Mở khóa metro, không gian ngầm và mô hình đô thị tương lai

LTS: Sau sáp nhập, TP.HCM mang tầm vóc mới của một siêu đô thị, đứng trước thời cơ vàng để định hình một mô hình phát triển hiện đại. Trong đó, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được xác định là “chìa khóa” quan trọng. Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM vừa được Quốc hội thông qua (ngày 11-12) là bệ phóng pháp lý quan trọng cho mô hình này. Tuy nhiên, từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn một khoảng cách, TP.HCM đang sở hữu một “mỏ vàng” giá trị đất đai khổng lồ dọc các tuyến metro và vành đai. Làm thế nào để “đãi vàng” hiệu quả, tạo nguồn lực bền vững tái đầu tư cho hạ tầng vẫn là bài toán lớn.

Ngay sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 98 sửa đổi, tối 12-12, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đã chủ trì cuộc họp khẩn để triển khai ngay các đầu việc với tinh thần “không cầu toàn, làm cuốn chiếu”.

Tại cuộc họp, người đứng đầu chính quyền TP đã phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng sở, ngành để kịp trình HĐND TP trong kỳ họp cuối tháng 12. Trong đó, Sở QH-KT TP.HCM được giao chủ trì các nội dung liên quan đến mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Trước cuộc họp tối 12-12, để hiểu rõ hơn về mô hình TOD và các công tác sở đã và đang triển khai liên quan đến TOD, báo Pháp Luật TP.HCM đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM, xung quanh vấn đề này.

Cú hích thể chế, cất cánh cho đô thị TOD

. Phóng viên: Nhìn lại hơn hai năm thực hiện, Nghị quyết 98 đã mang lại cơ hội cho TP.HCM khởi động nhiều dự án theo định hướng TOD như tuyến metro số 1, số 2 và đường vành đai 3. Ở góc nhìn quy hoạch - kiến trúc, ông có thể cho biết thời gian qua, TP.HCM đã làm được những gì với TOD?

Ông Võ Hoàng Ngân.

+ Ông Võ Hoàng Ngân: Với vai trò là cơ quan tham mưu, điều phối tổng thể về quy hoạch và kiến trúc đô thị, sở nhận định Nghị quyết 98 (ban hành ngày 24-6-2023) là cú hích thể chế giúp TP triển khai hàng loạt dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit Oriented Development).

Cụ thể, Nghị quyết 98 cung cấp khung pháp lý cho phép TP.HCM thí điểm mô hình TOD, lấy hạ tầng giao thông công cộng làm trục chính trong quy hoạch đô thị; cho phép sử dụng ngân sách đầu tư công để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại khu vực gần nhà ga metro và nút giao đường vành đai 3, tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất về giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, tạo cơ chế hình thành quỹ đất TOD, tổ chức đấu giá, đấu thầu chọn nhà đầu tư phát triển các dự án thương mại - dịch vụ - nhà ở kết nối với các ga metro. TP đã xác định rõ vùng thí điểm TOD (9-11 vị trí dọc tuyến metro và đường vành đai 3), giúp tập trung nguồn lực, làm trước - nhân rộng sau.

TP.HCM dự kiến triển khai các khu vực TOD dọc theo đường vành đai 3. Ảnh: NHẬT ÁNH

Việc thí điểm này sẽ mở đường cho mô hình PPP (đối tác công - tư) và thu hút chuyên gia tư vấn, đảm bảo tính bền vững và khả thi về kỹ thuật, tài chính.

Có thể nói Nghị quyết 98 trước đây là công cụ pháp lý quan trọng giúp TP chủ động triển khai TOD. Sở QH-KT đóng vai trò điều phối, tích hợp không gian - hạ tầng - đất đai, đảm bảo mỗi dự án vừa phát triển kinh tế, vừa cải thiện chất lượng sống đô thị.

. Nghị quyết 98 sửa đổi trao cho TP.HCM quyền tự quyết các chỉ tiêu quy hoạch khác quy chuẩn quốc gia. Để cơ chế này thực sự hiệu quả, sở sẽ tham mưu các giải pháp nào để kiểm soát, đảm bảo hạ tầng xã hội theo kịp, tránh tạo ra các khu đô thị nén mất cân đối?

