Một số chủ đầu tư tự nâng cấp dự án nhà ở bình dân thành... cao cấp

Chỉ số giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cao hơn Hà Nội

Savills Việt Nam vừa mới công bố báo cáo chỉ số giá bất động sản (BĐS) trong quý II thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, nổi bật là chỉ số giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cao gấp 4 lần so với Hà Nội.

Theo báo cáo này, chỉ số nhà ở TP.HCM trong quý II ở mức 131 điểm, tăng 1 điểm theo quý và 2 điểm theo năm.

Giá bán sơ cấp trung bình 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 5% theo quý và 40% theo năm. Savills Việt Nam cho biết, với lượng hàng tồn kho lớn thuộc phân khúc hạng A và B có giá cao, giá bán thứ cấp cũng có xu hướng tăng lên. Quận 3 có mức tăng trưởng cao nhất với 6% theo quý và tiếp theo là TP. Thủ Đức với tốc độ 5% theo quý.

TP.HCM có lượng hàng tồn kho lớn thuộc phân khúc trung, cao cấp. Ảnh: Vũ Phạm

Đáng chú ý, trong quý, tỷ lệ hấp thụ thấp nhất từ trước đến nay ở mức 5%, giảm -7 điểm % theo quý và 62 điểm % theo năm.

Đơn vị nghiên cứu này cho rằng, sự phức tạp của thị trường vốn, quá trình phê duyệt quy hoạch chậm và mất cân bằng cung cầu tiếp tục tác động đến cả chủ đầu tư dự án và người mua BĐS.

Ở chiều ngược lại, tại Hà Nội, chỉ số giá nhà ở ổn định theo quý ở mức 130,4. Chỉ số này đã tăng 25% kể từ khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III/2019. Giá căn hộ trung bình là 39 triệu/m2 thông thủy, ổn định theo quý. Trong quý II, tỷ lệ hấp thụ đạt 12%, giảm -1 điểm % theo quý nhưng ổn định theo năm.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, tình hình trầm lắng này sẽ tiếp tục duy trì cho đến khi lãi suất tiền gửi giảm và nguồn cung mới bổ sung vào thị trường.

Thiếu nguồn cung, giá nhà ở ngày càng bỏ xa thu nhập người dân

Trong khi đó, theo DKRA Group, tháng 8, giá nhà chung cư TP.HCM ghi nhận mức sơ cấp cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 58 triệu đồng/m2. Ngay cả thị trường tỉnh như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, giá căn hộ cũng đã chạm mức từ trung bình trên 40 -50 triệu đồng/m2.

Số liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra, giá nhà chung cư TP.HCM trong quý II khoảng 3.200 USD/m2, tương đương 77 triệu đồng/m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2022, và tăng ở hầu hết các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp, hạng sang.

Còn dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng thống kê, phần lớn tin rao bán dự án căn hộ TP.HCM thời gian qua đều thuộc phân khúc trung, cao cấp, tầm giá trên mức 55-70 triệu đồng/m2. Những sản phẩm có giá thấp hơn đến từ nguồn hàng thứ cấp, thuộc các dự án cũ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, rất khó để một gia đình dựa vào thu nhập thuần túy mua được nhà tại TP.HCM. Nếu tính theo mức trung bình, giá nhà chung cư TP.HCM hiện nay vào khoảng từ 4-5 tỷ đồng/căn 2PN diện tích khoảng 60 m2.

“Với mức thu nhập trung bình của 1 hộ gia đình ở TP.HCM, khoảng 20 triệu đồng/tháng, dù có khả năng tiết kiệm 40-50% thu nhập thì cũng phải mất vài chục năm mới có thể mua được nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân”, ông Kiệt nêu rõ.

Ghi nhận thực tế của cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại, TP.HCM gần như vắng bóng dự án có mức có giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Ngay cả những thị trường như Đồng Nai, Bình Dương giá bán căn hộ cũng đã vượt mức 40 triệu đồng/m2. Thậm chí căn hộ tầm giá 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM cũng đang trở thành hàng hiếm.

Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng nhưng phần lớn đều trên mức 50 triệu đồng/m2 giá căn hộ. Đơn cử như dự án Glory Heights tại TP. Thủ Đức dự án có nguồn cung dồi dào nhất thị trường TP.HCM hiện nay đang rơi vào khoảng từ 60-80 triệu đồng/m2; Masteri Centre Point có giá rao bán trung bình gần từ 62-90 triệu đồng/m2; Privia của Khang Điền sắp chào bán tại quận Bình Tân, có giá tham khảo rơi vào mức 60 triệu đồng/m2; Moonlight Centre Point của Hưng Thịnh cũng thuộc quận Bình Tân có giá bán gần 64 triệu đồng/m2; Essentia của Phú Long triển khai tại huyện Nhà Bè có mức giá dự kiến từ 58 triệu đồng/m2…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS cũng rất cần phải có một số lượng sản phẩm hợp lý đáp ứng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư, để không xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở. Hiện, thị trường có đến 70-80% sản phẩm nhà ở cao cấp và quá thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

"Do tình hình rất thiếu nguồn cung nhà ở nên một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã tự nâng cấp chuyển dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc thậm chí là dự án nhà ở bình dân trở thành dự án nhà ở cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến tình trạng lệch pha phân khúc nhà ở", ông Châu nhấn mạnh.

Theo Vũ Phạm/Nhà đầu tư