Mua đất Khánh Hòa gần 6 tỷ, công chứng chỉ 1 tỷ: Cái kết khi 'thỏa thuận ngầm'

Hé lộ giấy đặt cọc thứ hai

Theo trình bày của bà M. (ngụ TP.HCM), bà và bà H. (ngụ TP Hà Nội) có mối quan hệ bạn bè. Khi biết bà M. có thửa đất 400m2 tại tỉnh Khánh Hòa, bà H. tỏ ý muốn mua và hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 5,7 tỷ đồng.

Để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên thống nhất lập hợp đồng đặt cọc, theo đó bà H. sẽ giao 1,1 tỷ đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, do chưa thu xếp đủ tiền nên bà H. chia việc giao tiền thành hai đợt.

Giữa tháng 7/2022, tại văn phòng công chứng, hai bên ký hợp đồng đặt cọc và sau đó bà H. chuyển khoản 400 triệu đồng cho bà M. Khoản tiền này được ghi nhận trong hợp đồng công chứng.

Theo thỏa thuận, trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bên đặt cọc không tiếp tục giao kết thì sẽ mất toàn bộ tiền cọc.

Cuối tháng 7/2022, bà H. tiếp tục chuyển thêm 700 triệu đồng cho bà M. qua hai lần chuyển khoản. Tuy nhiên, số tiền này không được cập nhật, bổ sung vào hợp đồng đặt cọc đã công chứng. Hai bên chỉ trao đổi, xác nhận qua tin nhắn.

Ảnh minh họa: Hoàng Hà

Đến tháng 9/2022, theo bà M., bà H. không đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng như đã hẹn, đồng thời thông báo không tiếp tục mua đất và chấp nhận mất cọc.

Dù nhiều lần liên hệ và thậm chí ra tận nơi ở của bà H. tại TP Hà Nội, bà M. vẫn không gặp được bà H. để giải quyết việc hủy hợp đồng đặt cọc. Trao đổi qua tin nhắn điện thoại, bà H. cho biết không muốn mua đất nữa và yêu cầu bà M. hoàn trả 1,1 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Vì muốn giải quyết dứt điểm tranh chấp, bà M. khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc; đồng thời xác định bà không phải trả lại 1,1 tỷ đồng vì cho rằng bà H. đã vi phạm hợp đồng.

Ở chiều ngược lại, bà H. thừa nhận có thỏa thuận mua đất của bà M. với giá 5,7 tỷ đồng và hai bên thống nhất tiền đặt cọc là 1,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng tại văn phòng công chứng, hai bên có lập giấy đặt cọc, trong đó thể hiện giá bán thửa đất và tiền đặt cọc như đã thỏa thuận.

Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc có công chứng chỉ ghi giá chuyển nhượng thửa đất là 1 tỷ đồng và tiền đặt cọc là 400 triệu đồng.

Sau khi ký hợp đồng công chứng và giao 400 triệu đồng tiền đặt cọc, bà H. đã chuyển khoản cho bà M. thêm 700 triệu đồng theo thỏa thuận ngoài hợp đồng công chứng. Bà cho rằng thời điểm đó, do dịch Covid-19 khiến việc đi lại khó khăn nên chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất.

Tranh chấp 700 triệu đồng để ngoài hợp đồng

Theo bà H., bà đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc nếu bà M. hoàn trả 400 triệu đồng tiền cọc và chịu phạt cọc 400 triệu đồng. Đồng thời, bà M. phải trả lại cho bà 700 triệu đồng kèm lãi suất ngân hàng tính từ tháng 8/2022 đến tháng 10/2023. Tổng số tiền bà M. phải trả là 1,7 tỷ đồng.

Trường hợp không được chấp nhận, bà H. đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất với giá 4 tỷ đồng.

Tại bản án sơ thẩm ngày 9/7/2024, TAND quận Thanh Xuân (nay là TAND khu vực 2 – Hà Nội) chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà M., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc; xác định bà H. mất 400 triệu đồng tiền đặt cọc. Đồng thời, tòa buộc bà M. hoàn trả cho bà H. 700 triệu đồng.

Không đồng ý với phần buộc hoàn trả 700 triệu đồng, bà M. kháng cáo. Theo bà, tổng số tiền 1,1 tỷ đồng mà bà H. chuyển đều là tiền đặt cọc nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng thửa đất. Việc 700 triệu đồng không được ghi nhận trong hợp đồng công chứng chỉ là thiếu sót về hình thức, không làm thay đổi bản chất giao dịch.

Bà M. đề nghị cấp phúc thẩm xác định bà H. phải mất toàn bộ 1,1 tỷ đồng do vi phạm cam kết ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, trong vụ việc này, các bên đã ký hợp đồng tại văn phòng công chứng, ghi nhận tiền cọc 400 triệu đồng nên hợp đồng này có hiệu lực pháp lý.

Sau khi ký kết, bà M. nhiều lần yêu cầu bà H. tiếp tục thực hiện giao dịch nhưng bà H. trì hoãn, không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Do đó, cấp sơ thẩm xác định lỗi thuộc về bà H. và tuyên bà M. được hưởng 400 triệu đồng tiền cọc là phù hợp quy định.

Đối với 700 triệu đồng chuyển sau đó, các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền thanh toán. Căn cứ Nghị định 21/2021/NĐ-CP, khoản tiền không ghi rõ mục đích được xem là tiền trả trước, nên tòa buộc bà M. hoàn trả.

Trên cơ sở đó, TAND TP Hà Nội chấp nhận một phần kháng cáo của bà M., sửa bản án sơ thẩm theo hướng trên và không chấp nhận các yêu cầu khác của các bên.

Anh Phương