Mở 'lối thoát' cho nhà ở giá phù hợp

Cần tạo hành lang pháp lý đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị bổ sung loạt chính sách về nhà ở cho thuê giá phù hợp, ký túc xá và nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, nhằm đa dạng hóa nguồn cung và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp, trung bình.

Mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở cần xác định rõ khái niệm “nhà ở cho thuê giá phù hợp”, bởi “nhà ở cho thuê” theo nghĩa rộng còn bao gồm nhà ở trung cấp, trung cao cấp và cao cấp được cho thuê theo giá thị trường.

HoREA đề nghị đối tượng được thuê nhà ở giá phù hợp là người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu thuê nhà ở, thay vì phải đáp ứng thêm điều kiện “có khó khăn về nhà ở”. Theo Hiệp hội, cách quy định này sẽ giảm thủ tục kiểm tra, xác minh, qua đó cắt giảm chi phí tuân thủ và thời gian thực hiện chính sách.

Đề xuất này cũng phù hợp với định hướng chuyển từ tư duy “mua nhà để ở” sang phát triển thị trường “thuê nhà để ở”, từng bước hình thành hành vi lựa chọn nhà ở linh hoạt hơn trong xã hội.

Bên cạnh nhà cho thuê giá phù hợp, HoREA kiến nghị bổ sung Mục 5 về ký túc xá cho học sinh, sinh viên vào Chương IV của dự thảo Luật Nhà ở. Theo Hiệp hội, học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt và học sinh trường dân tộc nội trú công lập đều là đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhưng pháp luật hiện hành chưa quy định đầy đủ loại hình ký túc xá học sinh, sinh viên.

Thực tế, ký túc xá thường được xây dựng bằng vốn Nhà nước, vốn liên kết giữa nhà trường với địa phương hoặc nguồn xã hội hóa, với các phòng ở tập thể, giường tầng dành cho nhiều người. Đây là mô hình có khả năng đáp ứng nhu cầu lớn về chỗ ở cho người học.

HoREA dẫn chứng, ký túc xá Đại học Quốc gia TP.HCM được xây dựng trên diện tích 42 ha, giải quyết chỗ ở cho khoảng 35.500 sinh viên. Ký túc xá của Đại học Bách khoa đáp ứng chỗ ở cho 2.456 sinh viên, trong khi Đại học Khoa học tự nhiên có khoảng 900 sinh viên được bố trí chỗ ở.

Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung chính sách phát triển nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc khu nhà trọ có nhiều phòng ở cho thuê dài hạn dành cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Quy định này cần được thiết kế đồng bộ với Điều 30 của dự thảo Luật về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân hoặc nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng ở để cho thuê.

Theo HoREA, việc luật hóa các mô hình trên sẽ mở rộng đáng kể nguồn cung nhà ở cho thuê, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người thu nhập thấp, sinh viên và người lao động thay vì chỉ tập trung vào mô hình nhà ở xã hội để bán.

Tái cấu trúc phân khúc nhà ở thương mại

Một kiến nghị đáng chú ý khác của HoREA là bổ sung trở lại chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào dự thảo Luật Nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc dự thảo ngày 05/8/2026 không còn quy định chính sách này là chưa phù hợp, trong khi thị trường đang thiếu nghiêm trọng sản phẩm vừa túi tiền. HoREA cho rằng cần tạo hành lang pháp lý đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển phân khúc này, trên cơ sở cân đối giữa giá bán, chi phí và hiệu quả kinh doanh.

Đề xuất của HoREA hướng tới việc bổ sung Mục 1a “Nhà ở thương mại giá phù hợp”, với đối tượng mua, thuê mua là cá nhân trong nước có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Hiệp hội cho rằng, Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào hoạt động quản trị, giá thành và lợi nhuận của doanh nghiệp, mà nên xác lập giá bán tối đa đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Doanh nghiệp sẽ tự tính toán giá thành, giá bán và quyết định tham gia nếu dự án đáp ứng giới hạn giá do địa phương quy định.

Cách tiếp cận này, theo HoREA, có thể tạo động lực cho những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, ứng dụng công nghệ, có nguồn vốn tự có lớn hoặc lợi thế về vật tư, thiết bị tham gia thị trường. Thậm chí, một số doanh nghiệp có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp để duy trì dòng tiền và thanh khoản.

HoREA dẫn kinh nghiệm từ Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là căn hộ có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2. Chính sách này từng thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia, góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “đóng băng” và phục hồi từ năm 2014.

HoREA cũng đề nghị chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng thủ tục đầu tư theo “luồng xanh” như dự án nhà ở xã hội, qua đó rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án. Đồng thời, UBND cấp tỉnh có thể được trao quyền quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch phù hợp điều kiện địa phương và từng dự án.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị không quy định thời hạn tối thiểu 5 năm mới được chuyển nhượng nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo lập luận của HoREA, đây vẫn là nhà ở thương mại, do đó người mua cần được thực hiện quyền chuyển nhượng theo nhu cầu và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.

HoREA cũng đề nghị dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, thay vì được miễn nghĩa vụ này. Theo Hiệp hội, việc phát triển phân khúc giá phù hợp không nên làm giảm nguồn lực dành cho nhà ở xã hội.

Về loại hình sản phẩm, HoREA đề nghị nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu là căn hộ chung cư đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, khuyến khích thiết kế mẫu, ứng dụng công nghệ, thiết bị thông minh tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi xanh. Riêng tại khu vực nông thôn, miền núi, có thể cho phép phát triển nhà ở thấp tầng để phù hợp điều kiện thực tế.

Theo HoREA, việc bổ sung đồng thời chính sách nhà ở cho thuê giá phù hợp và nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ góp phần “cấu trúc lại” sản phẩm nhà ở, trong bối cảnh thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp.

Hiệp hội dẫn thực tế tại TP.HCM (cũ): năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp, chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường; giai đoạn 2021-2024 không còn nhà ở giá phù hợp, trong khi nguồn cung chủ yếu là nhà ở cao cấp và trung cao cấp.

Trong bối cảnh đó, HoREA cho rằng việc tạo cơ chế để doanh nghiệp tự nguyện tham gia phân khúc nhà ở giá phù hợp, đồng thời phát triển mạnh nhà cho thuê và các mô hình lưu trú đa dạng, sẽ giúp mở rộng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thực và hướng thị trường bất động sản phát triển cân bằng, bền vững hơn.