cọc, không thực hiện nộp tiền cao. Cụ thể, 2 năm 2022, 2023 có tới 70% số phiên đấu giá đất ở ngoại thành không có người tham gia hoặc số người tham gia không đủ điều kiện mở phiên đấu giá.

Về việc đấu giá đất, cũng không hẳn nhiều người nắm rõ. Ví dụ một trường hợp tại huyện Mê Linh, trong phiên đấu giá chiều 30/12/2023, một người đã trả 4,28 tỷ đồng/m2 cho thửa đất 102m2; trong khi giá khởi điểm 30 triệu đồng/m2 và trở thành người trúng đấu giá. Tuy nhiên sau đó, do đề nghị của người trúng đấu giá, hyện Mê Linh đã đồng ý hủy kết quả, trả lại hơn 600 triệu đồng tiền cọc.

Người này cho biết đó là lần đầu đi đấu giá quyền sử dụng đất nên tâm lý căng thẳng và cuống nên ghi nhầm. “Tôi tính hơn 4,28 tỷ đồng cho cả thửa đất chứ không nghĩ quy định cuộc đấu giá là tính trên m2 nên thành ra nhầm lẫn” - người này cho biết.

Trường hợp kể trên cũng cần được coi là bài học trong việc tham gia đấu thầu quyền sử dụng đất, nhất là khi UBND TP Hà Nội đã ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Kiểm phiếu các đơn vị tham gia một cuộc đấu giá đất huyện Thanh Oai (Hà Nội), tháng 12/2023. Nguồn: HNM.

Hà Nội sẽ tổ chức nhiều đợt đấu giá quyền sử dụng đất

Nhiều ý kiến cho rằng, việc UBND TP Hà Nội ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ làm thị trường bất động sản khởi sắc, lành mạnh hơn. Mà điểm khởi đầu có thể được cho là bắt đầu từ tháng 6 tới. Nhất là khi các khu đất đấu giá đã được quy hoạch, đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối với các trục giao thông chính, đáp ứng cho việc hình thành các khu dân cư mới hiện đại.

Theo UBND TP Hà Nội, năm nay, thành phố được giao 408.547 tỷ đồng dự toán thu ngân sách Nhà nước; trong đó, thu nội địa là 378.530 tỷ đồng. Xác định nguồn thu từ đất là nguồn lực chính đầu tư của các quận, huyện, thị xã; UBND TP Hà Nội đã yêu cầu Sở Tài chính, Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các đơn vị để tổng hợp số liệu liên quan đến khả năng đấu thầu, đấu giá của 30 quận, huyện, thị xã từ nguồn thu từ đất.

Với những động thái tích cực đó, đất đấu giá được coi là sản phẩm dẫn dắt thị trường đất nền Hà Nội trong năm 2024.

Các địa chỉ đấu thầu sử dụng đất là khá rõ ràng. Trong đó, có gần 180 thửa đất tại các huyện Chương Mỹ, Đông Anh, Mê Linh và thị xã Sơn Tây được đưa ra đấu giá quyền sử dụng với giá khởi điểm cao nhất 33 triệu đồng/m2. Trong một cuộc đấu giá hồi tháng 3/2024, giá trúng cao nhất 56,1 triệu đồng/m2.

Tại huyện Mê Linh, bao gồm 30 thửa đất: khu Quán Chợ (thôn Bồng Mạc, xã Liên Mạc) giá khởi điểm 19-22,5 triệu đồng/m2. Tại thị trấn Quang Minh, giá khởi điểm từ 26-27 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đông Anh, 72 thửa đất cũng được đưa ra đấu giá quyền sử dụng, giá khởi điểm từ 23,5-24,5 triệu đồng/m2. Có nơi giá khởi điểm từ 28-33 triệu đồng/m2.

Còn tại huyện Phúc Thọ, 14 thửa đất được đấu giá quyền sử dụng, có giá khởi điểm 17,2 triệu đồng/m2 và 18,5 triệu đồng/m2...

Sớm đưa chính sách mới vào cuộc sống

Từ lâu, giá đất luôn nhận được sự quan tâm của toàn xã hội. Chính phủ, Quốc hội cũng rất sát sao với việc này.

Ngày 24/5/2024, chủ trì cuộc họp trực tuyến toàn quốc nghe báo cáo, cho ý kiến về dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ TNMT nghiêm túc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong suốt quá trình xây dựng, sớm hoàn thiện dự thảo Nghị định, khẩn trương đưa những chủ trương, chính sách mới, đột phá trong Luật Đất đai năm 2024 vào cuộc sống.

Trước đó, ngày 8/5, tại hội nghị trực tiếp kết hợp trực tuyến với 63 địa phương để lấy ý kiến về dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; dự thảo Nghị định quy định về giá đất; Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm đủ điều kiện để Quốc hội xem xét, cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 1/7/2024 (sớm hơn 5 tháng so với trước đó, là ngày 1/1/2025).

Luật Đất đai năm 2024 với nhiều chính sách mới, đột phá; người dân được hưởng lợi trong quá trình phát triển, hài hòa lợi ích của các bên khi thực hiện dự án. Quy định về giá đất bảo đảm nguyên tắc khách quan, minh bạch, điều hòa nguồn thu từ đất cho Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, không để giá đất biến động “nóng,” cân đối chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Phương pháp mới về định giá đất phải bảo đảm rõ ràng, đơn giản, mạch lạc để bảo vệ người làm công tác định giá.

Trở lại với việc UBND TP Hà Nội ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất, quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, càng cho thấy công việc này cần được tiến hành thông thoáng nhưng phải được giám sát chặt chẽ. Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, tham nhũng, tội phạm kinh tế thuộc lĩnh vực đất đai nhiều. Khiếu kiện trong lĩnh vực này cũng chiếm tỷ lệ cao nhất trong các vụ khiếu kiện, trong khi việc xử lý, giải quyết tốn rất nhiều thời gian. Do sự phức tạp của vấn đề nên nhiều trường hợp khó giải quyết triệt để.

Ngày 13/9/2022, báo cáo của Ban Dân nguyện tại cuộc giám sát chuyên đề của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “Việc thực hiện pháp luật về tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo từ ngày 1/7/2016 đến ngày 1/7/2021” cho thấy, đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh phát sinh chủ yếu liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai và việc thực hiện thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án (chiếm trên 69,5%).

Theo ông Lê Bảo Long - chuyên gia lĩnh vực bất động sản, việc Chính phủ quy định bảng giá đất do UBND tỉnh thực hiện khác so với trước là phải tham khảo khung giá đất và được cập nhật hàng năm. Như vậy, đã trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây. Những quy định cụ thể sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, sát với thực tế. Ông Long dự báo giá bất động sản sẽ tăng sau khi các luật mới có hiệu lực thực thi. Theo đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất. Tuy nhiên, dẫu có tăng nhưng sẽ không có chuyện tăng giá cao một cách vô lý.

Ngọc Quang