Mua chung cư 50 năm, hết hạn có mất trắng căn hộ?

Ảnh minh họa: Thảo Chi

50 năm sử dụng tòa nhà, không phải 50 năm sở hữu căn hộ

Mua một căn chung cư là quyết định tài chính lớn với nhiều gia đình, nhất là trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị ngày càng cao. Vì vậy, khi nghe nói một tòa nhà chỉ có thời hạn sử dụng 50 hoặc 70 năm, không ít người lập tức đặt câu hỏi: sau thời gian đó, căn hộ có mất trắng hay không, quyền sở hữu có tự động chấm dứt hay không?

Đây cũng chính là vấn đề được nhiều đại biểu Quốc hội đặt ra tại phiên thảo luận tổ chiều 19.8 về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Điều khiến các đại biểu quan tâm không hẳn nằm ở việc xác định tuổi thọ của công trình, mà ở cách dự thảo sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”.

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh cho rằng cần phân biệt rất rõ “chung cư có thời hạn” với “thời hạn sử dụng chung cư”. Theo bà, hai cách gọi này khác nhau về bản chất, bởi “chung cư có thời hạn” rất dễ khiến người dân hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ cũng chỉ kéo dài 50 hoặc 70 năm, trong khi “thời hạn sử dụng chung cư” thực chất liên quan đến tuổi thọ, chất lượng và mức độ an toàn của tòa nhà.

Đây là điểm nếu không nói rõ thì rất dễ gây hiểu nhầm. Một công trình được thiết kế với thời gian sử dụng 50 năm không có nghĩa đến đúng năm thứ 50 thì căn hộ hết giá trị hoặc chủ nhà phải trả lại nhà. Khi hết thời hạn theo thiết kế, công trình phải được kiểm định để xác định chất lượng và mức độ an toàn. Nếu vẫn bảo đảm an toàn, chung cư có thể tiếp tục được sử dụng; chỉ khi xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn mới phải cải tạo hoặc xây dựng lại.

Dự thảo Luật Nhà ở đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên thời gian sử dụng công trình theo thiết kế và tình trạng chất lượng thực tế. Quy định này được các đại biểu đánh giá là cần thiết, bởi thực tế có nhiều chung cư cũ đã xuống cấp, cần có cơ sở pháp lý rõ ràng để kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Vấn đề vì thế nằm ở cách diễn đạt sao cho người dân không đánh đồng tuổi thọ của tòa nhà với thời hạn sở hữu căn hộ. Với một tài sản mà nhiều gia đình phải tích lũy nhiều năm mới mua được, sự khác biệt này không phải chuyện câu chữ mà có thể tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền.

Nỗi lo này càng dễ hiểu khi giá chung cư tại Hà Nội trong 2 - 3 năm qua có nơi tăng 150 - 200%. Với thu nhập của cán bộ, công chức, việc sở hữu một căn hộ thương mại diện tích khiêm tốn vẫn là mục tiêu xa vời. Trong bối cảnh đó, nếu người mua hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm quyền sở hữu sẽ tự động chấm dứt thì tâm lý e ngại với chung cư là điều khó tránh khỏi.

Chung cư bị phá dỡ, quyền của chủ căn hộ không tự nhiên mất đi

Điều quan trọng hơn đối với người mua nhà là phải hiểu chuyện gì xảy ra khi tòa nhà thực sự hết khả năng sử dụng và buộc phải phá dỡ. Đây là tình huống hoàn toàn khác với việc căn hộ hết thời hạn sở hữu.

Theo các ý kiến được nêu tại phiên thảo luận, việc tòa nhà không còn tồn tại về mặt vật chất không đồng nghĩa quyền tài sản của chủ căn hộ cũng biến mất. Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh cho rằng cần phân định rõ niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ. Hết niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Theo Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, được pháp luật bảo hộ và chỉ chấm dứt theo những căn cứ luật định. Vì vậy, khi chung cư phải phá dỡ, quyền tài sản của chủ sở hữu liên quan đến quyền sử dụng đất chung, phần sở hữu chung, giá trị còn lại của căn hộ, quyền được bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ xây dựng lại vẫn phải được bảo đảm theo quy định.

Có thể hiểu đơn giản rằng nếu một chung cư cũ phải tháo dỡ để xây dựng lại, thứ biến mất là tòa nhà cũ, chứ không phải mặc nhiên toàn bộ quyền lợi của người sở hữu căn hộ. Cách xử lý quyền lợi cụ thể sẽ phụ thuộc vào quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phương án được phê duyệt.

Nghị quyết 21 cũng được các đại biểu dẫn lại trong phiên thảo luận, trong đó định hướng đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, được giao ổn định lâu dài; đồng thời thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Nghị quyết này không đặt ra khái niệm “chung cư có thời hạn” theo cách khiến quyền sở hữu căn hộ bị hiểu là chỉ tồn tại trong 50 hoặc 70 năm.

Chính vì vậy, nhiều đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát lại khái niệm trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, tránh tình trạng phần giải thích từ ngữ dùng “chung cư có thời hạn” nhưng các quy định phía sau lại nói về “thời hạn sử dụng chung cư”. Sự không thống nhất này có thể khiến người dân hiểu rằng trên thị trường có loại căn hộ sở hữu có thời hạn và loại sở hữu lâu dài, trong khi bản chất vấn đề lại nằm ở thời hạn sử dụng an toàn của công trình.

Đối với người đang chuẩn bị mua nhà, điều cần quan tâm vì thế không nên chỉ là con số 50 hay 70 năm. Điều quan trọng là hồ sơ pháp lý của dự án quy định quyền sở hữu như thế nào, thời hạn sử dụng công trình được xác định ra sao và nếu tòa nhà xuống cấp phải xây dựng lại thì quyền lợi của chủ căn hộ được bảo đảm thế nào.

Theo dự kiến, dự án Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét trước khi thông qua vào cuối năm.