+ Quyền tự quyết về chỉ tiêu quy hoạch là cơ hội để TP.HCM phát huy tính chủ động nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao về quản lý đô thị thông minh, bền vững. Sở đã và đang tham mưu UBND TP các nhóm giải pháp trọng tâm sau:

Nghị quyết 98 sửa đổi tạo nhiều cơ chế hơn cho TP phát triển TOD quanh các ga metro. Ảnh: NGUYỄN TIẾN

Hoàn thiện khung pháp lý: Sở đã trình HĐND TP ban hành Nghị quyết 38/2025 (cuối tháng 8-2025) quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển TOD. Đây là cơ sở để xác định rõ chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và hướng dẫn lập quy hoạch khu vực TOD.

Kiểm soát phát triển bằng công cụ quy hoạch: Mọi điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch đều phải nằm trong đồ án TOD được phê duyệt, được rà soát định kỳ. Sở đang triển khai thí điểm tại tuyến metro số 2, gắn chỉ tiêu quy hoạch với khả năng hạ tầng kỹ thuật - xã hội, tránh tình trạng đô thị nén quá tải.

Hợp tác quốc tế: Sở phối hợp cùng nhóm chuyên gia GCIEP (Global Cities Integrated Expertise Program) và Lãnh sự quán Anh xây dựng hướng dẫn kỹ thuật quy hoạch TOD cho TP.HCM nhằm chuẩn hóa quy trình và nâng cao chất lượng đồ án.

Tích hợp cơ chế tài chính LVC (Land Value Capture - thu hồi giá trị gia tăng từ đất): Khi tăng chỉ tiêu quy hoạch, nhà đầu tư phải đóng góp tương ứng cho hạ tầng xã hội. Sở đang xây dựng đề án thu phí khu vực TOD, cụ thể hóa Điều 9 Nghị quyết 188/2025 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại TP Hà Nội, TP.HCM (ban hành tháng 2-2025).

Tóm lại, TP.HCM sẽ chuyển từ quản lý theo chỉ tiêu cứng sang quản lý theo năng lực hạ tầng và chất lượng sống. Sở là trung tâm điều phối, bảo đảm sự hài hòa giữa phát triển kinh tế - xã hội và phát triển không gian đô thị bền vững.

TP.HCM sẽ phát triển mô hình TOD dọc theo tuyến metro số 1, Bến Thành - Suối Tiên. Ảnh: NGUYỄN TIẾN

. Cơ chế giữ lại 100% nguồn thu từ đất TOD là một đột phá tài chính. Sở sẽ tham mưu TP ưu tiên nguồn lực này thế nào để vừa tái đầu tư cho metro, vừa phát triển không gian ngầm và hạ tầng kết nối một cách đồng bộ?

+ Sở QH-KT xác định đây là đòn bẩy tài chính chiến lược, giúp hình thành vòng tái đầu tư khép kín giữa quy hoạch đô thị và hạ tầng giao thông. Định hướng tham mưu gồm ba nhóm chính.

Một là thành lập Quỹ phát triển TOD. Tập trung các nguồn thu từ diện tích sàn tăng thêm, đấu giá đất, khai thác giá trị gia tăng từ đất, phí cải thiện hạ tầng... để tái đầu tư trực tiếp vào hạ tầng kỹ thuật, tái định cư và công tác quy hoạch.

Hai là thúc đẩy hợp tác công - tư (PPP). Áp dụng mô hình chia sẻ lợi ích - tái đầu tư tại chỗ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư hạ tầng ngầm, trung tâm thương mại, dịch vụ đô thị quanh các ga metro.

Ba là tích hợp quy hoạch - tài chính. Trong đồ án quy hoạch TOD, sở sẽ xác định rõ các dự án ưu tiên đầu tư, gồm hạ tầng xã hội (trường học, công viên, quảng trường), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thoát nước, không gian ngầm) trong bán kính 500-800 m quanh nhà ga.

Sở QH-KT đóng vai trò điều phối quy hoạch và dòng vốn đầu tư, đảm bảo lợi ích từ phát triển đất TOD quay trở lại phục vụ hạ tầng công cộng và chất lượng sống đô thị.

Cơ hội và thách thức

. Trong bối cảnh TP.HCM vừa sáp nhập, Nghị quyết 98 mới yêu cầu thống nhất một cơ quan chủ quản cho các dự án giao thông liên tỉnh. Sở sẽ đóng vai trò nhạc trưởng như thế nào để đảm bảo đồng bộ hóa quy hoạch TOD tại các cửa ngõ liên vùng?

+ Là cơ quan đầu mối quản lý tổng hợp về quy hoạch - kiến trúc đô thị, điều phối quy hoạch TOD liên vùng thông qua các nhiệm vụ trọng tâm, sở sẽ tham mưu chiến lược liên vùng: Đảm bảo mọi quy hoạch TOD phù hợp với quy hoạch quốc gia và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, phát huy lợi thế kết nối vùng.

