Mùa Đông dài của môi giới địa ốc

Người làm môi giới bất động sản rất nhớ quang cảnh đông đúc này. Ảnh: Dũng Minh

“Mùa Đông” của sales bất động sản

“Nói thật với nhà báo, những con số thống kê mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, chứ thật ra, tình cảnh làng môi giới thê thảm hơn nhiều, nhất là với các công ty quy mô nhỏ và mới thành lập. Nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh ‘chết không có tiền làm đám ma’, lặng lẽ giải thể, nếu sống thì cũng vật vờ như zoombie”, đại diện một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Hà Nội mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.

Theo vị này, sau cơn “lên đồng” của thị trường địa ốc nói chung, phân khúc đất nền nói riêng trong giai đoạn 2019-2021, nhiều môi giới tự tin “ra ở riêng”, mở công ty, lập sàn giao dịch, nhận hàng về chia nhau bán. Thế nhưng, ngày vui qua mau, thị trường bắt đầu gặp khó từ đầu năm 2022 tới nay, hoạt động giao dịch giảm mạnh, các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc lựa chọn đơn vị bán hàng khiến những “tân binh” này gặp rất nhiều khó khăn.

Thực tế, ngành môi giới bất động sản đang đối mặt thách thức lớn khi thị trường cạn thanh khoản kéo dài ở nhiều phân khúc, nhiều sàn môi giới phải đóng cửa, giảm nhân sự do không có nguồn hàng để bán hoặc không bán được hàng… Các môi giới tự do lại càng khó khăn hơn vì không còn nguồn thu, nhiều người phải chuyển nghề do thu nhập không đảm bảo.

Anh Tuấn, một môi giới tự do có thâm niên trong nghề chia sẻ, từ khi thị trường “đóng băng” thanh khoản vào khoảng tháng 6/2022, anh đã nghỉ hẳn việc phân phối bất động sản và chuyển sang lĩnh vực hoàn toàn mới - kinh doanh cây cảnh tại Hoài Đức, Hà Nội.

Theo môi giới này, mặc dù các cơ quan quản lý đang rốt ráo tìm giải pháp gỡ khó cho thị trường, nhưng chính sách thường có độ trễ nhất định nên “mùa Đông” địa ốc sẽ chưa sớm qua. Do đó, để đảm bảo thu nhập, duy trì cuộc sống, việc chuyển nghề là khó tránh ở thời điểm hiện tại.

Đại diện một doanh nghiệp có “gốc gác” phân phối bất động sản tại Hà Nội cũng cho hay, đơn vị này đã chuyển sang đầu tư nhiều hơn và tỷ trọng đóng góp của mảng môi giới vào tổng doanh thu ngày càng thu hẹp.

“Ba năm qua, chúng tôi đã giảm dần việc phân phối các sản phẩm bất động sản, chỉ duy trì ở mức vừa phải để tạo việc làm cho anh em. Cũng may là sự thay đổi này diễn ra sớm nên doanh nghiệp không chịu quá nhiều áp lực. Hiện tại, chúng tôi vẫn đang tập trung hoàn thiện và bán hàng cho dự án căn hộ ở Hạ Long (Quảng Ninh) với vai trò đơn vị phát triển dự án”, vị này nói và cho biết thêm, hiện là thời điểm rất khó khăn đối với các sàn giao dịch, các nhân viên môi giới địa ốc vì không có nguồn hàng, thị trường thanh khoản èo uột. Chưa kể, lợi nhuận từ đầu tư, phát triển dự án cũng tốt hơn so với phân phối đơn thuần.

“Rã băng” thanh khoản khó nhanh

Thị trường địa ốc đang “bí” cả sản phẩm lẫn dòng tiền. Ảnh: Dũng Minh

Sự suy giảm mạnh về thanh khoản đã được dự báo từ trước, nhưng mức độ rơi mạnh của thị trường dường như đã nằm ngoài dự đoán của nhiều người. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong quý IV/2022 đạt 14.349 giao dịch, chỉ bằng khoảng 28% so với quý liền trước. Trong đó, khu vực miền Bắc đạt 3.821 giao dịch, miền Trung là 5.968 giao dịch và miền Nam là 4.560 giao dịch. Hai thành phố lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội ghi nhận lần lượt 1.986 giao dịch và 454 giao dịch thành công.

Điểm sáng hiếm hoi của thị trường thuộc về phân khúc đất nền khi lượng giao dịch thành công đạt 149.197 giao dịch, bằng khoảng 130% so với quý liền trước. Trong đó, miền Bắc có 29.402 giao dịch, miền Trung có 32.579 giao dịch, miền Nam có 87.216 giao dịch thành công.

Về tình hình hoạt động của doanh nghiệp, theo Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 tăng 38,7% so với năm 2021 và hiện có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản hoạt động trên cả nước. Trước các diễn biến phức tạp của nền kinh tế, từ giữa quý III/2022 đến cuối năm, hoạt động của các sàn giao dịch khó khăn hơn, lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh so với đầu năm dẫn đến phải thu hẹp quy mô, từ đó số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.

Bộ Xây dựng đánh giá, trong năm 2023, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn đối mặt với thách thức như khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp hay huy động từ khách hàng, xu hướng tăng của lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, vật liệu xây dựng…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, do khó khăn kéo dài, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản nói chung, môi giới địa ốc nói riêng, đã phải thu hẹp quy mô, trì hoãn hoạt động đầu tư, kinh doanh, cắt giảm nhân sự, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%... để giảm chi phí, duy trì hoạt động.

Nhằm thúc đẩy thanh khoản, cải thiện nguồn thu, nhiều doanh nghiệp đã giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% giá trị sản phẩm nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Việc thiếu tiền mặt, bị âm dòng tiền nghiêm trọng có thể đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh “chết trên đống tài sản”.

Ông Châu cho rằng, 2023 là năm quyết định sự sống còn của các doanh nghiệp bất động sản và bên cạnh pháp lý dự án, việc gỡ “nút thắt” dòng tiền là một trong những ưu tiên hàng đầu.

“Khi thanh khoản suy giảm mạnh, lực lượng tuyến đầu là các nhân sự ngành môi giới sẽ chịu thiệt hại đầu tiên, bởi nguồn thu chủ yếu đến từ hoa hồng sản phẩm. Do đó, các doanh nghiệp môi giới bất động sản đều mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này”, ông Châu nhấn mạnh

Còn ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, trên thực tế, lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể thời gian qua còn nhiều hơn cả giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát mạnh. Khó khăn đối với cộng đồng doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc rất lớn, đó là tình trạng ách tắc pháp lý dự án kéo dài, khó tiếp cận nguồn vốn… khiến các dự án không thể triển khai, từ đó dẫn đến cạn kiệt dòng tiền, thanh khoản.

“Sức cầu giảm trên toàn thị trường, thanh khoản xuống mức rất thấp. Tại TP.HCM, những tháng cuối năm 2022, giao dịch chỉ bằng khoảng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Đây là thách thức rất lớn với các chủ đầu tư dự án”, ông Lâm nhấn mạnh.

Thành Nguyễn