Năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao

Khu đô thị Geleximco trên đường Lê Trọng Tấn, Hà Nội.

Đây là lượng mở bán theo năm cao thứ hai từng được ghi nhận tại thị trường chung cư Hà Nội, chỉ thấp hơn năm 2019.

Đáng chú ý, năm 2025 cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.

Nhu cầu vẫn duy trì tích cực dù nguồn cung mới mở bán mạnh mẽ. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý IV/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn.

Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm 2025 đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 79%. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn cho thấy khả năng hấp thụ khá ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.

Diễn biến giá bán cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu); thấp hơn 14% so quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so cùng kỳ năm 2024.

Diễn biến trên được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90-100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý IV ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so quý III.

Tốc độ tăng trưởng so cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức 26% của quý III. Sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố: mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.

Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2026 kỳ vọng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng mở bán của năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm do nguồn cung vẫn tập trung ở hạng cao cấp. Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định: "Sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn. Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư được kỳ vọng có sự chuẩn bị kỹ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biến động".

Minh Thu