Sở sẽ tổ chức cơ chế phối hợp vùng, phối hợp với các sở, ngành và địa phương giáp ranh để xây dựng bản đồ dữ liệu quy hoạch số liên vùng, phục vụ chia sẻ thông tin và điều phối dự án.

Cùng với đó, khai thác cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 mới, đề xuất cơ chế rút gọn trong phê duyệt quy hoạch, cho phép chuyển đổi linh hoạt chức năng sử dụng đất quanh TOD và thu hút đầu tư PPP hoặc đổi đất lấy hạ tầng.

Đồng thời, giám sát triển khai TOD vùng, đảm bảo tính kết nối liên thông giữa TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh - hình thành chuỗi đô thị TOD liên vùng.

Sở không chỉ là cơ quan kỹ thuật mà còn là trung tâm điều phối chính sách và dữ liệu quy hoạch vùng, biến quy hoạch thành công cụ điều tiết và định hướng phát triển vùng đô thị tích hợp.

. Xin ông cho biết chi tiết hơn về kế hoạch, mục tiêu, thời cơ và thách thức đối với công tác quy hoạch các tuyến đường sắt đô thị trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, điều rất quan trọng trong kế hoạch phát triển TOD của TP?

+ Trong khuôn khổ quy hoạch chung TP.HCM sau sáp nhập, Sở QH-KT đã tham mưu UBND TP trình Thành ủy TP.HCM. Theo đó, quy hoạch chung TP.HCM mới sẽ được phát triển trên nền tảng các quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, hiệu chỉnh kết nối, đề xuất các nội dung mới mang tính chất đột phá trên cơ sở dư địa và thế mạnh đặc trưng của từng khu vực. Đồng thời, điều chỉnh tái cấu trúc ở một số ngành và không gian chiến lược, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho TP mới.

Mạng lưới đường sắt đô thị được coi là xương sống của hệ thống giao thông đô thị, là động lực phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Song song đó, sở định hướng hình thành các khu TOD dọc tuyến metro để tối ưu hóa sử dụng đất, gia tăng hiệu quả đầu tư và cải thiện không gian sống.

Sở đang rà soát toàn bộ mạng lưới metro phù hợp địa giới hành chính mới, nghiên cứu mở rộng kết nối đến Đồng Nai, Tây Ninh, đồng thời tích hợp kết quả này vào đồ án quy hoạch chung TP. Dự kiến cuối năm 2026 sẽ hoàn thiện quy hoạch tổng thể mạng lưới đường sắt đô thị kết hợp TOD, làm cơ sở cho đồ án quy hoạch chung TP.HCM (thực hiện trong 23 tháng).

Sở cũng nhận diện được các thời cơ như không gian đô thị mở rộng sau sáp nhập giúp tăng dư địa phát triển tuyến metro liên vùng. Chính sách đặc thù (Nghị quyết 98 mới, Nghị quyết 188) và vốn ODA là cơ hội đẩy nhanh tiến độ đầu tư. Xu hướng toàn cầu về đô thị nén - phát triển theo TOD giúp TP.HCM đi đúng hướng với quốc tế.

Về thách thức, chúng tôi cho rằng TP.HCM mới cần nguồn đầu tư rất lớn, cần cơ chế huy động đa dạng và bền vững, cần khung pháp lý mới cho mô hình đô thị - giao thông tích hợp. Nhân lực, công nghệ và điều phối vùng đòi hỏi nâng cao năng lực quản lý.

Nhìn chung, với vai trò điều phối chiến lược, Sở QH-KT TP.HCM đang xây dựng bản đồ tích hợp TOD - metro - không gian ngầm, làm công cụ chỉ đạo điều hành phát triển đô thị gắn kết hạ tầng, đảm bảo quy hoạch đường sắt đô thị trở thành trục phát triển chính của TP trong giai đoạn mới.

. Xin cảm ơn ông.

Ý KIẾN

Ông NGUYỄN HOÀNG, chuyên gia bất động sản, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy:

Ban hành khung pháp lý chuẩn cho TOD.

Thực trạng đáng lo ngại hiện nay là nhiều dự án bất động sản đang hiểu sai lệch khái niệm TOD, họ tự dán nhãn TOD cho dự án chỉ vì chúng nằm gần một tuyến metro, trong khi bản chất vẫn là các dự án nhà ở đơn thuần.

