Mua đất dự án bị giam tiền 7 năm, hàng trăm khách hàng sốc khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính phát sinh

Hàng trăm khách hàng mua đất dự án Khu đô thị xanh Dragon City - Park bức xúc với thông báo nghĩa vụ tài chính phát sinh lớn sau thời gian dài đã nộp tiền từ 95% đến 100% giá trị lô đất khi ký hợp đồng.

Vì sao hơn 7 năm giữ tiền giờ tiếp tục giữ sổ?

Trong đơn gửi cơ quan chức năng và báo chí, khách hàng mua đất dự án Khu đô thị xanh Dragon City - Park (nay thuộc phường Hải Vân, TP Đà Nẵng) cho biết, dự án do Cty CP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng làm chủ đầu tư. Vào năm 2018, khách hàng ký hợp đồng đặt cọc và chuyển tiền theo từng giai đoạn với đơn vị môi giới là Cty CP Đất Xanh miền Trung (nay là Cty Regal Group).

Người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đủ từ 95-100% giá trị hợp đồng, giá trị dao động từ 1,5-2,5 tỷ đồng tùy theo vị trí. Thay vì thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng cam kết (dự kiến cuối năm 2018, đầu năm 2019) thì thời gian kéo dài hơn 7 năm, nay phía công ty ban hành các thông báo mà khách hàng cho là rất vô lý.

Cụ thể, tháng 12-2025, Regal Group gửi văn bản thông báo khách hàng phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính phát sinh rất lớn theo từng lô đất. Trung bình mỗi khách hàng phải nộp khoảng hơn 200 triệu đến hơn 300 triệu đồng. Quá bất ngờ, khách hàng đề nghị được giải thích căn cứ vào quy định nào để thu, thì phía công ty trả lời là: chủ đầu tư thông báo cập nhật lại một số chi phí, lệ phí, thuế phát sinh phải nộp theo quyết định của cơ quan nhà nước khiến đơn giá đất và tổng giá trị thanh toán theo quy định tại các văn bản đã ký kết với khách hàng có sự thay đổi. Ông Hoàng Văn Nhân (trú phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng) bức xúc: "Vào thời điểm mua, chúng tôi đã hoàn thành từ 95% đến 100% giá trị hợp đồng. Ròng rã hơn 7 năm tiền thì họ giữ, sổ thì không có. Giờ bắt nộp thêm khoản tiền này mới công chứng chuyển nhượng là hết sức vô lý".

Chưa dừng lại ở đó, mặc dù trong hợp đồng đặt cọc quy định rõ bên bán chịu trách nhiệm nộp thuế, lệ phí và phí công chứng nhưng nay phía công ty yêu cầu khách hàng phải tự thanh toán khoản này theo thông báo của cơ quan thuế thì mới tiến hành công chứng sang tên. "Theo thông báo gửi cho khách hàng, mỗi người phải nộp thêm khoảng 15% giá trị hợp đồng nghĩa vụ tài chính phát sinh. Cùng với đó là phí công chứng chuyển nhượng không có trong điều khoản đã ký kết. Bây giờ họ trì hoãn việc công chứng để ép khách hàng nộp các khoản tiền vô lý", Nguyễn Ngọc Viện (trú phường An Khê, TP Đà Nẵng) bức xúc.

Bà Lê Thị Thu Trang, một khách hàng khác cho rằng, việc chậm công chứng chuyển nhượng, ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới hơn 7 năm khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của Regal Group đã gây thiệt hại lớn cho người mua đất dự án. Đến nay lại thông báo khách hàng phải nộp khoản tiền hàng trăm triệu nữa là rất vô lý. "Chúng tôi mong cơ quan chức năng vào cuộc để làm rõ việc tuân thủ các quy định trong hoạt động kinh doanh bất động sản của cả chủ đầu tư cũng như đơn vị môi giới dự án, bảo vệ quyền lợi cho người dân", bà Trang kiến nghị.

Đơn vị môi giới và chủ đầu tư nói gì?

Trong văn bản gửi khách hàng, Regal Group cho biết: Chủ đầu tư đã có thông báo về việc toàn bộ 830 lô đất của quý khách hàng đến nay đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan chức năng giải quyết chậm do sự thay đổi liên tục trong cơ chế quản lý hành chính, thay đổi luật đất đai và các nghị định có liên quan. Trong nhiều năm qua, chủ đầu tư nhiều lần kiến nghị đến các cơ quan chức năng từ trung ương đến địa phương, đến nay đã được UBND TP Đà Nẵng tháo gỡ và chấp thuận.

