Mua nhà từ người 'thua độ' bóng đá

Luật sư tư vấn:

Ở nước ta, pháp luật chỉ cho phép các doanh nghiệp được cấp phép theo Nghị định 06/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung NĐ 151/2018 quy định về kinh doanh đặt cược đua ngựa, đua chó và bóng đá quốc tế thực hiện việc cá cược bóng đá quốc tế. Hiện đã có quy định trong nghị định 06 nhưng chưa có doanh nghiệp nào được cấp phép về hoạt động cá cược thể thao. Hoạt động cá độ bóng đá nhằm mục đích ăn thua bằng tiền hay hiện vật khi không tuân thủ quy định pháp luật là hành vi vi phạm pháp luật, người có hành vi cá độ trái phép, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự.

Tuy nhiên, thực tế hoạt động cá độ bóng mặc dù đã được triệt phá, xử lý hình sự nhưng vẫn diễn ra trên nhiều hình thức khác nhau và trường hợp người cá độ bị thua có thể dẫn đến nhiều hệ lụy như phải bán nhà, bán đất, bán xe cộ,… Tuy nhiên, việc mua nhà đất của người thua cá độ cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Thứ nhất: Nhà đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, để có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất cần đáp ứng đủ các điều kiện trên thì mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, giao dịch về mua bán nhà ở thì nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp sau:

+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai: xác định quyền sử dụng đất của người bán

- Trường hợp nhà đất là tài sản riêng của người chuyển nhượng: Trường hợp này nếu nhà đất đáp ứng được đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật thì người chủ sử dụng đất có toàn quyền định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ, chồng:

Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc định đoạt tài sản chung vợ, chồng như sau:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;”

Đó đó, nếu nhà đất là tài sản chung của hai vợ chồng người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được đồng thuận của cả 02 vợ chồng mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chủ sử dụng là hộ gia đình:

Theo quy định tại Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình phải có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất đó.

Thứ ba: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng

Trên thực tế, hiện nay vẫn còn rất nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được viết tay giữa hai bên hoặc có thêm người làm chứng mà không công chứng theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Việc công chứng được thực hiện tại các văn phòng công chứng.

Đối với nhà ở theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng hợp đồng.

Thứ tư: đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất hai bên sau khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận, sau khi được đăng ký sang tên thì người nhận chuyển nhượng được coi là chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh gặp phải những rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng cần phải tuân thủ các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc