Thị trường nhà ở Hà Nội: 'Vắng bóng' căn hộ sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m2

Chiều 12/8, tại Hà Nội, Savills Việt Nam đã tổ chức lễ công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2026. Bức tranh toàn cảnh cho thấy sự phân hóa rõ rệt khi phân khúc nhà ở đối mặt với áp lực tăng giá, trong khi thị trường thương mại, bán lẻ và lưu trú đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, cạnh tranh khắt khe dựa trên chất lượng và trải nghiệm.

Khát nguồn cung đẩy giá nhà ở tiếp tục leo thang

Báo cáo của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại Thủ đô trong quý đạt 5.317 căn, giảm cả theo quý và theo năm, trong đó nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc hạng A.

Đặc biệt, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý 2/2026 hoàn toàn “vắng bóng” những căn hộ mới với mức giá vừa túi tiền - dưới 70 triệu đồng/m2. Việc khan hiếm nguồn hàng đã đẩy giá chào bán sơ cấp tiếp tục tăng 16% theo quý và 27% theo năm.

Về cơ cấu giao dịch, các căn hộ hạng B đang dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 52% tổng số lượng. Trong tương lai, nguồn cung phân khúc hạng C dự kiến chỉ đóng góp khoảng 15%, do lượng hàng sơ cấp giá rẻ đã giảm liên tục 28% mỗi năm kể từ 2022.

Đánh giá về bức tranh nhà ở, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định: "Khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá mặc dù nguồn cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao".

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, tổng nguồn cung toàn thị trường tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, tập trung tại các giai đoạn triển khai tiếp theo của dự án hiện hữu. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch lại có dấu hiệu chậm lại do tâm lý thận trọng của người mua sau khi Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội được công bố. Nhiều nhà đầu tư hiện đang chờ đợi các quy hoạch phân khu chi tiết trước khi đưa ra quyết định.

Nhận định về động lực sắp tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng: "Việc đẩy nhanh triển khai hạ tầng giao thông cùng với Quy hoạch Thủ đô Hà Nội được kỳ vọng sẽ mang lại sự rõ ràng hơn về định hướng phát triển, qua đó củng cố đà mở rộng của các dự án nhà ở trên khắp các khu vực ngoại thành của thành phố".

Bán lẻ bứt phá nhờ chiến lược nâng tầm trải nghiệm

Ở thị trường bán lẻ, tổng nguồn cung hiện đại của Hà Nội đạt 1,7 triệu m2. Phân tích về sự dịch chuyển này, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết thị trường bán lẻ Thủ đô đang trải qua quá trình sàng lọc mạnh mẽ sau thời gian dài phát triển nhanh. "Thực tế thị trường từng ghi nhận không ít trung tâm thương mại vận hành kém hiệu quả, một số dự án sau đó phải chuyển đổi công năng sang văn phòng, ngân hàng," bà Hằng nói.

Tuy nhiên, những dự án tái định vị thành công và nâng cao chất lượng vận hành đang ghi nhận kết quả tích cực với công suất mặt bằng đạt khoảng 89%. Theo bà Hằng, diễn biến giá thuê đang cho thấy sự phân hóa khi khu vực trung tâm có xu hướng tăng, còn ngoài trung tâm tương đối ổn định.

Đây là dấu hiệu thị trường đang chuyển sang giai đoạn phát triển có chất lượng, trong đó trải nghiệm khách hàng là yếu tố quyết định. Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng định hình lại cơ cấu khách thuê, khi siêu thị ngày càng giữ vai trò quan trọng. Diện tích dành cho siêu thị tại AEON Mall có thể chiếm hơn 20%, tại Vincom Metropolis khoảng 10 - 15%, hay tại GO! và MM Mega Market dao động 5 - 10%.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell đánh giá: "Thị trường bán lẻ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chất lượng, được thúc đẩy bởi tiêu dùng cao cấp và phạm vi thị trường ngày càng mở rộng". Ông Powell thông tin thêm, đến năm 2026, 8 dự án sẽ bổ sung khoảng 230.240 m2 nguồn cung bán lẻ mới ra thị trường, và nguồn cung tương lai giai đoạn 2027 - 2028 sẽ bùng nổ tại khu vực Starlake.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông đang mở ra một không gian phát triển mới. Bà Hằng phân tích, việc đầu tư các tuyến metro, đặc biệt là Metro số 5, sẽ tác động đáng kể tới phân bổ thương mại. Với quy mô dân số dự kiến tại 5 nhà ga đầu tiên khu vực Hòa Lạc dao động từ 68.000 đến trên 70.000 người, và định hướng quy hoạch lên tới 350.000 dân, Hòa Lạc có triển vọng trở thành một điểm đến mới của dòng vốn phát triển bất động sản thương mại, hình thành các cực tăng trưởng mới.

Nguồn cung văn phòng dịch chuyển đón sóng đầu tư mới

Thị trường văn phòng tiếp tục duy trì hoạt động ổn định với tổng nguồn cung đạt 2,3 triệu m2 từ 190 dự án. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, tăng 3 điểm phần trăm theo năm, trong đó hạng C đạt công suất cao nhất. Về giá thuê, mức giá trung bình không thay đổi theo quý nhưng tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu cũng cho thấy quận Hoàn Kiếm đang đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung hạng A, do các dự án chất lượng cao dịch chuyển sang Ba Đình và Cầu Giấy.

Nhận định về xu hướng cạnh tranh của phân khúc này, ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội đánh giá: "Nguồn cung gia tăng thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường, với nguồn cung Hạng A mới lớn tại Starlake đến 2028, trong khi chủ đầu tư cạnh tranh qua chất lượng tòa nhà, ESG và trải nghiệm khách thuê".

Các đại biểu, chuyên gia thảo luận tại sự kiện. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Lưu trú trỗi dậy cùng đà phục hồi du lịch và dòng vốn ngoại

Ngành du lịch Hà Nội tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng, đón 18 triệu lượt khách trong sáu tháng đầu năm 2026, đạt hơn 50% kế hoạch năm. Lượng khách đổ về giúp 65 khách sạn lớn trên địa bàn duy trì công suất hoạt động ở mức 70%. Nhận định về mảng khách sạn, ông Matthew Powell cho biết: "Tăng trưởng du lịch mạnh hỗ trợ nhu cầu, trong khi nguồn cung khách sạn tương lai lớn sẽ tạo áp lực lên hiệu quả hoạt động của thị trường".

Tương tự, phân khúc căn hộ dịch vụ tiếp tục chứng tỏ sức hút khi duy trì công suất thuê trên 80% tại 67 dự án đang hoạt động. Động lực chính đến từ dòng vốn FDI duy trì tích cực, đạt 3,2 tỷ USD trong nửa đầu năm 2026. Đánh giá về triển vọng, ông Powell kết luận: "Dòng vốn FDI duy trì ổn định cùng với nguồn cung hạn chế tại các tỉnh lân cận, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ các chuyên gia nước ngoài đối với căn hộ dịch vụ tại Hà Nội".