Mô hình farmstay nở rộ dù hành lang pháp lý còn mù mờ

Thời gian gần đây, loại hình kinh doanh mới kết hợp trang trại với du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) bắt đầu thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

Nhiều website, trang mạng xã hội ra sức quảng cáo cho loại hình này như một dạng đầu tư "thời thượng", đón đầu phân khúc du khách rủng rỉnh tiền, vừa đáp ứng nhu cầu trải nghiệm sinh thái vừa được phục vụ tiện nghi hơn so với loại hình bình dân homestay.

Các farmstay này đều hoạt động theo mô hình trang trại sản xuất nông nghiệp, kết hợp kinh doanh cơ sở lưu trú, du lịch trải nghiệm nông thôn. Đây được xem là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farmstay (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Đa phần các farmstay này đều có nguồn gốc đất là đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp... Sau thời gian đầu đưa vào vận hành, các farmstay này thu hút lượng lớn du khách đến tham quan, du lịch, trải nghiệm.

Một farmstay thu hút sự quan tâm của nhiều người.

Ngoài ra, nhiều dự án farmstay đã xuất hiện tại Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai.

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) trong vài năm gần đây, đã có một số trang trại sản xuất nông nghiệp nhưng kết hợp kinh doanh "cơ sở lưu trú du lịch" theo mô hình "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay".

HoREA cho rằng nếu là dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Cần xây dựng khung pháp lý cho farmstay

Theo HoREA, nguyên nhân phát triển tự phát loại hình kinh doanh farmstay, theo HoREA có nguyên nhân có thể bắt nguồn từ Văn bản dưới Luật Đất đai như: Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ quy định việc tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị".

Nhưng, Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất (Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương).

Chính các quy định này không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, vì đã cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là "đất ở", có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hoặc tách thửa đất nông nghiệp… khó kiểm soát.

Ngoài ra còn có thể từ việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương, đối với loại hình kinh doanh farmstay của một số doanh nghiệp trên địa bàn.

Hoặc có nguyên nhân từ hoạt động đầu tư kinh doanh loại hình farmstay của một số tổ chức, cá nhân nhưng không tuân thủ pháp luật.

Từ thực trạng trên, HoREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị", không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải "đất ở".

Đối với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở, thì trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở", rồi sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa "đất ở" theo quy định.

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay, thì phải lập "dự án đầu tư" theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Gia Lai