Nắn dòng vốn bất động sản

Tăng trưởng tín dụng bất động sản khôngđược cao hơn tăng trưởng tín dụng chung

Đến cuối năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đã đạt khoảng 19,1%, với quy mô dư nợ lên tới 18,58 triệu tỉ đồng, cao hơn mức công bố trước đó. Mức tăng trưởng cao này góp phần hỗ trợ phục hồi kinh tế, song cũng đặt ra áp lực lớn đối với công tác điều hành và kiểm soát rủi ro trong giai đoạn tới.

Thống kê tín dụng bất động sản tăng trưởng 20 - 30% cao hơn đáng kể tăng trưởng tín dụng toàn ngành là 19%. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng tới 24%, còn cho vay mua, sửa chữa nhà ở tăng khoảng 14,5%. Những con số này cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực hút vốn lớn. Ở một số ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên tới 30% tổng dư nợ và tới 58% dư nợ cho vay doanh nghiệp.

Không siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát tốc độ tăng tưởng

Năm 2026, NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, có điều chỉnh tăng, giảm phủ hợp với diễn biến, tình hình thực tế, đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Song song với việc khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất và hạ tầng, NHNN cũng đặc biệt lưu ý yêu cầu kiểm soát chặt chất lượng tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bất động sản là trọng tâm. Trong nội dung chỉ đạo về tăng trưởng tín dụng năm 2026 của NHNN tại văn bản 11686/NHNN-CSTT nêu rõ: “tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng trong năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó trong năm 2025. Trường hợp không tuân thủ, NHNN sẽ xem xét giảm trừ chỉ tiêu tín dụng”.

Văn bản số 11686/NHNN-CSTT đang trở thành tâm điểm bàn tán trên khắp các diễn đàn tài chính, dù vậy, NHNN khẳng định, không có biện pháp hạn chế cho vay bất động sản mà chỉ yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này, nhằm hướng dòng vốn ưu tiên vào sản xuất kinh doanh, các ngành ưu tiên, đồng thời đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.

Bình luận về vấn đề này, một chuyên gia tài chính nhận xét, bất động sản vẫn là xương sống của nền kinh tế, chiếm tỷ trọng lớn trong GDP và liên đới tới hàng chục ngành nghề khác. Việc NHNN siết kỷ luật tín dụng thực chất là để loại bỏ các chủ đầu tư "tay không bắt giặc", chỉ sống dựa vào đòn bẩy ngân hàng; Ngăn chặn nợ xấu hệ thống: Tránh việc ngân hàng quá tập trung rủi ro vào một giỏ tài sản dễ biến động.

Chính sách tín dụng năm 2026, với trọng tâm là Công văn 11686, không phải là sự điều chỉnh thu hẹp cho thị trường bất động sản như những lo ngại ban đầu. Việc giảm hệ số nhân từ 3,5% xuống 2,6% và áp trần tốc độ tăng trưởng bất động sản là những bước đi kỹ thuật cần thiết để đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng sau một năm 2025 bùng nổ.

Chuyển hướng vào phân khúc thực

Bà Phạm Thị Thanh Hoài - Thành viên Hội đồng quản trị VietinBank, thực chất thị trường bất động sản đang trong trạng thái neo giá ở mức cao, trong khi thanh khoản có xu hướng giảm, đặc biệt ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Mặc dù chưa xuất hiện dấu hiệu bất thường, nhưng rủi ro tiềm ẩn gia tăng trong thời gian tới.

Bà Hoài cho biết, thời gian qua, VietinBank duy trì cơ cấu tỷ lệ cho vay bất động sản ổn định với khách hàng doanh nghiệp lẫn người vay mua nhà và không hề “đóng cửa” với lĩnh vực bất động sản. "Tất cả các dự án tốt, chúng tôi vẫn tìm kiếm cơ hội để cấp tín dụng cho cả chủ đầu tư và người vay tiêu dùng" - lãnh đạo VietinBank chia sẻ.

Tại một ngân hàng lớn khác, tính đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 31% tổng dư nợ; riêng khối khách hàng doanh nghiệp, tỷ lệ này lên tới 58%. Đối với mảng khách hàng cá nhân, cho vay mua nhà chiếm khoảng 70% tổng dư nợ. Đại diện ngân hàng này nêu rõ định hướng trong 5 năm tới, sẽ đưa tỷ trọng cho vay bất động sản về mức khoảng 20- 22% tổng dư nợ.

Phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2026 ngày 31/12/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh cần tiếp tục duy trì cơ chế phân bổ hạn mức tín dụng, kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nhằm bảo đảm chất lượng và an toàn tín dụng.

Trên cơ sở định hướng điều hành của Chính phủ và NHNN, các chuyên gia cho rằng tăng trưởng tín dụng năm 2026 vẫn có thể đạt mức 16 - 18% nhờ chính sách tiền tệ tiếp tục nới lỏng, đầu tư công và tín dụng tiêu dùng phục hồi, song các chuyên gia đều thống nhất quan điểm rằng tăng trưởng sẽ chậm hơn và mang tính chọn lọc hơn so với năm 2025.

Theo TS Cấn Văn Lực, doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực dự báo và quản trị rủi ro, nhất là rủi ro lãi suất và dòng tiền. Song song, cần chấm dứt tư duy đầu tư dàn trải, thay vào đó, tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp nhu cầu thị trường. Tái cấu trúc sản phẩm là bắt buộc, sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản cũng như dễ tiếp cận hơn với các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Nhà nước.

Trâm Anh