Giá đất tại dự án hiện nay đã tăng rất nhiều, trong khi đó các khoản thuế /phí /lệ phí phải nộp liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xác lập tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngày 15-12-2025, Regal Group đã phát hành thông báo thanh toán để thay mặt chủ đầu tư cập nhật lại một số chi phí, lệ phí, thuế phát sinh phải nộp theo quy định của nhà nước, tổng giá trị thanh toán đã ký kết với khách hàng có sự thay đổi. Regal Group cam kết toàn bộ số tiền thu hộ nêu trên sẽ được chuyển cho chủ đầu tư theo quy định.

Trao đổi với phóng viên về những nội dung trong đơn kêu cứu và kiến nghị của khách hàng, bà Vũ Thị Huyền Trang, bộ phận pháp lý của Regal Group cho biết, phía chủ đầu tư thông báo do hiện tại bảng giá đất đã tăng so với thời điểm 2017 nên buộc nghĩa vụ tài chính cũng phải tăng theo. Trong thời gian qua, đơn vị môi giới đã nộp bổ sung hơn 300 tỷ đồng tiền thuế cho chủ đầu tư để thực hiện khoản này nên bây giờ công ty phải thu lại từ khách hàng. Nếu khách hàng nộp xong khoản này thì công ty sẽ tiến hành xác nhận và chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các bước tiếp theo để ra sổ. Trong tháng 1-2026 sẽ thông báo theo nhóm cho các khách hàng đã nộp tiền đi công chứng, sau đó sẽ đến các nhóm khách hàng tiếp theo căn cứ thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khi được hỏi vì sao hợp đồng đặt cọc ghi rõ phí chuyển nhượng là do chủ đầu tư và đơn vị môi giới dự án chịu nay lại đẩy về phía khách hàng, bà Trang nói đây là sự đồng hành. Công ty ra thông báo này căn cứ vào điều 420 Bộ luật dân sự, khi ký hợp đồng là hoàn cảnh khác, bây giờ thực tế hoàn cảnh có sự thay đổi.

Trong khi đó, đại diện Cty CP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng (chủ đầu tư dự án) cho biết, vào thời điểm dự án khởi động thì bảng giá tính thuế đất của UBND TP Đà Nẵng thấp dẫn đến thuế thu nhập doanh nghiệp nộp cho nhà nước thấp. Do điều kiện khách quan là vướng một số thủ tục, kết luận của cơ quan có thẩm quyền nên phải dành thời gian tháo gỡ về mặt pháp lý. Đến thời điểm đủ điều kiện chuyển nhượng hiện tại giá đất theo bảng giá tính thuế quy định năm 2025 của thành phố tại khu vực dự án đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm chuyển nhượng năm 2018 nên việc số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cũng phải căn cứ trên quyết định tính thuế của nhà nước. Chính vì vậy, chủ đầu tư và đơn vị thứ cấp dự án là Regal Group đã ký phụ lục hợp đồng để cập nhật lại nghĩa vụ tài chính bằng cách tăng giá bán giữa hai bên.

Mức tăng về nghĩa vụ tài chính của khách hàng hiện tại được quy định cụ thể đối với từng lô đất tương ứng với tuyến đường, vị trí, diện tích phù hợp với đơn giá tính thuế tại quyết định năm 2025 của thành phố. "Về cơ bản có thể hiểu là nghĩa vụ tài chính của khách hàng nó cũng tăng tỷ lệ thuận với giá trị lô đất trên thị trường ở thời điểm hiện tại theo quy định của luật thuế thu nhập. Phía Regal Group cũng tính toán dựa trên quy định tính thuế mới cập nhật của năm 2025 của thành phố, đồng thời cũng cần hài hòa quyền lợi, trách nhiệm của khách hàng. Còn ở cương vị là chủ đầu tư, chúng tôi đã thực hiện hết các quy trình, thủ tục đối với Regal Group. Việc còn lại là giữa họ với khách hàng", vị này cho biết.

Về tiến độ ra sổ cho người mua, đại diện công ty cho hay, hiện sổ đã được giao cho phía Regal Group. Căn cứ vào tiến độ thực hiện nghĩa vụ tài chính của khách hàng, sẽ thực hiện các bước tiếp theo. Việc ra sổ sẽ được tiến hành theo từng đợt và theo đúng quy định.

Trong những ngày qua, rất nhiều khách hàng đề nghị phía Regal Group bố trí các buổi làm việc để đối thoại, giải đáp thắc mắc. Tại các buổi làm việc, đơn vị môi giới yêu cầu không được ghi âm, ghi hình.

Công Khanh