Mô hình Airbnb tại TP.HCM: hài hòa lợi ích để phát triển bền vững

Tại TP.HCM, mô hình Airbnb đang phát triển mạnh mẽ nhờ sự bùng nổ của du lịch và nhu cầu lưu trú linh hoạt từ tệp khách quốc tế cũng như giới trẻ.

Mô hình này mang lại lợi nhuận cao cho chủ nhà, giúp tối ưu hóa không gian trống và đa dạng hóa dịch vụ lưu trú theo xu hướng kinh tế chia sẻ.

Tuy nhiên, việc quản lý lỏng lẻo dễ gây mất an ninh, tiếng ồn tại chung cư và nảy sinh nhiều tranh chấp pháp lý do chưa có khung quy định rõ ràng.

Tại buổi họp báo về tình hình kinh tế - xã hội chiều 14-5, đại diện Sở Du lịch TP.HCM, bà Nguyễn Thị Lệ, Phó Trưởng Phòng Quản lý cơ sở lưu trú du lịch cho biết, sau đại dịch, nhu cầu du khách có sự thay đổi rõ rệt với ưu tiên về không gian riêng tư và linh hoạt.

Nhóm khách gia đình hoặc những người làm việc từ xa (digital nomads) thường chọn căn hộ có đầy đủ tiện ích như bếp, máy giặt. Điều này giúp du khách trải nghiệm cuộc sống địa phương một cách chân thực hơn so với các khách sạn truyền thống.

Tuy nhiên, việc phát triển nhanh và mang tính tự phát thời gian qua đã đặt ra nhiều thách thức lớn cho công tác quản lý. Các vấn đề về điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ thuế, an ninh trật tự và PCCC đang trở nên cấp thiết. Đặc biệt, quyền lợi và không gian sống của cư dân tại các khu chung cư cần được bảo vệ nghiêm ngặt.

“Quan điểm của Sở Du lịch khuyến khích đa dạng hóa dịch vụ để tăng sức cạnh tranh, nhưng mọi kinh doanh phải tuân thủ pháp luật và đảm bảo hài hòa lợi ích các bên”, bà Lệ nêu rõ.

Cụ thể, ngày 11-4-2026, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Văn bản này thay thế các quy định cũ, tạo hành lang pháp lý mới cho việc kinh doanh trong căn hộ.

Theo quy định mới, việc kinh doanh thương mại trong nhà chung cư phải đúng mục đích và công năng sử dụng. Căn hộ phải phù hợp với hồ sơ thiết kế đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt trước đó. Các tổ chức, cá nhân khai thác cho thuê bắt buộc phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch theo đúng quy định pháp luật.

Chủ sở hữu căn hộ khi kinh doanh ngắn ngày phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thuế và an ninh. Việc đăng ký cư trú, bảo vệ môi trường và PCCC là điều kiện tiên quyết để hoạt động. Các yêu cầu này nhằm đưa loại hình Airbnb vào quỹ đạo quản lý chuyên nghiệp, tương đương với các khách sạn truyền thống.

Dù quy định đã có hiệu lực, số lượng thông báo hoạt động kinh doanh lưu trú từ các chung cư hiện vẫn chưa nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do các chủ hộ đang trong quá trình rà soát điều kiện pháp lý và hoàn thiện hồ sơ. Việc đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về hạ tầng và dịch vụ đòi hỏi thời gian chuẩn bị kỹ lưỡng.

Mô hình lưu trú qua nền tảng OTA đang đóng vai trò là kênh bổ trợ hiệu quả cho ngành du lịch TP.HCM. Vào các dịp cao điểm lễ Tết hoặc sự kiện lớn, nguồn cung này giúp giảm áp lực quá tải cho khu vực trung tâm. Điều này nâng cao năng lực phục vụ của Thành phố, đồng thời mang lại nhiều lựa chọn về giá cả.

Hoạt động này còn góp phần lan tỏa dòng khách và nguồn thu du lịch ra các khu vực vùng ven. Du khách lưu trú tại các khu dân cư sẽ thúc đẩy nhu cầu ăn uống, mua sắm và tiêu dùng tại chỗ. Từ đó, cộng đồng cư dân xung quanh và các hộ kinh doanh nhỏ lẻ cũng được hưởng lợi trực tiếp từ du lịch.

Để tháo gỡ vướng mắc, quy định mới tập trung siết chặt quản lý lưu trú, yêu cầu đăng ký kinh doanh và tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về an ninh.

Dù mang lại lợi ích kinh tế, quá trình quản lý thực tế vẫn gặp nhiều vướng mắc về Luật Nhà ở. Hiện nay, luật nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, gây xung đột pháp lý. Việc khách du lịch sử dụng chung tiện ích như hồ bơi, thang máy thường xuyên gây phiền toái cho cư dân.

Ngoài ra, tình trạng khách tự nhận phòng qua mật khẩu mà không qua lễ tân dẫn đến rủi ro lớn về an ninh. Nhiều chủ nhà lơ là việc khai báo tạm trú, đặc biệt với khách quốc tế, gây khó khăn cho công tác thống kê. Những cơ sở tự phát này thường tìm cách né tránh hệ thống quản lý dữ liệu dân cư và báo cáo thuế.

Sở Du lịch kiến nghị các bộ ngành sớm có hướng dẫn cụ thể tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý. Cần quy định rõ khu vực nào được phép kinh doanh và quy mô căn hộ ra sao trong các khu đô thị. Đặc biệt, việc kinh doanh phải có sự đồng thuận từ Ban quản trị hoặc cộng đồng cư dân tại đó.

Bên cạnh đó, cần ràng buộc trách nhiệm của các nền tảng xuyên biên giới như Airbnb, Agoda hay Booking. Các ứng dụng này chỉ được phép cho đăng ký phòng đối với các cơ sở đã có giấy phép và mã số thuế. Dữ liệu giao dịch phải được cung cấp định kỳ cho cơ quan quản lý để kiểm soát minh bạch.

“Quyết định 19/2026/QĐ-UBND ra đời nhằm bổ sung cơ sở pháp lý để xử lý dứt điểm cho các trường hợp phát sinh này”.

Cùng trả lời vấn đề nhà ở cho thuê hình thức Airbnb này, về phía Sở xây dựng, ông Lê Đức Anh, Phó Trưởng Phòng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Sở cũng ghi nhận nhiều xung đột tại các dự án lớn do quá tải tiện ích chung. Sự khác biệt về lợi ích giữa người ở thực và người kinh doanh lưu trú là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp.

Theo ông Đức Anh, giải pháp trọng tâm sắp tới là phân loại rõ chung cư để ở và chung cư có chức năng hỗn hợp. Vai trò của hội nghị nhà chung cư sẽ được phát huy để thống nhất cơ chế quản lý riêng cho từng dự án. Các chế tài xử phạt sẽ được tăng cường để đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng, lành mạnh.