Vì vậy, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần ban hành một khung pháp lý chuẩn, một bộ tiêu chí rõ ràng và mang tính pháp lý về TOD. Bộ tiêu chí này phải định nghĩa rõ: Một dự án TOD phải tích hợp tối thiểu bao nhiêu % diện tích sàn cho thương mại, văn phòng, dịch vụ; phải có kết nối trực tiếp (lối đi bộ, cầu vượt) với nhà ga và đảm bảo các yếu tố kiến tạo việc làm tại chỗ.

Không thể để một dự án chỉ xây nhà ở rồi đẩy toàn bộ áp lực di chuyển lên hạ tầng công cộng. Cần gắn liền việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng và các ưu đãi (như mật độ xây dựng, chiều cao) với việc chủ đầu tư cam kết và thực hiện đúng các tiêu chí tích hợp này. Chỉ có một hành lang pháp lý chặt chẽ mới có thể chấm dứt tình trạng vàng thau lẫn lộn, đảm bảo chúng ta xây dựng các trung tâm đô thị đa chức năng thực sự chứ không phải những “khu đô thị ngủ” khổng lồ.

Ông LAWRENCE LENNON, Giám đốc bộ phận thị trường vốn, CBRE Việt Nam (đơn vị nghiên cứu thị trường):

Quy hoạch TOD phải gắn liền với mỏ neo kinh tế, ưu tiên tạo việc làm

Một bài học đắt giá từ quốc tế là hạ tầng không tự tạo ra nhu cầu. Tôi kiến nghị nguyên tắc lớn nhất khi phê duyệt các dự án TOD là phải đi kèm với một mỏ neo kinh tế (economic anchor).

Khi quy hoạch một tuyến metro mới, một nhà ga mới, câu hỏi đầu tiên không phải là sẽ xây bao nhiêu chung cư mà là sẽ đặt mỏ neo kinh tế gì, ở đây. Đó có thể là một trung tâm tài chính, một cụm công nghiệp công nghệ cao, một bệnh viện đa khoa quốc tế hay một tổ hợp trường đại học và trung tâm R&D.

Cơ quan chức năng cần chủ động điều phối, sử dụng các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai để thu hút những “mỏ neo” này về định vị tại các đầu mối TOD. Quy hoạch tổng thể phải được thực hiện đồng bộ, đảm bảo việc làm được tạo ra song song hoặc thậm chí đi trước việc xây dựng nhà ở.

Chúng ta phải thay đổi tư duy, từ việc di chuyển người dân đến nơi làm việc sang mang việc làm đến nơi ở của người dân. Chỉ khi đó, TOD mới phát huy đúng vai trò giảm tải áp lực giao thông, phát triển kinh tế vùng và tạo ra các đô thị bền vững. Đây là con đường duy nhất để tránh đi vào vết xe đổ của các dự án đầu cơ thuần túy.

Ông BEN GRAY, Trưởng bộ phận thị trường vốn, Knight Frank Việt Nam (đơn vị nghiên cứu thị trường):

Gỡ nút thắt thủ tục và cam kết tiến độ để thu hút vốn xã hội

Thực tế là các siêu dự án hạ tầng toàn cầu đều có rủi ro đội vốn, sự chậm trễ tiến độ… Một nhà đầu tư tư nhân có thể lập dự toán cho rủi ro chi phí tăng 30% nhưng không thể lập kế hoạch cho sự chậm trễ 10 năm.

Sự chậm trễ này, vốn có nguồn gốc sâu xa từ thủ tục hành chính và vướng mắc giải phóng mặt bằng, đang ảnh hưởng niềm tin của khối tư nhân. Do đó, tôi kiến nghị phải có một cuộc cải cách thực sự trong thủ tục hành chính cho các dự án hạ tầng trọng điểm. Cần thành lập một ban chỉ đạo đặc biệt, có đủ thẩm quyền để tháo gỡ các rào cản liên bộ ngành, giải quyết dứt điểm mọi vướng mắc.

Song song đó, để thu hút vốn PPP hay các quỹ tín thác (REITs), Nhà nước phải đưa ra một cam kết về tiến độ và quy hoạch vì nhà đầu tư cần sự chắc chắn. Phải áp dụng triệt để cơ chế thu hồi giá trị đất (Land Value Capture) một cách bài bản: Nhà nước chủ động giải phóng mặt bằng sạch xung quanh nhà ga trước khi xây dựng, sau đó đấu giá quỹ đất này để bù lại chi phí hạ tầng. Làm được điều này, chúng ta sẽ giải quyết được cả ba vấn đề: Có tiền làm dự án, có đất sạch cho nhà đầu tư và đảm bảo tiến độ đề ra.

N.NGỌC - Q.HUY - N.CHÂU