Mua nhà ở xã hội: Đủ điều kiện vẫn chưa chắc mua được nhà?

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có 170 dự án nhà ở xã hội hoàn thành (46.962 căn) và 128 dự án khởi công mới (183.293 căn). Lũy kế đến nay, 947 dự án NOXH đang triển khai với quy mô hơn 910.000 căn, đạt khoảng 91% mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021–2030.

Dù vậy, khoảng trống cung - cầu vẫn rất lớn. Thống kê tại 21 địa phương cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội cho thuê đến năm 2030 đã lên tới hơn 217.000 căn. Đòi hỏi cấp thiết hiện nay là tháo gỡ rào cản tín dụng và chi phí để chính sách đến đúng đối tượng.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, người mua nhà ở xã hội phải thuộc nhóm đối tượng thụ hưởng (người có công, người thu nhập thấp đô thị, hộ nghèo/cận nghèo, công nhân...) và đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về nhà ở, thu nhập.

Tuy nhiên, "qua được cửa hẹp" pháp lý mới chỉ là bước đầu. Số lượng căn hộ giới hạn trong khi nhu cầu quá lớn khiến việc nộp hồ sơ trở thành cuộc đua nghẹt thở.

Theo Luật sư Tuấn, người dân cần chủ động theo dõi thông tin chính thức trên Cổng thông tin Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư. Tuyệt đối không nộp tiền đặt chỗ hay tin vào những lời hứa hẹn "bảo đảm suất mua" qua trung gian môi giới để tránh rủi ro lừa đảo.

Rào cản lớn nhất hiện nay chính là năng lực tài chính. Dù giá nhà ở xã hội "mềm" hơn nhà thương mại, người mua vẫn chịu áp lực nặng nề. Cụ thể, với gia đình ở thuê, nuôi con nhỏ, thu nhập bấp bênh, tích lũy khoản tiền ban đầu 20–30% giá trị căn hộ là bài toán rất khó.

Việc không đủ điều kiện vay vốn chính thức dễ đẩy người dân vào cái bẫy "tín dụng đen" với lãi suất cắt cổ, nguy cơ biến thành nợ nần chồng chất khi biến cố xảy ra.

“Đủ điều kiện mua nhà không có nghĩa 100% được ngân hàng giải ngân. Hạn mức và khả năng vay phụ thuộc hoàn toàn vào hồ sơ tín dụng và chứng minh khả năng trả nợ” – Luật sư Tuấn cho hay.

Không ít người vẫn chật vật trên hành trình mua nhà ở xã hội. Ảnh Internet

Cũng theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, người mua cần tính toán kỹ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, chuẩn bị khoản dự phòng và trực tiếp làm việc với ngân hàng thay vì tin lời cam kết vay vốn từ broker.

Luật Nhà ở quy định rõ, nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng tự do trong vòng 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Nếu bán trong thời hạn này, người mua chỉ được bán lại cho các đối tượng đúng quy định với giá bị khống chế.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhấn mạnh, mọi giao dịch "lách luật" qua vi bằng, hợp đồng ủy quyền trong thời gian cấm chuyển nhượng đều không có giá trị pháp lý và ẩn chứa nguy cơ mất trắng tài sản. Người dân cần xác định rõ nhu cầu ở thực dài hạn, tránh tâm lý "lướt sóng" hoặc đầu cơ tích trữ.