'Muốn phát triển nhà ở cho thuê cần sử dụng vốn đầu tư công, không nên trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi'

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững” tổ chức sáng 2/6, nhiều ý kiến cho rằng Việt Nam cần thay đổi tư duy từ hỗ trợ sở hữu nhà ở sang bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho người dân.

Toàn cảnh diễn đàn. Ảnh: BTC.

Theo ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nhà ở cho thuê là phân khúc đặc biệt và đang trở thành một trong những ưu tiên trong định hướng phát triển thị trường bất động sản.

Ông cho biết thời gian qua, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về đất đai, tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở. Các địa phương được giao chủ động rà soát, bố trí quỹ đất phù hợp cho từng loại hình nhà ở theo nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, một trong những hạn chế lớn hiện nay là chưa xác định đầy đủ quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê.

“Cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, làm cơ sở để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững trong thời gian tới”, ông Kiên nói.

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất nghiên cứu thí điểm phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD, trung tâm đô thị, nơi tập trung nhiều người trẻ và chuyên gia; đồng thời phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp phục vụ người lao động có thu nhập chưa cao.

Bài toán vốn dài hạn cho nhà ở cho thuê

Từ góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn.

Theo ông, nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó đáp ứng nhu cầu phát triển loại hình này.

“Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Ông cho rằng nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ trái phiếu Chính phủ và các nguồn vốn dài hạn do Nhà nước dẫn dắt. Theo kinh nghiệm quốc tế, Nhà nước có thể đảm nhận vai trò chuẩn bị đất đai, quy hoạch và nguồn lực ban đầu, trong khi khu vực tư nhân tham gia xây dựng, quản lý và vận hành.

Ở góc độ pháp lý, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng dù nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê là rất lớn nhưng hệ thống pháp luật hiện vẫn chưa có quy định đầy đủ cho phân khúc này.

Theo ông, Luật Nhà ở hiện nay chưa có một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, trong khi đây là loại hình cần được định danh rõ ràng để làm cơ sở xây dựng chính sách.

“Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, cần thiết kế ít nhất một chương hoặc hệ thống điều khoản riêng liên quan đến nhà ở cho thuê nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo cơ sở cho việc phát triển phân khúc này một cách bài bản và bền vững”, ông Tuyến đề xuất.

Ngoài ra, cần làm rõ trách nhiệm của địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất, cơ chế miễn giảm tiền thuê đất, cũng như quyền và nghĩa vụ của cả chủ đầu tư lẫn người thuê nhà.

Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, tư nhân là động lực phát triển

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, phát triển nhà ở cho thuê là xu thế tất yếu khi nhu cầu dịch chuyển của lực lượng lao động ngày càng lớn.

Ông cho rằng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần có sự kết hợp giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.

“Nếu chỉ có Nhà nước đầu tư thì sẽ không đủ nguồn lực và khó tạo ra sự phát triển bền vững. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào tư nhân thì trong điều kiện hiện nay cũng khó thành công. Vì vậy, sự tham gia và dẫn dắt của Nhà nước là yếu tố đặc biệt quan trọng”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Theo ông, Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp, đầu tư hạ tầng và xây dựng các công cụ tài chính dài hạn để giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Đồng thời cần phát triển các quỹ đầu tư bất động sản và các kênh huy động vốn dài hạn phù hợp với đặc thù của nhà ở cho thuê.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thực tế cho thấy không phải mọi người dân đều có nhu cầu hoặc khả năng mua nhà ngay, vì vậy cần chuyển từ tư duy hỗ trợ sở hữu nhà ở sang tư duy bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở.

“Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi đất đai, tín dụng, thuế, hạ tầng và thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê, thuê mua dài hạn”, ông Khôi nhấn mạnh.

Ông cũng đề nghị nghiên cứu các chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà có thu nhập thấp, công nhân, người trẻ, chuyên gia và lao động nhập cư, hướng tới mục tiêu từng bước hiện thực hóa khát vọng “ai cũng có chỗ ở phù hợp”.