Mô hình TOD: 'Chìa khóa vàng' giải bài toán 11 triệu dân cho Thủ đô Hà Nội

Metro: Động lực hình thành các cực đô thị mới

Trong bối cảnh nêu trên, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) ngày càng được nhắc đến nhiều trong các thảo luận về quy hoạch và bất động sản tại Việt Nam.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khi các địa phương phải đồng thời giải bài toán gia tăng dân số, ùn tắc giao thông kéo dài và yêu cầu phát triển bền vững trong dài hạn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa TOD đã bắt đầu hình thành thông qua các tuyến metro đang và sắp triển khai. Tuyến số 3 (Nhổn – Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) đã khởi công từ năm 2025. Khi đi vào vận hành, các tuyến metro này sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán trong giao thông đô thị. Đây là những yếu tố then chốt làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Về dài hạn, metro không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi. Sự dịch chuyển này đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị và hỗ trợ mục tiêu phát triển bền vững trong vòng 5–10 năm tới.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, thành công của TOD thường được xây dựng trên một số yếu tố cốt lõi. Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác.

Thứ hai là quy hoạch tích hợp, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga.

Thứ ba là mật độ và cơ cấu sử dụng đất hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Bên cạnh đó, khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, bao gồm khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, đóng vai trò then chốt. Cuối cùng là sự thay đổi hành vi của người dân, khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy hơn so với phương tiện cá nhân.

Từ góc độ đầu tư, trong bối cảnh các đô thị lớn đang đẩy mạnh đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, TOD ngày càng được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững. Thực tế thị trường cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%.

Giá trị của TOD không hình thành tức thì, mà tăng dần theo tiến độ đầu tư công, mức độ vận hành ổn định của metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị quanh các nhà ga.

Chính giai đoạn hạ tầng “đang hình thành” lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt khi lựa chọn các vị trí gắn với tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể, và các dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích. Với những dự án như vậy, TOD không chỉ dừng ở vai trò một “từ khóa” thị trường, mà đang dần trở thành giá trị sử dụng thực, góp phần nâng cao chất lượng sống, thu hút cư dân và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững của đô thị Việt Nam trong 5–10 năm tới.

Phương Nga